Якщо нерухомість перебуває у спільній сумісній власності подружжя, її продаж не є звичайною справою, а договір без згоди другого з подружжя є відносно недійсним; той із подружжя, чию згоду не було отримано, може послатися на недійсність протягом трирічного строку позовної давності. Найкраще надати згоду, підписавши договір як продавець, а в іншому разі — окремою письмовою заявою із засвідченим підписом. У разі купівлі нерухомість за законом переходить у спільну сумісну власність подружжя незалежно від того, хто підписав договір. Нерухомість, набута до шлюбу, у дарунок або в порядку спадкування, власник продає самостійно.
Цим цікавиться як той із подружжя, хто одноосібно зазначений у реєстрі прав власності та хоче продати нерухомість, так і покупець, до якого для підписання договору прийшов лише один із подружжя. Відповідь залежить від того, чи перебуває нерухомість у спільній сумісній власності подружжя, а з реєстру прав власності це не завжди можна встановити.
Що є спільним майном, а що ні
Цивільний кодекс Словаччини (Закон № 40/1964 Zb.) відносить до спільної сумісної власності подружжя все, що будь-хто з подружжя набув під час шлюбу, за винятком речей, отриманих у спадщину або в дарунок, а також речей, які слугують для особистих потреб чи здійснення професійної діяльності лише одного з подружжя (§ 143). Отже, квартира, придбана під час шлюбу, є спільною, навіть якщо в кадастрі зареєстровано лише одного з подружжя. Натомість квартира, набута до укладення шлюбу, успадкована або отримана в дарунок, належить виключно одному з подружжя, і він продає її самостійно. Як включити її до спільного майна, ми пояснюємо у відповіді на запитання про квартиру до шлюбу та спільну сумісну власність подружжя.
Продаж спільної нерухомості: згода обох
Звичайні справи, що стосуються спільних речей, може вирішувати кожен із подружжя. В інших справах потрібна згода обох із подружжя; інакше правочин є недійсним.
Продаж будинку або квартири не є звичайною справою. Однак недійсність у цьому разі є відносною:
Якщо йдеться про підставу недійсності правочину відповідно до положень § 49a, 140, § 145 ч. 1, § 479, § 589 та § 701 ч. 1, правочин вважається дійсним, доки особа, якої стосується такий правочин, не посилається на його недійсність. На недійсність не може посилатися той, хто сам її спричинив.
Звідси випливають два практичні наслідки. Договір, укладений без згоди, залишається дійсним, доки той із подружжя, чию згоду не було отримано, не посилається на його недійсність; він може зробити це протягом трирічного строку позовної давності відповідно до § 101, який обчислюється від дня, коли право могло бути реалізоване вперше. А той із подружжя, хто надав згоду, не може посилатися на недійсність. Тому згоду необхідно оформити так, щоб вона не викликала жодних сумнівів.
Який вигляд повинна мати згода
Закон не встановлює форми згоди, однак кадастру потрібен документ. Найкраще, якщо договір підпишуть обоє з подружжя як продавці; підпис відчужувача на договорі має бути засвідчений (§ 42 ч. 3 Закону № 162/1995 Z. z.). Якщо другий із подружжя не може бути стороною договору, він складає окрему письмову заяву із засвідченим підписом про те, що погоджується на продаж конкретної нерухомості на узгоджених умовах; її додають до заяви про внесення запису до кадастру.
Формулювання, яке ми використовуємо, ґрунтується на двох положеннях: на прямо наданій згоді відповідно до § 145 ч. 1 та на наслідку, передбаченому § 40a, тобто на тому, що особа, яка надала згоду, не може посилатися на недійсність. Ми уникаємо положень, відповідно до яких один із подружжя «відмовляється від права заперечувати дійсність»; домовленість про відмову від прав, які можуть виникнути лише в майбутньому, є недійсною відповідно до § 574 ч. 2, а такий текст послабив би захист покупця.
Що перевіряє кадастр
Під час внесення запису окружне управління також перевіряє, чи має відчужувач право розпоряджатися нерухомістю (§ 31 ч. 1 Закону № 162/1995 Z. z.). Якщо в реєстрі прав власності зазначено одного з подружжя, а нерухомість була набута під час шлюбу, управління зазвичай вимагає згоду другого з подружжя або заяву про те, що нерухомість не належить до спільної сумісної власності подружжя, оскільки продавець успадкував її, отримав у дарунок або придбав до укладення шлюбу. Неправдива заява лише перекладає проблему на покупця.
Купівля під час шлюбу
При купівлі логіка є протилежною. Нерухомість, набута під час шлюбу, за законом переходить у спільну сумісну власність подружжя незалежно від того, чи підписав договір один або обоє з подружжя, а кадастр зазвичай не перевіряє згоду другого з подружжя при купівлі. Однак сплата купівельної ціни зі спільних заощаджень також не є звичайною справою, а банк при іпотечному кредитуванні зазвичай вимагає, щоб обоє з подружжя виступали боржниками; найпростіше, коли вони купують нерухомість разом.
Чим ми можемо допомогти
До підписання договору ми перевіримо, чи перебуває нерухомість у спільній сумісній власності подружжя та яку згоду або заяву вимагатиме кадастр; ми робимо це в межах перевірки договору купівлі-продажу. Договір за участю обох із подружжя або з окремою згодою ми підготуємо як договір купівлі-продажу квартири, а подання оформимо в межах послуги заяви про внесення запису до кадастру.
Якщо другий із подружжя відмовляється надати згоду, зверніться до нас до підписання договору.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 5 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
