Zpravidla ne přímo. Okresní úřad při rozhodování o vkladu zkoumá i to, zda není omezeno právo nakládat s nemovitostí, a pokud omezeno je, řízení o návrhu na vklad přeruší. Cesty ven existují, ať již splacení a zastavení exekuce, dohoda s oprávněným, nebo prodej v režimu výkonu zástavního práva přednostním zástavním věřitelem. Každá z nich má jiné důsledky pro kupujícího a pro zatížení, které na nemovitosti zůstane.
Firma potřebuje prodat nemovitost, aby měla z čeho zaplatit dluhy, a právě tyto dluhy jí prodej blokují. Je to běžná situace a není bezvýchodná, nelze ji však vyřešit tak, že se podepíše kupní smlouva a uvidí se.
Proč obyčejný prodej neprojde
Okresní úřad nezkoumá smlouvu izolovaně. Ze zákona posuzuje i to, zda je převodce oprávněn nakládat s nemovitostí a zda smluvní volnost nebo právo nakládat s nemovitostí nejsou omezeny (§ 31 odst. 1 slovenského katastrálního zákona). Exekuční příkaz, který povinnému zakazuje nemovitost převést nebo zatížit, je právě takovým omezením.
Je-li právo nakládat s nemovitostí omezeno podle zvláštního předpisu, řízení o návrhu na vklad se přeruší (§ 31a písm. f)). Stejně tak se přeruší, bylo-li neodkladným nebo předběžným opatřením nařízeno s nemovitostí nenakládat (písm. e)).
V praxi to znamená, že smlouva se podepíše, poplatek se zaplatí, plomba se vyznačí a řízení zamrzne. Kupující má kupní cenu zaplacenou nebo v úschově, prodávající nemá peníze a nikdo neví, kdy se věc pohne.
Co je na listu vlastnictví vidět
Katastr eviduje i skutečnosti související s právem k nemovitosti, tedy mimo jiné prohlášení konkursu vůči vlastníkovi, zahájení řízení o výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti, zahájení vyvlastňovacího řízení a zahájení exekuce prodejem nemovitosti (§ 6 odst. 1 písm. f)).
Je třeba rozlišovat mezi tím, co na listu vlastnictví je, a tím, co skutečně platí. Exekuční zástavní právo, poznámka o zahájení exekuce a zákaz nakládání v exekučním příkazu jsou tři různé věci s různými důsledky. Přesné čtení listu vlastnictví je proto prvním krokem, nikoli formalitou; rozebíráme ho i v otázce co lze vyčíst z listu vlastnictví.
Cesty, které fungují
Vyřešit dluh a dosáhnout zastavení exekuce. Nejčistší řešení, jsou-li na něj prostředky. Zánik důvodu ještě neznamená čistý list vlastnictví, poznámky a zatížení je z něj třeba samostatně odstranit, což bývá další kolo administrativy.
Dohodnout postup s oprávněným a exekutorem. Prodej za tržní cenu je zpravidla výhodnější i pro věřitele než dražba. Tato cesta stojí a padá na tom, jak je dohoda právně ošetřena a v jakém pořadí se jednotlivé kroky provádějí, tedy peníze, zastavení a vklad.
Výkon zástavního práva přednostním zástavním věřitelem. Slovenský občanský zákoník zde rozlišuje situace způsobem, který rozhoduje o hodnotě celé transakce:
Při výkonu zástavního práva zástavním věřitelem, jehož zástavní právo je v pořadí rozhodujícím pro uspokojení zástavních práv registrováno jako první […], se zástava převádí nezatížená zástavními právy ostatních zástavních věřitelů.
— Český překlad: § 151ma odst. 3 slovenského občanského zákoníku
Pokud však zástavní právo vykonává věřitel, který není přednostní, převádí se zástava zatížená zástavním právem přednostního věřitele i všech věřitelů před ním (§ 151ma odst. 6). Takový věřitel je navíc povinen nabyvatele informovat, že se zástava převádí zatížená (odst. 7).
Při výkonu zástavního práva jedná zástavní věřitel jménem zástavce (§ 151m odst. 6), takže prodávajícím je zástavce, za kterého jedná zástavní věřitel. Je třeba dodržet také oznamovací a časové podmínky: podle § 151m odst. 1 jde zpravidla o 30 dnů od oznámení zahájení výkonu zástavci a odlišnému dlužníkovi; zákon upravuje také pozdější registraci v registru zástavních práv a možnost dohody podle odstavce 2. Jsou-li na zástavě věřitelé v přednostním pořadí, samostatně se uplatní oznámení a 30denní lhůta vůči nim podle § 151ma odst. 1 a 2. Splnění jedné lhůty nenahrazuje ostatní podmínky výkonu.
Pokud takovou nemovitost kupujete
První otázka nezní, zda je na ní exekuce, ale kdo při prodeji jedná a v jakém pořadí je vykonáváno zástavní právo. Na odpovědi závisí, zda dostanete nemovitost čistou, nebo i s cizím zatížením.
Dále si ověřte, zda na listu vlastnictví nejsou poznámky omezujícího charakteru z jiných řízení, zda neběží konkurs na majetek vlastníka a zda výtěžek pokryje pohledávky v pořadí před věřitelem vykonávajícím zástavní právo. Kupní smlouva to musí zohlednit včetně úschovy a podmínek výplaty.
Co od nás můžete čekat
U těchto obchodů spočívá hodnota práce v tom, že se kroky provedou ve správném pořadí. Proto nejprve provádíme právní prověrku nemovitosti, při které pročteme zatížení, poznámky a exekuční spisy a řekneme, která z výše uvedených cest je ve vašem případě průchodná a co z ní zůstane kupujícímu. Potom nastavíme kupní smlouvu tak, aby platby byly vázány na výsledek, nikoli na slib. Pokud již řízení o vkladu běží a úřad ho přerušil, řešíme přerušené a zamítnuté katastrální řízení, kde jsou lhůty krátké a jejich zmeškání nelze napravit.
Pokud se prodej připravuje, ozvěte se před podpisem. Po podpisu lze již jen opravovat, dráž a s menším počtem možností.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 10. 9. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
