Spravidla áno, ak kupujúceho priviedla realitná kancelária. Obchodný zákonník výslovne hovorí, že vzniku práva na províziu nebráni uzavretie sprostredkúvanej zmluvy až po zániku zmluvy o sprostredkovaní; pri klientovi spotrebiteľovi patrí odmena podľa Občianskeho zákonníka vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Rozhoduje teda príčinná súvislosť, nie dátum v kalendári, a preukázať ju musí kancelária. Provízia naopak nepatrí, ak si klient kupujúceho našiel sám bez jej súčinnosti.
Sprostredkovateľská zmluva skončila v júni. V septembri predávajúci podpísal kúpnu zmluvu s manželmi, ktorí boli na obhliadke s maklérom, a kancelárii oznámil, že provízia zanikla so zmluvou. Zákon to vidí inak: doba trvania sprostredkovateľskej zmluvy je dobou mandátu, nie termínom, dokedy sa musí obchod uzavrieť.
Rozhoduje pričinenie, nie dátum
Pri klientovi spotrebiteľovi platí Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.):
Sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.
Podmienkou odmeny je pričinenie, nie to, aby kúpna zmluva vznikla počas trvania mandátu. Ak kupujúci prišiel z inzerátu a obhliadky kancelárie, príčinná súvislosť trvá aj po zániku sprostredkovateľskej zmluvy.
Pri klientovi podnikateľovi platí zmluva o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka (zákon č. 513/1991 Zb.). Nárok na províziu vzniká uzavretím sprostredkúvanej zmluvy (§ 644), prípadne už zaobstaraním príležitosti (§ 645), a otázku času rieši zákon výslovne:
Vzniku práva sprostredkovateľa na províziu nebráni skutočnosť, že až po zániku zmluvy o sprostredkovaní je s treťou osobou uzavretá zmluva […], prípadne splnená zmluva […], na ktorú sa vzťahovala jeho sprostredkovateľská činnosť.
Hranicu určuje druhá strana tej istej mince:
Sprostredkovateľovi však nevzniká nárok na províziu, ak zmluva s treťou osobou bola uzavretá bez jeho súčinnosti alebo ak v rozpore so zmluvou bol činný ako sprostredkovateľ tiež pre osobu, s ktorou sa uzavrela sprostredkúvaná zmluva.
Všetky tieto ustanovenia sú dispozitívne, zmluva ich môže spresniť. Kedy nárok vzniká vo všeobecnosti, sme rozobrali v otázke kedy realitnej kancelárii vzniká nárok na províziu; tu ide len o čas po skončení zmluvy.
Ako to vidia súdy
Krajský súd v Banskej Bystrici rozsudkom sp. zn. 15Co/64/2019 z 18. 3. 2020 priznal realitnej kancelárii províziu, hoci kúpna zmluva bola podpísaná vyše roka po skončení výhradnej zmluvy o sprostredkovaní a bez účasti kancelárie. Kupujúci sa o dome dozvedeli z jej inzerátu a boli s maklérom na obhliadke; súd sa oprel o § 651 aj o dojednanie, že provízia patrí aj pri uzavretí zmluvy bez účasti kancelárie s osobou, ktorú vyhľadala, a odmlčanie strán po obhliadke hodnotil kriticky.
Najvyšší súd SR uznesením sp. zn. 3Obdo/65/2018 z 12. 2. 2019 zároveň pripomenul limit: ak je nárok viazaný na uzavretie sprostredkúvanej zmluvy a tá sa vôbec neuzavrie, provízia nevznikne, ani keď obchod zmaril sám záujemca, a nedá sa priznať ani cez dobré mravy. Kancelária teda musí preukázať dve veci, že kúpna zmluva vznikla a že kupujúci prišiel cez ňu.
Ako to dojednať férovo
Do zmluvy patrí ochranná doba: provízia patrí, ak sa do dohodnutého času po skončení zmluvy uzavrie zmluva s osobou, ktorú kancelária klientovi preukázateľne predstavila. V praxi sa dojednáva v mesiacoch, nie v rokoch, a pri skončení zmluvy kancelária odovzdá klientovi menovitý zoznam záujemcov. Pri spotrebiteľovi treba klauzulu písať opatrne: dojednanie, ktoré viaže províziu na akéhokoľvek kupujúceho bez ohľadu na pričinenie kancelárie, riskuje posúdenie ako neprijateľná podmienka (§ 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka). K tomu pristupuje právo spotrebiteľa odstúpiť od zmluvy uzavretej mimo prevádzky spravidla do 14 dní; pri nevyžiadanej návšteve obchodníka alebo na predajnej akcii je lehota 30 dní. Podmienky rozoberáme v otázke môže klient odstúpiť od sprostredkovateľskej zmluvy.
Bez dôkazov je aj dobrá klauzula bezcenná. Protokol z obhliadky s podpisom záujemcu, e-mailová komunikácia, rezervačná zmluva a po skončení mandátu kontrola listu vlastníctva sú to, čo bude súd čítať.
Ako sa bráni klient
Provízia nepatrí, ak kupujúci prišiel bez súčinnosti kancelárie: sused, ktorý o predaji vedel nezávisle od inzerátu, alebo záujemca, ktorý sa sám ozval až po skončení zmluvy. Dôkazné bremeno pričinenia nesie kancelária. Neobstojí však taktika počkať do konca zmluvy a potom podpísať s tým, koho maklér priviedol; presne to súdy hodnotia ako obchádzanie provízie.
S čím vieme pomôcť
Províziu, ochrannú dobu a spotrebiteľské poučenia nastavíme v rámci právnych služieb pre realitné kancelárie; protokoly z obhliadok a odovzdávacie zoznamy záujemcov sú súčasťou dokumentácie realitnej kancelárie. Spor o províziu, na strane kancelárie aj klienta, vedieme v rámci zastupovania v súdnych sporoch.
Ak máte v rukách kúpnu zmluvu podpísanú po skončení mandátu, pošlite nám ju spolu so sprostredkovateľskou zmluvou a záznamami z obhliadok.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 10. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
