Nehnuteľnosti · Česko aj Slovensko
Právna previerka nehnuteľnosti (due diligence)
Cena pozemku sa dá dohodnúť. Skryté ťarchy, chýbajúci prístup či nevysporiadané vlastníctvo z minulosti sa riešia oveľa ťažšie. Pred kúpou alebo spustením projektu preveríme vlastnícke tituly, ťarchy, nájmy, prístup aj súvislosti s územným plánom a dáme vám report, ktorému porozumiete: čo je v poriadku, čo je riziko a čo s ním urobiť v zmluve alebo v cene.
- Advokát zapísaný v ČAK aj SAK
- Report v zrozumiteľnej reči
- Ceny dohodnuté vopred
Čo pre vás urobíme
Výstupom nie je hromada výpisov, ale rozhodovací podklad: zoznam rizík so závažnosťou a konkrétny návrh, ako každé riziko ošetriť, či už zmluvou, cenou, poistením alebo odstúpením od zámeru.
Kliknutím na bod zobrazíte podrobnosti.
-
Tituly a história vlastníctva
Preveríme nadobúdacie tituly a históriu prevodov — reťaz vlastníctva, spôsobilú spochybniť váš budúci titul, treba odhaliť pred kúpou.
-
Ťarchy a práva tretích osôb
Záložné práva, vecné bremená, predkupné práva, exekučné záznamy a poznámky — vrátane posúdenia, čo z toho kúpou zanikne a čo prejde na vás.
-
Prístup a siete
Právne zabezpečený prístup z verejnej komunikácie a vzťahy k inžinierskym sieťam — najčastejšie prehliadané riziko pri pozemkoch.
-
Užívacie vzťahy
Nájmy, výpožičky a faktické užívanie — kto nehnuteľnosť užíva, za akých podmienok a ako sa vzťahy dajú ukončiť či prevziať.
-
Verejnoprávne súvislosti
Základné preverenie územnoplánovacej dokumentácie a obmedzení; na podrobné povoľovacie otázky nadväzuje služba inžiniering.
-
Report a odporúčania
Prehľadný report so semaforom rizík a konkrétnymi krokmi — čo ošetriť v zmluve, čo si vyžiadať od predávajúceho, čo premietnuť do ceny.
Výstupdue diligence report so zistenými rizikami, ich závažnosť a konkrétne odporúčania do zmluvy alebo k cene
Ako to prebieha
Sedí tento postup na vašu vec? Opísať ju advokátovi →
- Rozsah a podkladydeň 0
Dohodneme rozsah previerky podľa zámeru a vyžiadame podklady — od vás aj od predávajúceho.
- Previerka
Preveríme kataster, listiny, zmluvy a verejné registre; pri nejasnostiach doplníme otázky predávajúcemu.
- Report
Dostanete zrozumiteľný report s rizikami a odporúčaniami — a prejdeme ho spolu.
- Nadväzujúce kroky
Zistenia premietneme do kúpnej zmluvy, úschovy a vkladu — alebo vám pomôžeme za férových podmienok odstúpiť od zámeru.
Nezáväzný dopyt
Pripravení začať?
Pošlite nám dopyt. Ozveme sa do 24 hodín s potvrdením ceny a ďalším postupom. Prvá 30-minútová konzultácia je bezplatná a k ničomu vás nezaväzuje.
- 1Pošlete dopyt týmto formulárom
- 2Do 24 h dostanete potvrdenie ceny a postup
- 3Pracovať začíname až po vašom schválení
Neradi telefonujete alebo píšete e-maily? Napíšte nám na WhatsApp →
Chcete radšej rovno termín? Rezervovať konzultáciu →
Alebo napíšte e-mail k tejto veci.
Na čo sa klienti pýtajú
Nenašli ste svoju otázku? Opýtať sa priamo →
Nestačí pozrieť list vlastníctva?
List vlastníctva je len začiatok — ukazuje aktuálny stav, ale nie históriu prevodov, obsah zmlúv o vecných bremenách, podmienky nájmov ani riziká spochybnenia titulu. Väčšina drahých prekvapení sedí práve v listinách a vzťahoch, ktoré z výpisu nevidno.
Ako dlho previerka trvá?
Podľa rozsahu a súčinnosti predávajúceho — od niekoľkých dní pri jednej nehnuteľnosti po týždne pri rozsiahlom projekte s desiatkami parciel. Harmonogram potvrdíme vopred spolu s cenou.
Čo ak previerka nájde problém?
