Zpravidla po uplynutí pěti let ode dne nabytí nemovitosti, případně ode dne jejího vyřazení z obchodního majetku. U nemovitosti zděděné v přímé řadě nebo některým z manželů se lhůta počítá již ode dne, kdy ji nabyl zůstavitel. Pozor na výjimku: pokud jste v této lhůtě uzavřeli smlouvu o budoucím prodeji, osvobození se neuplatní ani tehdy, když se kupní smlouva podepíše až později.
Základní pravidlo
Podle § 9 odst. 1 písm. a) slovenského zákona o dani z příjmů je od daně osvobozen příjem z prodeje nemovitosti po uplynutí pěti let ode dne jejího nabytí — nebo ode dne jejího vyřazení z obchodního majetku, pokud v něm nemovitost byla zahrnuta.
Pokud jste tedy byt kupovali jako soukromá osoba a od vkladu vlastnického práva uplynula tato lhůta, příjem z prodeje se nezdaňuje a do daňového přiznání se neuvádí.
Dědění se počítá jinak — a ve prospěch dědice
U nemovitosti nabyté děděním (i postupným děděním) v přímé řadě nebo některým z manželů se lhůta podle § 9 odst. 1 písm. b) počítá již ode dne, kdy nemovitost prokazatelně nabyl do vlastnictví nebo spoluvlastnictví zůstavitel.
O dědění v přímé řadě jde tehdy, je-li zůstavitelem přímý předek nebo přímý potomek — rodič, dítě, prarodič, vnuk. Dědic tedy „zdědí“ i dobu, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, a osvobození často splní hned.
Při dědění v pobočné řadě — po sourozenci, tetě, strýci, bratranci — nebo po osobě bez příbuzenského vztahu se toto pravidlo neuplatní. Tehdy platí běžný režim podle písmene a) a lhůta běží až od nabytí dědicem, tedy od smrti zůstavitele.
Pokud nemovitost patřila do zaniklého slovenského bezpodílového spoluvlastnictví manželů, do lhůty se započítává i doba, po kterou byla v tomto spoluvlastnictví (§ 9 odst. 3).
Výjimka u smlouvy o budoucím prodeji
Osvobození se neuplatní na příjem, který vám plyne podle smlouvy o budoucím prodeji nemovitosti uzavřené v této lhůtě — a to i tehdy, když se samotná kupní smlouva podepíše až po jejím uplynutí.
Toto pravidlo je v textu obou písmen a) i b) a v praxi je nejčastějším důvodem nečekaného zdanění. Klient počká „do konce lhůty“ s podpisem kupní smlouvy, ale budoucí smlouvu podepsal dříve — a osvobození tím ztratil.
Proto se na daňový režim ptáme ještě před podpisem rezervační nebo budoucí smlouvy, nikoli až u kupní smlouvy. Tehdy se s tím ještě dá něco dělat; potom již zpravidla ne.
Kdy nastává „prodej“
Pro posouzení osvobození je podle § 9 odst. 4 rozhodující den přijetí první platby nebo zálohy, nebo den uzavření smlouvy o převodu — podle toho, který nastal dříve. Není podstatné, ve kterém zdaňovacím období nabyl vlastnické právo kupující.
Zálohu přijatou před uplynutím lhůty tedy nelze „dohnat“ pozdějším podpisem.
Při nabytí naopak platí běžný okamžik vzniku vlastnictví — při převodu smlouvou je to vklad do katastru nemovitostí.
Další případy osvobození
Bez ohledu na dobu vlastnictví je osvobozen příjem z prodeje:
- nemovitosti vydané oprávněné osobě podle restitučních předpisů, pokud ho přijala tato osoba (§ 9 odst. 1 písm. d),
- majetku zahrnutého do konkursní podstaty (§ 9 odst. 1 písm. e).
Osvobozena je i přijatá náhrada za vyvlastnění pozemků a staveb ve veřejném zájmu (§ 9 odst. 2 písm. r).
Pokud osvobození nesplníte
Příjem je ostatním příjmem z převodu vlastnictví nemovitosti podle § 8 odst. 1 písm. b) zákona. Zdaňuje se rozdíl mezi příjmem a výdajem a ztrátu vykázat nelze.
Výdajem je zejména kupní cena prokazatelně zaplacená za nemovitost, při dědění a darování cena podle § 25 zákona, dále prokazatelné výdaje na technické zhodnocení, opravu a údržbu a výdaje související s prodejem. Za podmínek podle § 8 odst. 5 písm. f) druhého bodu lze uplatnit i úroky z hypotečního úvěru na pořízení této nemovitosti.
Pokud nemovitost prodávají manželé z bezpodílového spoluvlastnictví, příjem i výdaje se dělí rovným dílem, pokud se nedohodnou jinak (§ 4 odst. 8).
Nezapomeňte na daň z nemovitostí
To, že příjem z prodeje je osvobozen od daně z příjmů, nijak nesouvisí s místní daní z nemovitostí. Při běžném převodu kupní smlouvou vzniká daňová povinnost nabyvateli až 1. ledna následujícího roku a přiznání se podává do 31. ledna. Jinak je to při nabytí dražbou a při dědění, kde povinnost vzniká v průběhu roku.
Daň z převodu ani z nabytí nemovitosti na Slovensku neexistuje — na rozdíl od úpravy, kterou někteří klienti znají ze zahraničí.
Kde to řešíme
Načasování převodu vůči této lhůtě probíráme při přípravě dokumentace, protože rozhoduje o tom, zda se vůbec vyplatí podepsat budoucí smlouvu. Celý převod od smlouvy přes úschovu až po vklad připravíme v rámci služby převod nemovitosti na klíč.
Jsme advokáti, nikoli daňoví poradci. Daňové přiznání za vás nepodáváme — upozorníme však na dopad dříve, než se podepíše něco, co již nelze vzít zpět.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 9. 8. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
