Spravidla nie priamo. Okresný úrad pri rozhodovaní o vklade skúma aj to, či nie je obmedzené právo nakladať s nehnuteľnosťou, a ak obmedzené je, konanie o návrhu na vklad preruší. Cesty von existujú, či už splatenie a zastavenie exekúcie, dohoda s oprávneným, alebo predaj v režime výkonu záložného práva prednostným záložným veriteľom. Každá z nich má iné dôsledky pre kupujúceho a pre ťarchy, ktoré na nehnuteľnosti zostanú.
Firma potrebuje predať nehnuteľnosť, aby mala z čoho zaplatiť dlhy, a práve tie dlhy jej predaj blokujú. Je to bežná situácia a nie je bezvýchodisková, nedá sa však vyriešiť tak, že sa podpíše kúpna zmluva a uvidí sa.
Prečo obyčajný predaj neprejde
Okresný úrad neskúma zmluvu izolovane. Zo zákona posudzuje aj to, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou a či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené (§ 31 ods. 1 katastrálneho zákona). Exekučný príkaz, ktorý povinnému zakazuje nehnuteľnosť previesť alebo zaťažiť, je práve takým obmedzením.
Ak je právo nakladať s nehnuteľnosťou obmedzené podľa osobitného predpisu, konanie o návrhu na vklad sa preruší (§ 31a písm. f)). Rovnako sa preruší, ak bolo neodkladným alebo predbežným opatrením nariadené s nehnuteľnosťou nenakladať (písm. e)).
V praxi to znamená, že zmluva sa podpíše, poplatok sa zaplatí, plomba sa vyznačí a konanie zamrzne. Kupujúci má zaplatenú alebo v úschove kúpnu cenu, predávajúci nemá peniaze a nikto nevie, kedy sa to pohne.
Čo je na liste vlastníctva vidieť
Kataster eviduje aj skutočnosti súvisiace s právom k nehnuteľnosti, teda okrem iného vyhlásenie konkurzu voči vlastníkovi, začatie konania o výkon rozhodnutia predajom nehnuteľnosti, začatie vyvlastňovacieho konania a začatie exekúcie predajom nehnuteľnosti (§ 6 ods. 1 písm. f)).
Treba rozlišovať medzi tým, čo na liste vlastníctva je, a tým, čo naozaj platí. Exekučné záložné právo, poznámka o začatí exekúcie a zákaz nakladania v exekučnom príkaze sú tri rôzne veci s rôznymi dôsledkami. Presné čítanie listu vlastníctva je preto prvý krok, nie formalita; rozoberáme ho aj v otázke čo sa dá vyčítať z listu vlastníctva.
Cesty, ktoré fungujú
Vyriešiť dlh a dosiahnuť zastavenie exekúcie. Najčistejšie riešenie, ak sú na to prostriedky. Zánik dôvodu ešte neznamená čistý list vlastníctva, poznámky a ťarchy z neho treba samostatne dostať preč, čo býva ďalšie kolo administratívy.
Dohodnúť postup s oprávneným a exekútorom. Predaj za trhovú cenu je spravidla výhodnejší aj pre veriteľa než dražba. Táto cesta stojí a padá na tom, ako je dohoda právne ošetrená a v akom poradí sa jednotlivé kroky robia, teda peniaze, zastavenie a vklad.
Výkon záložného práva prednostným záložným veriteľom. Občiansky zákonník tu robí rozdiel, ktorý rozhoduje o hodnote celej transakcie:
Pri výkone záložného práva záložným veriteľom, ktorého záložné právo je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv registrované ako prvé […] sa záloh prevádza nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov.
Ak však záložné právo vykonáva veriteľ, ktorý prednostný nie je, prevádza sa záloh zaťažený záložným právom prednostného veriteľa aj všetkých veriteľov pred ním (§ 151ma ods. 6). Takýto veriteľ je navyše povinný nadobúdateľa informovať, že sa záloh prevádza zaťažený (ods. 7).
Pri výkone záložného práva koná záložný veriteľ v mene záložcu (§ 151m ods. 6), takže predávajúcim je záložca, za ktorého koná záložný veriteľ. Treba dodržať aj oznamovacie a časové podmienky: podľa § 151m ods. 1 ide spravidla o 30 dní od oznámenia začatia výkonu záložcovi a odlišnému dlžníkovi; zákon upravuje aj neskoršiu registráciu v registri záložných práv a možnosť dohody podľa odseku 2. Ak sú na zálohu veritelia v prednostnom poradí, samostatne sa uplatní oznámenie a 30-dňová lehota voči nim podľa § 151ma ods. 1 a 2. Splnenie jednej lehoty nenahrádza ostatné podmienky výkonu.
Ak takú nehnuteľnosť kupujete
Prvá otázka neznie, či je na nej exekúcia, ale kto pri predaji koná a v akom poradí je vykonávané záložné právo. Od odpovede závisí, či dostanete nehnuteľnosť čistú, alebo aj s cudzími ťarchami.
Ďalej si overte, či na liste vlastníctva nie sú poznámky obmedzujúceho charakteru z iných konaní, či nebeží konkurz na majetok vlastníka a či výťažok pokryje pohľadávky v poradí pred veriteľom vykonávajúcim záložné právo. Kúpna zmluva to musí zohľadniť vrátane úschovy a podmienok výplaty.
Čo od nás môžete čakať
Pri týchto obchodoch je hodnota práce v tom, že sa kroky urobia v správnom poradí. Preto robíme najprv právnu previerku nehnuteľnosti, v ktorej prečítame ťarchy, poznámky a exekučné spisy a povieme, ktorá z ciest vyššie je vo vašom prípade priechodná a čo z nej zostane kupujúcemu. Potom nastavíme kúpnu zmluvu tak, aby platby boli viazané na výsledok, a nie na sľub. Ak už konanie o vklade beží a úrad ho prerušil, riešime prerušené a zamietnuté katastrálne konanie, kde sú lehoty krátke a ich zmeškanie sa nedá napraviť.
Ak sa predaj pripravuje, ozvite sa pred podpisom. Po podpise sa dá už len opravovať, drahšie a s menším počtom možností.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 10. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
