Лише угодою про розширення BSM — ні. Угода згідно з § 143a регулює режим майбутнього набуття майна, але не змінює вже наявного права власності на дошлюбну квартиру. Навіть нотаріальний акт не зробить її в такий спосіб спільною квартирою у BSM. Якщо один із подружжя подарує іншому частку, виникне спільна часткова власність. Належний порядок дій залежить від того, чи прагнете ви спільної власності, захисту інвестицій або врегулювання питань спадкування.
Подружжя звертається до нас і з такою ситуацією. Один із партнерів мав квартиру ще до весілля, після весілля обоє інвестують у неї та хочуть, щоб вона належала їм обом. Поширеним рішенням буває договір дарування половини квартири. Однак це призводить до іншого результату, ніж думає більшість людей.
Що належить до спільної сумісної власності подружжя
До спільної сумісної власності подружжя належить усе, що може бути об’єктом права власності та що один із подружжя набув під час шлюбу, крім речей, одержаних у спадщину або в дар, а також речей, які за своєю природою призначені для особистих потреб або здійснення професійної діяльності лише одним із подружжя, та речей, повернутих відповідно до нормативних актів про реституцію майна […].
Отже, визначальним є момент набуття. Квартира, придбана до весілля, не належить до спільної сумісної власності подружжя і не стане її частиною лише тому, що подружжя спільно в ній проживає або спільно в неї інвестує.
Зверніть увагу також на виняток щодо дарування та спадкування. Якщо один із подружжя під час шлюбу успадкує або одержить у дар нерухомість, вона не належатиме до спільної сумісної власності, хоча й була набута під час шлюбу.
Дарування частки створює спільну часткову власність
Якщо один із подружжя подарує іншому половину квартири, результатом буде не спільна сумісна власність подружжя, а спільна часткова власність двох осіб, кожній із яких належатиме одна половина. Це інший правовий режим з іншими правилами розпорядження майном, його поділу в разі розлучення та спадкування. У разі подальшого розставання така квартира ділиться не як частина спільної сумісної власності подружжя, а як майно у спільній частковій власності; це питання ми розглянули у відповіді про ситуацію, коли співвласник не погоджується з продажем.
Угода про BSM не змінює права власності на вже набуту квартиру
Подружжя може угодою розширити або звузити встановлений законом обсяг спільної сумісної власності. Аналогічно воно може домовитися і про управління спільним майном.
Це положення дає змогу врегулювати режим майбутнього набуття майна, а не змінити заднім числом право власності на вже набуту квартиру. Верховний суд Словацької Республіки пояснив це в рішенні у справі № 7Sžr/17/2017 від 26 вересня 2018 року. Тому сам нотаріальний акт про розширення BSM не включить дошлюбну квартиру до BSM.
Подружжя може також домовитися про відкладення виникнення BSM до дня припинення шлюбу (ч. 2). Закон вимагає для угод згідно з § 143a суворої форми та обмежує їхню дію щодо інших осіб:
Угода згідно з частинами 1 і 2 потребує форми нотаріального акта. Подружжя може посилатися на цю угоду у відносинах з іншою особою лише тоді, коли цій особі відомо про таку угоду.
Це має два практичні наслідки. Без нотаріального акта угода не матиме юридичної сили, тобто звичайної письмової угоди між подружжям недостатньо. А щодо кредиторів вона діє лише тоді, коли їм про неї відомо, що у випадку підприємницької діяльності одного з подружжя нерідко важливіше за сам зміст угоди.
Як це розглядає кадастр
У разі дарування частки кадастр перевіряє договір дарування та внесення запису про спільну часткову власність. Сама угода згідно з § 143a не є правовою підставою для перереєстрації дошлюбної квартири у BSM. Отже, йдеться не лише про вибір належної форми документа: має існувати правова підстава для запитуваної зміни. Районне управління перевіряє дійсність правочину та право розпоряджатися нерухомістю відповідно до § 31 ч. 1 Закону про кадастр.
Що слід зважити перед ухваленням рішення
- Навіщо саме вам це потрібно. Одне рішення підійде, якщо йдеться про впевненість у разі спадкування, інше — якщо потрібно захистити інвестиції другого партнера, і ще інше — якщо йдеться про підготовку до спільної іпотеки.
- Підприємницька діяльність одного з подружжя. Перед даруванням частки оцініть зобов’язання обох із подружжя та наслідки зміни права власності для кредиторів.
- Інвестиції в чужу квартиру. Якщо правовий режим не змінюється, варто принаймні задокументувати, хто і скільки вклав; під час подальшого врегулювання важливо буде довести обсяг і джерело інвестицій.
- Оберіть документ відповідно до мети. Дарування частки потребує договору про відчуження та внесення запису; угода про режим майбутнього набуття майна до BSM потребує нотаріального акта. Ці процедури стосуються різних ситуацій.
Чим ми можемо допомогти
Спочатку ми з’ясуємо фактичний стан реєстраційного запису та які інвестиції можна підтвердити документами; це ми робимо в межах юридичної перевірки нерухомості. Виходячи з цього, ми підготуємо зміст угоди та пов’язані з нею заяви в межах підготовки договорів і заяв про внесення запису. Якщо відносини припиняться, а майно перебуватиме у спільній частковій власності, наступним кроком буде припинення та поділ спільної часткової власності.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 10 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
