Як правило, не безпосередньо. Під час вирішення питання про внесення запису районне управління перевіряє також, чи не обмежене право розпоряджатися нерухомістю, і якщо таке обмеження існує, зупиняє провадження за заявою про внесення запису. Шляхи виходу існують: погашення боргу та припинення виконавчого провадження, домовленість зі стягувачем або продаж у режимі звернення стягнення на предмет застави заставодержателем першої черги. Кожен із них має різні наслідки для покупця та для обтяжень, які залишаться на нерухомості.
Компанії потрібно продати нерухомість, щоб мати кошти для сплати боргів, але саме ці борги блокують її продаж. Це поширена ситуація, і вона не є безвихідною, однак її не можна вирішити, просто підписавши договір купівлі-продажу в надії, що далі все владнається.
Чому звичайний продаж не пройде
Районне управління не розглядає договір ізольовано. За законом воно оцінює також, чи має відчужувач право розпоряджатися нерухомістю та чи не обмежені свобода договору або право розпоряджатися нерухомістю (§ 31 ч. 1 Закону про кадастр). Виконавчий наказ, який забороняє боржникові відчужувати або обтяжувати нерухомість, якраз і є таким обмеженням.
Якщо право розпоряджатися нерухомістю обмежене відповідно до спеціального нормативного акта, провадження за заявою про внесення запису зупиняється (§ 31a літ. f)). Так само воно зупиняється, якщо терміновим або попереднім заходом було заборонено розпоряджатися нерухомістю (літ. e)).
На практиці це означає, що договір підписано, збір сплачено, позначку про розпочате провадження внесено, а провадження завмирає. Покупець уже сплатив ціну або передав її на зберігання, продавець не отримав грошей, і ніхто не знає, коли процес зрушить із місця.
Що видно у витягу з реєстру нерухомості
Кадастр також реєструє факти, пов’язані з правами на нерухомість, зокрема оголошення банкрутства власника, початок провадження з виконання рішення шляхом продажу нерухомості, початок провадження з примусового відчуження та початок виконавчого провадження шляхом продажу нерухомості (§ 6 ч. 1 літ. f)).
Потрібно розрізняти те, що зазначено у витягу з реєстру нерухомості, і те, що фактично має юридичну силу. Виконавче заставне право, примітка про початок виконавчого провадження та заборона розпорядження у виконавчому наказі — це три різні речі з різними наслідками. Тому точне прочитання витягу з реєстру нерухомості — перший крок, а не формальність. Ми розглядаємо це також у відповіді на запитання що можна дізнатися з витягу з реєстру нерухомості.
Шляхи, які працюють
Врегулювати борг і домогтися припинення виконавчого провадження. Це найчистіше рішення, якщо для нього є кошти. Припинення відповідної підстави ще не означає, що витяг із реєстру нерухомості став чистим: примітки та обтяження потрібно вилучити з нього окремо, а це часто означає ще один етап адміністративних процедур.
Узгодити порядок дій зі стягувачем і виконавцем. Продаж за ринковою ціною, як правило, вигідніший і для кредитора, ніж аукціон. Успіх цього шляху цілком залежить від того, наскільки належно юридично оформлено домовленість і в якій послідовності виконуються окремі кроки, тобто передання коштів, припинення провадження та внесення запису.
Звернення стягнення на предмет застави заставодержателем першої черги. Цивільний кодекс Словаччини встановлює тут відмінність, яка визначає цінність усієї операції:
Під час звернення стягнення на предмет застави заставодержателем, заставне право якого зареєстровано першим у черговості, що визначає задоволення заставних прав, […] предмет застави передається без обтяження заставними правами інших заставодержателів.
Однак якщо стягнення на предмет застави звертає кредитор, який не має вищого пріоритету, предмет застави передається обтяженим заставним правом кредитора з вищим пріоритетом, а також усіх кредиторів, що стоять перед ним у черговості (§ 151ma ч. 6). Крім того, такий кредитор зобов’язаний повідомити набувача про те, що предмет застави передається обтяженим (ч. 7).
Під час звернення стягнення на предмет застави заставодержатель діє від імені заставодавця (§ 151m ч. 6), тому продавцем є заставодавець, від імені якого діє заставодержатель. Необхідно також дотриматися умов щодо повідомлення та строків: згідно з § 151m ч. 1 зазвичай ідеться про 30 днів від повідомлення заставодавця та боржника, якщо це інша особа, про початок звернення стягнення; закон також регулює подальшу реєстрацію в реєстрі заставних прав і можливість домовленості згідно з частиною 2. Якщо щодо предмета застави є кредитори з вищим пріоритетом, окремо застосовуються повідомлення та 30-денний строк щодо них відповідно до § 151ma ч. 1 і 2. Дотримання одного строку не замінює інших умов звернення стягнення.
Якщо ви купуєте таку нерухомість
Перше запитання полягає не в тому, чи ведеться щодо неї виконавче провадження, а в тому, хто діє під час продажу та в якій черговості звертається стягнення за заставним правом. Від відповіді залежить, чи отримаєте ви нерухомість без обтяжень, чи разом із чужими обтяженнями.
Далі перевірте, чи немає у витягу з реєстру нерухомості приміток обмежувального характеру, внесених у межах інших проваджень, чи не триває банкрутство щодо майна власника та чи покриє виручка вимоги, які мають вищу черговість, ніж вимога заставодержателя, який звертає стягнення на предмет застави. Договір купівлі-продажу повинен усе це враховувати, включно зі зберіганням коштів та умовами їх виплати.
Чого ви можете від нас очікувати
У таких угодах цінність нашої роботи полягає в тому, щоб усі кроки були виконані в правильній послідовності. Тому спочатку ми проводимо юридичну перевірку нерухомості, під час якої аналізуємо обтяження, примітки та матеріали виконавчих проваджень і повідомляємо, який із наведених вище шляхів є здійсненним у вашому випадку та які обтяження внаслідок цього залишаться покупцеві. Потім ми налаштовуємо договір купівлі-продажу так, щоб платежі залежали від результату, а не від обіцянки. Якщо провадження щодо внесення запису вже триває, а управління його зупинило, ми вирішуємо питання зупиненого провадження та відмови в кадастровому провадженні, де строки є короткими, а їх пропуск неможливо виправити.
Якщо продаж лише готується, зверніться до нас до підписання договору. Після підписання залишається тільки виправляти ситуацію — дорожче і з меншою кількістю можливостей.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 10 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