To je jej zmysel — väčšina rizík sa dá ošetriť: výmaz ťarchy pred kúpou, zádržné v úschove, záruky v zmluve, úprava ceny. Pri neriešiteľných rizikách vám odporučíme od kúpy odstúpiť — lacnejšie je nekúpiť než súdiť sa.
Preveríte aj to, či sa na pozemku dá stavať?
V rámci previerky posúdime základné územnoplánovacie súvislosti a právne prekážky. Podrobné povoľovacie otázky — od zámeru po kolaudáciu — rieši nadväzujúca služba inžiniering, s ktorou previerka tvorí prirodzený celok.
Kupujeme cez firmu (share deal). Mení to previerku?
Áno — pri kúpe firmy vlastniacej nehnuteľnosť treba popri nehnuteľnosti preveriť aj samotnú spoločnosť: záväzky, spory, zmluvy. Kombinujeme vtedy túto previerku s due diligence firmy a odporučíme, či je výhodnejší share deal alebo priama kúpa nehnuteľnosti.
Koľko previerka stojí?
Závisí od počtu nehnuteľností a hĺbky previerky. Rozsah a cenu potvrdíme vopred — a platí to, čo sme si dohodli.
Právna poradňa
Najčastejšie otázky k tejto téme
-
Aké náležitosti musí mať zmluva o prevode bytu v novostavbe?
Zmluva o prevode vlastníctva bytu musí byť písomná a podľa zákona o vlastníctve bytov musí obsahovať najmä popis bytu a jeho príslušenstva, veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku, úpravu práv k pozemku a vyhlásenie nadobúdateľa o pristúpení k správe domu. Vlastníctvo bytu sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností.
Prečítať odpoveď -
Firma, ktorá vlastní nehnuteľnosť, bola vymazaná z obchodného registra. Dá sa s tým ešte niečo robiť?
Dá, ale len cez súd. Ak sa po výmaze spoločnosti bez právneho nástupcu zistí majetok, ktorý mal byť predmetom likvidácie alebo konkurzu, súd na návrh osoby s právnym záujmom nariadi dodatočnú likvidáciu, ustanoví likvidátora a obnoví zápis firmy v obchodnom registri. Rozhoduje čas: ak návrh nikto nepodá do štyroch rokov od výmazu, majetkové hodnoty spoločnosti pripadnú do vlastníctva štátu.
Prečítať odpoveď -
Zlučujeme firmy. Prepíše sa nehnuteľnosť na nástupcu automaticky?
Vlastníctvo áno, zápis v katastri nie. Dňom účinnosti zlúčenia, teda dňom zápisu premeny do obchodného registra, prechádza celé imanie zanikajúcej spoločnosti na nástupnícku zo zákona. Kataster sa to však nedozvie sám a nič neprepíše, zmenu treba uplatniť samostatným návrhom na vykonanie záznamu. Kým sa tak nestane, list vlastníctva uvádza firmu, ktorá už neexistuje.
Prečítať odpoveď
Prečítajte si k téme
Čo preveriť pred náberom nehnuteľnosti: previerka, ktorú urobí maklér, a chvíľa, keď ju treba odovzdať advokátovi
Realitný obchod sa môže rozpadnúť na prekážke, ktorá bola na liste vlastníctva od začiatku. Pre realitné kancelárie a ich maklérov vysvetľujeme, prečo je preverenie nehnuteľnosti pred zaradením do ponuky povinnosťou kancelárie, čo treba skontrolovať hneď, čo z listu vlastníctva nevidno a kedy už ide o právnu previerku, ktorá patrí advokátovi.
Čítať viac →
Stavebná amnestia: tri režimy legalizácie starých a čiernych stavieb
Novela č. 46/2024 Z. z. rozdelila staré a nepovolené stavby do troch režimov: stavby spred októbra 1976 zlegalizovala bez podmienok, stavby do konca roka 1989 podmienene a stavbám z rokov 1990 až 2025 otvorila konanie na žiadosť s lehotou do 31. marca 2029. Ani jeden z režimov však stavbu sám nedostane do katastra.
Čítať viac →
Advokát pri obchode sprostredkovanom realitnou kanceláriou: pre koho pracuje a čo z toho vyplýva
Maklér odporučí advokáta, ktorý pripraví zmluvy pre predávajúceho aj kupujúceho, a kancelária ho platí paušálom. Koho záujmy potom advokát chráni, čo smie povedať maklérovi a čo sa stane, keď sa strany pohádajú? Vysvetľujeme, čo na to hovorí zákon o advokácii a ako spoluprácu nastaviť tak, aby jej dôverovali všetci.
Čítať viac →