Ne automaticky a ne stejným způsobem. Podíl na pozemku zastavěném domem se určuje stejně jako podíl na společných částech, tedy poměrem podlahové plochy bytu k úhrnu podlahových ploch v domě. U přilehlého pozemku slovenský zákon připouští vymezení velikosti podílu dohodou nabyvatele s vlastníkem domu. Smlouva musí obsahovat úpravu práv k oběma pozemkům a vše se nabývá až vkladem do katastru.
U starších domů bývá pozemek pod domem ve vlastnictví někoho jiného než vlastníků bytů, případně je vypořádán jen zčásti. U novostaveb zase developer ponechá zahradu nebo parkovací plochu ve vlastní správě. Obě situace se projeví až tehdy, když byt prodáváte nebo když dům potřebuje opravu.
Dva pozemky s různým režimem
Zákon rozlišuje pozemek zastavěný domem a přilehlý pozemek. Přilehlým pozemkem je oplocený pozemek sousedící s domem, který slouží výlučně tomuto domu (§ 2 odst. 1 písm. j) slovenského zákona č. 182/1993 Z. z.). Pozemek, který domu neslouží výlučně nebo není oplocen, tedy není přilehlým pozemkem ve smyslu zákona, přestože s domem sousedí.
Rozdíl je ve způsobu určení podílu. Smlouva o převodu bytu musí obsahovat vymezení velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech a zařízeních domu, na příslušenství, na pozemku zastavěném domem a na přilehlém pozemku, přičemž velikost podílu je dána poměrem podlahové plochy bytu k úhrnu podlahových ploch v domě, pokud se u přilehlého pozemku nepostupuje podle písmene e) (§ 5 odst. 1 písm. b)).
Právě písmeno e) je touto výjimkou: velikost spoluvlastnického podílu na přilehlém pozemku lze vymezit dohodou nabyvatele bytu nebo nebytového prostoru s vlastníkem domu. U přilehlého pozemku tedy nejde o mechanický přepočet a existuje prostor k jednání.
Úprava práv k pozemku patří do smlouvy
Smlouva musí obsahovat úpravu práv k pozemku zastavěnému domem a k přilehlému pozemku (§ 5 odst. 1 písm. d/). To je důležité u domů, kde pozemek vlastníkům bytů nepatří: místo spoluvlastnického podílu se tehdy řeší jiný právní titul užívání, například nájem nebo věcné břemeno. Smlouva to musí pojmenovat, jinak není jasné, co kupující vlastně nabývá.
Vlastnictví bytu, spoluvlastnický podíl na společných částech a zařízeních domu, na příslušenství i spoluvlastnický podíl na pozemku zastavěném domem a na přilehlém pozemku se nabývají vkladem do katastru nemovitostí (§ 5 odst. 4). Podpis smlouvy sám o sobě nestačí.
Co si ověřit před koupí
- Je pozemek pod domem ve vlastnictví vlastníků bytů? Pokud ne, zjistěte, kdo ho vlastní a na jakém základě ho dům užívá. Při převodu bytu přechází stejný režim i na vás.
- Odpovídá podíl na pozemku podílu na společných částech? U starších domů bývají rozdílné a chyba v podílu se přenáší dalšími převody; opravuje se poté řízením o opravě chyby, které jsme rozebrali v otázce katastr našel ve smlouvě chybu.
- Je zahrada nebo parkovací plocha přilehlým pozemkem? Není-li oplocena ani neslouží výlučně domu, nespadá pod režim slovenského zákona o vlastnictví bytů a řeší se samostatně.
- Je pozemek na jiném listu vlastnictví než dům? Bývá to běžné a není to vada, jen je třeba ověřit obě evidence a zatížení na obou.
- Nejsou na pozemku věcná břemena? Průchody, sítě a přístupy pro sousední pozemky ovlivňují, co lze s okolím domu dělat.
Když je pozemek nevypořádaný
U domů postavených v minulém režimu se stává, že pozemek patří státu, obci nebo nezjištěným vlastníkům, jejichž podíly spravuje Slovenský pozemkový fond. Vypořádání je samostatný proces, který nelze vyřídit při prodeji jednoho bytu. Pokud takovou nemovitost kupujete, počítejte s tím, že podíl na pozemku nezískáte hned, a nechte si to promítnout do ceny i do smlouvy.
Je-li pozemek v podílovém spoluvlastnictví s osobami mimo dům, přichází v úvahu i zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.
Jak to prověříme
Při koupi bytu porovnáme list vlastnictví domu, list vlastnictví pozemků a znění smlouvy a řekneme, co z pozemků reálně nabýváte a co ne; děláme to v rámci právní prověrky nemovitosti. Smlouvu připravíme nebo upravíme prostřednictvím kupní smlouvy na byt. Je-li pozemek nevypořádaný a je třeba ho dořešit, navazuje vypořádání podílového spoluvlastnictví.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 16. 8. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
