Довідка управителя або голови об’єднання про те, що власник не має заборгованості за платежами та внесками до фонду експлуатації, утримання й ремонту, за законом є додатком до договору про передачу квартири. Без неї до договору не додано передбаченого законом документа, тому провадження щодо внесення запису, як правило, зупиняють. Виняток діє при першій передачі права власності на квартиру або нежитлове приміщення в будинку, тобто при продажу від забудовника.
Під час продажу квартири це один із небагатьох додатків, який продавець не може отримати самостійно. Його видає третя особа, яка не має жодного стосунку до правочину й може не поспішати. Якщо власник перебуває з нею у спорі, це зазвичай стає першою причиною, через яку продаж зупиняється.
Що вимагає закон
Додатком до договору про передачу права власності на квартиру або договору про передачу права власності на нежитлове приміщення є довідка управителя або голови об’єднання власників квартир і нежитлових приміщень у будинку про те, що власник квартири або нежитлового приміщення в будинку не має жодної заборгованості за платежами за послуги, пов’язані з користуванням квартирою або нежитловим приміщенням у будинку, та за внесками до фонду експлуатації, утримання й ремонту; це не застосовується, якщо йдеться про першу передачу права власності на квартиру або нежитлове приміщення в будинку.
Це додаток до договору, а не його обов’язкова умова. Різниця має практичне значення: без нього договір не є недійсним, однак матеріали провадження щодо внесення запису не є повними, і орган запропонує їх доповнити.
Перша передача, тобто виняток для забудовників
При першій передачі права власності на квартиру в будинку довідка не вимагається. Це логічно, оскільки до першої передачі управління будинком може ще взагалі не існувати: обов’язок щодо управління будинком виникає в день першої передачі права власності на квартиру або нежитлове приміщення в будинку (§ 6 ч. 1).
На практиці іноді трапляється тлумачення, за яким першою передачею є кожен перший продаж відповідної квартири після введення її в експлуатацію. У тексті закону йдеться про першу передачу права власності на квартиру в будинку, що для конкретного об’єкта є одноразовою подією. Якщо ви не впевнені, до якої категорії належить ваша передача, дешевше додати довідку, ніж сперечатися щодо тлумачення в межах зупиненого провадження.
До першого договору про передачу також додаються ситуаційні плани окремих поверхів будинку з позначенням квартир, нежитлових приміщень, гаражних місць і складських приміщень, їхніх номерів та ідентифікаційних даних земельної ділянки, причому заяву про внесення запису та документацію зобов’язаний подати продавець (§ 5 ч. 5). У девелоперських проєктах це не формальність, а окремий пункт у графіку робіт.
Коли управитель не видає довідку
Зазвичай є три причини, і кожна потребує іншого вирішення.
Заборгованість справді існує. Тоді питання полягає лише в тому, хто і коли її сплатить. Це врегульовується в договорі купівлі-продажу та умовах ескроу: частина ціни використовується для погашення заборгованості, після чого видається довідка. Належна послідовність дій тут важливіша за саму суму.
Заборгованість є спірною. Власник стверджує, що управитель нараховує її безпідставно. Спір щодо суми не повинен затримувати передачу, тому зазвичай шукають рішення з утриманням відповідної суми та окремим урегулюванням спірної частини.
Управитель не діє або перебуває у спорі з власником. У такому разі допомагає письмова вимога з посиланням на встановлений законом обов’язок і зазначенням строку; управління будинком є забезпеченням послуг для власників, а не засобом тиску (§ 6 ч. 2).
Про що не слід забувати в самому договорі
Крім опису квартири та її розташування, договір повинен містити визначення розміру частки у спільній власності на спільні частини й обладнання будинку, його допоміжні об’єкти, земельну ділянку під будинком та прилеглу земельну ділянку, урегулювання прав на земельні ділянки, а також заяву набувача про приєднання до договору про об’єднання або про здійснення управління (§ 5 ч. 1). Ми детально розглянули їх у відповіді на запитання, які обов’язкові умови повинен містити договір про передачу квартири.
Право власності на квартиру та всі пов’язані з нею частки набувається лише після внесення запису до кадастру (§ 5 ч. 4). Витрати, пов’язані з передачею, несе продавець, який може вимагати від набувача відшкодування документально підтверджених сплачених адміністративних зборів і винагороди нотаріуса (§ 5 ч. 8). У договорах цей розподіл часто описують неправильно.
Чим ми можемо допомогти
Для окремого продажу ми підготуємо договір купівлі-продажу квартири, зокрема передбачимо ескроу так, щоб заборгованість не стала причиною затримки. Для агентств нерухомості ми налаштуємо процедуру та документацію, щоб довідку запитували вже на початку роботи із замовленням, а не за тиждень до підписання; дивіться юридичні послуги для агентств нерухомості. У девелоперських проєктах ми супроводжуємо перші передачі, включно з документацією відповідно до § 5 ч. 5, у межах продажу квартир у девелоперському проєкті.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 16 серпня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
