Spravidla nie priamo. Okresný úrad pri rozhodovaní o vklade skúma aj to, či nie je obmedzené právo nakladať s nehnuteľnosťou, a ak obmedzené je, konanie o návrhu na vklad preruší. Riešením môže byť splatenie dlhu a zastavenie exekúcie, dohoda s oprávneným alebo predaj pri výkone záložného práva prednostným záložným veriteľom. Každá z nich má iné dôsledky pre kupujúceho a pre ťarchy, ktoré na nehnuteľnosti zostanú.
Firma potrebuje predať nehnuteľnosť, aby mala z čoho zaplatiť dlhy, a práve tie dlhy jej predaj blokujú. Predaj môže mať riešenie, podmienky však treba preveriť a dohodnúť ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.
Prečo kataster konanie preruší
Okresný úrad neskúma zmluvu izolovane. Zo zákona posudzuje aj to, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou a či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené (§ 31 ods. 1 katastrálneho zákona). Exekučný príkaz, ktorý povinnému zakazuje nehnuteľnosť previesť alebo zaťažiť, je práve takým obmedzením.
Ak je právo nakladať s nehnuteľnosťou obmedzené podľa osobitného predpisu, konanie o návrhu na vklad sa preruší (§ 31a písm. f)). Rovnako sa preruší, ak bolo neodkladným alebo predbežným opatrením nariadené s nehnuteľnosťou nenakladať (písm. e)).
V praxi to znamená, že zmluva sa podpíše, poplatok sa zaplatí, plomba sa vyznačí a konanie sa preruší. Kupujúci už pritom mohol zaplatiť cenu alebo ju zložiť do úschovy, hoci dokončenie prevodu zostáva neisté.
Čo je na liste vlastníctva vidieť
Kataster eviduje aj skutočnosti súvisiace s právom k nehnuteľnosti, teda okrem iného vyhlásenie konkurzu voči vlastníkovi, začatie konania o výkon rozhodnutia predajom nehnuteľnosti, začatie vyvlastňovacieho konania a začatie exekúcie predajom nehnuteľnosti (§ 6 ods. 1 písm. f)).
Treba rozlišovať medzi tým, čo na liste vlastníctva je, a tým, čo naozaj platí. Exekučné záložné právo, poznámka o začatí exekúcie a zákaz nakladania v exekučnom príkaze sú tri rôzne veci s rôznymi dôsledkami. Prvým krokom je preto dôsledné preverenie listu vlastníctva. Rozoberáme ho aj v odpovedi čo sa dá vyčítať z listu vlastníctva.
Aké riešenia prichádzajú do úvahy
Vyriešiť dlh a dosiahnuť zastavenie exekúcie. Najčistejšie riešenie, ak sú na to prostriedky. Zánik dôvodu ešte neznamená čistý list vlastníctva, treba ešte zabezpečiť výmaz príslušných poznámok a tiarch.
Dohodnúť postup s oprávneným a exekútorom. Predaj za trhovú cenu je spravidla výhodnejší aj pre veriteľa než dražba. Rozhodujúce je znenie dohody a poradie platby, zastavenia exekúcie a vkladu.
Výkon záložného práva prednostným záložným veriteľom. Občiansky zákonník tu robí rozdiel, ktorý rozhoduje o hodnote celej transakcie:
Pri výkone záložného práva záložným veriteľom, ktorého záložné právo je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv registrované ako prvé […] sa záloh prevádza nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov.
Ak však záložné právo vykonáva veriteľ, ktorý prednostný nie je, prevádza sa záloh zaťažený záložným právom prednostného veriteľa aj všetkých veriteľov pred ním (§ 151ma ods. 6). Takýto veriteľ je navyše povinný nadobúdateľa informovať, že sa záloh prevádza zaťažený (ods. 7).
Pri výkone záložného práva koná záložný veriteľ v mene záložcu (§ 151m ods. 6), takže predávajúcim je záložca, za ktorého koná záložný veriteľ. Treba dodržať aj oznamovacie a časové podmienky: podľa § 151m ods. 1 ide spravidla o 30 dní od oznámenia začatia výkonu záložcovi a odlišnému dlžníkovi. Zákon upravuje aj neskoršiu registráciu v registri záložných práv a možnosť dohody podľa odseku 2. Ak sú na zálohu veritelia v prednostnom poradí, samostatne sa uplatní oznámenie a 30-dňová lehota voči nim podľa § 151ma ods. 1 a 2. Splnenie jednej lehoty nenahrádza ostatné podmienky výkonu.
Ak takú nehnuteľnosť kupujete
Overte, kto pri predaji koná a v akom poradí je vykonávané záložné právo. Od odpovede závisí, či dostanete nehnuteľnosť čistú, alebo aj s cudzími ťarchami.
Ďalej si overte, či na liste vlastníctva nie sú poznámky obmedzujúceho charakteru z iných konaní, či nebeží konkurz na majetok vlastníka a či výťažok pokryje pohľadávky v poradí pred veriteľom vykonávajúcim záložné právo. Kúpna zmluva to musí zohľadniť vrátane úschovy a podmienok výplaty.
Čo od nás môžete čakať
Najprv treba určiť uskutočniteľný postup a správne poradie krokov. Začíname preto právnu previerku nehnuteľnosti, v ktorej prečítame ťarchy, poznámky a exekučné spisy a povieme, ktorá z ciest vyššie je vo vašom prípade priechodná a čo z nej zostane kupujúcemu. Potom nastavíme kúpnu zmluvu s platbami viazanými na splnenie dohodnutých podmienok. Ak už konanie o vklade beží a úrad ho prerušil, riešime prerušené a zamietnuté katastrálne konanie, kde sú lehoty krátke a ich zmeškanie sa nedá napraviť.
Ak sa predaj pripravuje, ozvite sa pred podpisom. Po podpise môže byť náprava zložitejšia a dostupné možnosti obmedzené.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 10. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
