Zpravidla ano, pokud kupujícího přivedla realitní kancelář. Slovenský obchodní zákoník výslovně říká, že vzniku práva na provizi nebrání uzavření zprostředkovávané smlouvy až po zániku smlouvy o zprostředkování; u klienta spotřebitele náleží odměna podle slovenského občanského zákoníku tehdy, bylo-li výsledku dosaženo přičiněním zprostředkovatele. Rozhoduje tedy příčinná souvislost, nikoli datum v kalendáři, a prokázat ji musí kancelář. Provize naopak nenáleží, pokud si klient kupujícího našel sám bez její součinnosti.
Zprostředkovatelská smlouva skončila v červnu. V září prodávající podepsal kupní smlouvu s manžely, kteří byli na prohlídce s makléřem, a kanceláři oznámil, že provize zanikla se smlouvou. Zákon to vidí jinak: doba trvání zprostředkovatelské smlouvy je dobou mandátu, nikoli termínem, dokdy musí být obchod uzavřen.
Rozhoduje přičinění, nikoli datum
U klienta spotřebitele platí slovenský občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Zb.):
Zprostředkovatelskou smlouvou se zprostředkovatel zavazuje obstarat zájemci za odměnu uzavření smlouvy a zájemce se zavazuje poskytnout zprostředkovateli odměnu tehdy, bylo-li výsledku dosaženo přičiněním zprostředkovatele.
— Český překlad: § 774 slovenského občanského zákoníku
Podmínkou odměny je přičinění, nikoli to, aby kupní smlouva vznikla během trvání mandátu. Pokud kupující přišel z inzerátu a prohlídky kanceláře, příčinná souvislost trvá i po zániku zprostředkovatelské smlouvy.
U klienta podnikatele platí smlouva o zprostředkování podle slovenského obchodního zákoníku (zákon č. 513/1991 Zb.). Nárok na provizi vzniká uzavřením zprostředkovávané smlouvy (§ 644), případně již obstaráním příležitosti (§ 645), a otázku času řeší zákon výslovně:
Vzniku práva zprostředkovatele na provizi nebrání skutečnost, že až po zániku smlouvy o zprostředkování je s třetí osobou uzavřena smlouva […], případně splněna smlouva […], na kterou se vztahovala jeho zprostředkovatelská činnost.
— Český překlad: § 651 slovenského obchodního zákoníku
Hranici určuje druhá strana téže mince:
Zprostředkovateli však nevzniká nárok na provizi, pokud byla smlouva s třetí osobou uzavřena bez jeho součinnosti nebo pokud v rozporu se smlouvou působil jako zprostředkovatel také pro osobu, se kterou byla uzavřena zprostředkovávaná smlouva.
— Český překlad: § 647 odst. 1 slovenského obchodního zákoníku
Všechna tato ustanovení jsou dispozitivní, smlouva je může upřesnit. Kdy nárok vzniká obecně, jsme rozebrali v otázce kdy realitní kanceláři vzniká nárok na provizi; zde jde pouze o dobu po skončení smlouvy.
Jak to vidí soudy
Krajský soud v Banské Bystrici rozsudkem sp. zn. 15Co/64/2019 ze dne 18. 3. 2020 přiznal realitní kanceláři provizi, přestože kupní smlouva byla podepsána více než rok po skončení výhradní smlouvy o zprostředkování a bez účasti kanceláře. Kupující se o domě dozvěděli z jejího inzerátu a byli s makléřem na prohlídce; soud se opřel o § 651 i o ujednání, že provize náleží také při uzavření smlouvy bez účasti kanceláře s osobou, kterou vyhledala, a odmlčení stran po prohlídce hodnotil kriticky.
Nejvyšší soud SR usnesením sp. zn. 3Obdo/65/2018 ze dne 12. 2. 2019 zároveň připomněl limit: je-li nárok vázán na uzavření zprostředkovávané smlouvy a ta se vůbec neuzavře, provize nevznikne, ani když obchod zmařil sám zájemce, a nelze ji přiznat ani prostřednictvím dobrých mravů. Kancelář tedy musí prokázat dvě věci: že kupní smlouva vznikla a že kupující přišel přes ni.
Jak to sjednat férově
Do smlouvy patří ochranná doba: provize náleží, pokud se v dohodnuté době po skončení smlouvy uzavře smlouva s osobou, kterou kancelář klientovi prokazatelně představila. V praxi se sjednává v měsících, nikoli v letech, a při skončení smlouvy kancelář předá klientovi jmenný seznam zájemců. U spotřebitele je třeba klauzuli formulovat opatrně: ujednání, které váže provizi na jakéhokoli kupujícího bez ohledu na přičinění kanceláře, riskuje posouzení jako nepřijatelná podmínka (§ 53 odst. 1 slovenského občanského zákoníku). K tomu přistupuje právo spotřebitele odstoupit od smlouvy uzavřené mimo provozovnu zpravidla do 14 dnů; při nevyžádané návštěvě obchodníka nebo na prodejní akci činí lhůta 30 dnů. Podmínky rozebíráme v otázce může klient odstoupit od zprostředkovatelské smlouvy.
Bez důkazů je i dobrá klauzule bezcenná. Protokol z prohlídky s podpisem zájemce, e-mailová komunikace, rezervační smlouva a po skončení mandátu kontrola listu vlastnictví jsou tím, co bude soud číst.
Jak se brání klient
Provize nenáleží, pokud kupující přišel bez součinnosti kanceláře: soused, který o prodeji věděl nezávisle na inzerátu, nebo zájemce, který se sám ozval až po skončení smlouvy. Důkazní břemeno přičinění nese kancelář. Neobstojí však taktika počkat do konce smlouvy a potom podepsat s tím, koho makléř přivedl; přesně to soudy hodnotí jako obcházení provize.
S čím můžeme pomoci
Provizi, ochrannou dobu a spotřebitelská poučení nastavíme v rámci právních služeb pro realitní kanceláře; protokoly z prohlídek a předávací seznamy zájemců jsou součástí dokumentace realitní kanceláře. Spor o provizi, na straně kanceláře i klienta, vedeme v rámci zastupování v soudních sporech.
Máte-li v rukou kupní smlouvu podepsanou po skončení mandátu, pošlete nám ji společně se zprostředkovatelskou smlouvou a záznamy z prohlídek.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 10. 9. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
