Počas existencie bytu sa vymazať nedá. Toto záložné právo vzniká priamo zo zákona v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na zabezpečenie pohľadávok súvisiacich s domom a s bytom. Zapisuje sa do katastra a zákon výslovne hovorí, že ho nemožno vymazať počas existencie predmetu záložného práva. Nie je to teda vada bytu ani dlh predávajúceho, ale bežná súčasť listu vlastníctva takmer každého bytu.
Kupujúci si vyžiada list vlastníctva, uvidí v časti tiarch záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a zľakne sa. Predávajúci tvrdí, že nič nedlhuje. Samotný zápis však nedokazuje dlh, pretože toto záložné právo vzniká priamo zo zákona.
Vzniká zo zákona ku každému bytu
Na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Zabezpečuje teda aj pohľadávky, ktoré ešte nevznikli. Nie je naviazané na konkrétny dlh a jeho zápis na liste vlastníctva nehovorí nič o tom, či predávajúci niečo dlhuje.
Prečo sa nedá vymazať
To isté ustanovenie výslovne určuje, že existencia záložného práva sa zapíše do katastra a nemožno ho vymazať počas existencie predmetu záložného práva. Záložné právo podľa odseku 1 trvá počas celej existencie predmetu záložného práva (§ 15 ods. 3).
Kým byt existuje, zákonné záložné právo trvá. Jeho výmaz pred predajom nemožno zabezpečiť ani dohodou s predávajúcim či správcom. Má iný režim zániku než bežné zmluvné záložné právo, ktorého dôvody zániku vymenúva § 151md Občianskeho zákonníka.
Zákon zároveň pripúšťa, aby bolo záložné právo k bytu zriadené aj v prospech tretej osoby (§ 15 ods. 2), čo je typicky banka. To je už iná ťarcha s vlastným režimom a treba ich na liste vlastníctva odlíšiť.
Na čo si teda pri kúpe dať pozor
Ak zákonné záložné právo samo osebe nie je varovaním, kupujúceho zaujíma niečo iné, totiž či sú na byte nedoplatky, ktoré by sa cez toto záložné právo dali vymáhať. Preto je prílohou zmluvy o prevode bytu potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva o tom, že vlastník nemá nedoplatky na úhradách a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Neplatí to pri prvom prevode (§ 5 ods. 2). Rozobrali sme ho v otázke správca nechce vydať potvrdenie o nedoplatkoch.
Overte si aj to, či sa v dome nerozhodlo o podaní návrhu na exekučné konanie alebo na dobrovoľnú dražbu bytu, o čom vlastníci hlasujú nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých (§ 14b ods. 1 písm. o)), a či nie je schválený úver na obnovu domu, ktorý budete po kúpe splácať spolu s ostatnými.
Keď sa byt dostane do dražby
Postavenie tohto záložného práva v poradí býva pri dražbách sporné a rozhoduje o tom, ktoré ťarchy sa po vydražení vymažú a ktoré zostanú zachované. Súvisiace otázky sme rozobrali pri predaji nehnuteľnosti s exekúciou, kde je rozdiel medzi prednostným a neprednostným záložným veriteľom vysvetlený podrobne.
Pre kupujúceho z dražby je to podstatné: cena, ktorú platí, sa odvíja od toho, čo na byte zostane viaznuť.
S čím vieme pomôcť
Pri kúpe bytu prečítame list vlastníctva a odlíšime, čo je zákonná ťarcha, ktorá tam bude vždy, a čo predstavuje ďalšie riziko. Robíme to v rámci právnej previerky nehnuteľnosti. Zmluvu pripravíme cez kúpnu zmluvu na byt vrátane vyžiadania potvrdenia správcu a nastavenia úschovy, ak nedoplatky existujú. Ak vám zmluvu predložila druhá strana, prejdeme ju v rámci kontroly kúpnej zmluvy.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 16. 8. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
