Не автоматично й не однаковим способом. Частку в земельній ділянці, забудованій будинком, визначають так само, як частку в спільних частинах, тобто як співвідношення площі підлоги квартири до сукупної площі підлоги приміщень у будинку. Щодо прилеглої земельної ділянки закон допускає визначення розміру частки за домовленістю набувача з власником будинку. Договір повинен містити положення про права на обидві земельні ділянки, а право власності на все майно набувається лише після внесення запису до кадастру.
У старіших будинках земельна ділянка під будинком часто належить іншій особі, а не власникам квартир, або ж правовідносини щодо неї врегульовані лише частково. У новобудовах забудовник, своєю чергою, може залишити сад чи паркувальний майданчик у власному управлінні. Обидві ситуації даються взнаки лише тоді, коли ви продаєте квартиру або коли будинок потребує ремонту.
Дві земельні ділянки з різними правовими режимами
Закон розрізняє земельну ділянку, забудовану будинком, і прилеглу земельну ділянку. Прилеглою земельною ділянкою є огороджена ділянка, що межує з будинком і використовується виключно для обслуговування цього будинку (§ 2 ods. 1 písm. j) zákona č. 182/1993 Z. z.). Отже, ділянка, яка не використовується виключно для обслуговування будинку або не є огородженою, не вважається прилеглою земельною ділянкою в розумінні закону, навіть якщо вона межує з будинком.
Відмінність полягає у способі визначення частки. Договір про відчуження квартири повинен містити визначення розміру частки у спільній власності на спільні частини й обладнання будинку, на приналежності, на земельну ділянку, забудовану будинком, і на прилеглу земельну ділянку, причому розмір частки визначається співвідношенням площі підлоги квартири до сукупної площі підлоги приміщень у будинку, якщо щодо прилеглої земельної ділянки не застосовується порядок, передбачений пунктом e) (§ 5 ods. 1 písm. b)).
Саме пункт e) становить виняток: розмір частки у спільній власності на прилеглу земельну ділянку може бути визначений за домовленістю набувача квартири або нежитлового приміщення з власником будинку. Отже, щодо прилеглої земельної ділянки не йдеться про механічний перерахунок — тут є простір для переговорів.
Врегулювання прав на земельну ділянку має бути частиною договору
Договір повинен містити положення про права на земельну ділянку, забудовану будинком, і на прилеглу земельну ділянку (§ 5 ods. 1 písm. d/). Це важливо для будинків, у яких земельна ділянка не належить власникам квартир: замість частки у спільній власності в такому разі врегульовується інша правова підстава користування, наприклад оренда або сервітут. Це має бути чітко зазначено в договорі, інакше незрозуміло, що саме набуває покупець.
Право власності на квартиру, частка у спільній власності на спільні частини й обладнання будинку, на приналежності, а також частка у спільній власності на земельну ділянку, забудовану будинком, і на прилеглу земельну ділянку набуваються шляхом внесення запису до кадастру нерухомості (§ 5 ods. 4). Самого підписання договору недостатньо.
Що перевірити перед купівлею
- Чи перебуває земельна ділянка під будинком у власності власників квартир? Якщо ні, з’ясуйте, кому вона належить і на якій підставі будинок нею користується. У разі відчуження квартири на вас поширюватиметься той самий режим.
- Чи відповідає частка в земельній ділянці частці у спільних частинах? У старіших будинках вони часто відрізняються, а помилка в розмірі частки переходить до наступних набувачів під час подальших відчужень; згодом її виправляють у провадженні щодо виправлення помилки, яке ми розглянули у відповіді на запитання кадастр виявив помилку в договорі.
- Чи є сад або паркувальний майданчик прилеглою земельною ділянкою? Якщо він не огороджений або не використовується виключно для обслуговування будинку, на нього не поширюється режим закону про власність на квартири, і питання щодо нього вирішується окремо.
- Чи зареєстрована земельна ділянка в іншому реєстровому аркуші права власності, ніж будинок? Це поширена ситуація й не є недоліком, однак необхідно перевірити обидва реєстрові записи та обтяження щодо обох об’єктів.
- Чи немає на земельній ділянці сервітутів? Проходи, інженерні мережі й доступ до сусідніх земельних ділянок впливають на те, як можна використовувати територію навколо будинку.
Якщо правовідносини щодо земельної ділянки не врегульовані
У будинках, зведених за попереднього режиму, трапляється, що земельна ділянка належить державі, громаді або невстановленим власникам, частками яких управляє Словацький земельний фонд. Врегулювання правовідносин є окремим процесом, який неможливо завершити під час продажу однієї квартири. Якщо ви купуєте таку нерухомість, враховуйте, що частку в земельній ділянці ви не отримаєте відразу, і подбайте, щоб це було враховано як у ціні, так і в договорі.
Якщо земельна ділянка перебуває у частковій спільній власності з особами, які не є власниками приміщень у будинку, можливим рішенням є також припинення та врегулювання часткової спільної власності.
Як ми це перевіримо
Під час купівлі квартири ми порівняємо реєстровий аркуш права власності на будинок, реєстрові аркуші права власності на земельні ділянки та текст договору й повідомимо, які саме права на земельні ділянки ви фактично набуваєте, а які — ні; ми робимо це в межах юридичної перевірки нерухомості. Договір ми підготуємо або відкоригуємо в межах послуги договору купівлі-продажу квартири. Якщо правовідносини щодо земельної ділянки не врегульовані й це питання необхідно вирішити, наступним кроком буде врегулювання часткової спільної власності.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 16 серпня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
