Sprostredkovateľskou zmluvou sa realitná kancelária zaväzuje vyvíjať činnosť smerujúcu k uzavretiu zmluvy o nehnuteľnosti a klient sa zaväzuje zaplatiť províziu. Zmluva má jasne vymedziť predmet, výšku a splatnosť provízie, dĺžku a prípadnú výhradnosť, ako aj povinnosti makléra. Ak je klientom spotrebiteľ, uplatnia sa aj pravidlá na ochranu spotrebiteľa vrátane zákazu neprijateľných podmienok.
O aký typ zmluvy ide?
Realitné sprostredkovanie stojí na sprostredkovateľskej zmluve. Ak je klientom podnikateľ, spravuje sa Obchodným zákonníkom. Sprostredkovateľ vyvíja činnosť, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť určitú zmluvu, a záujemca platí odplatu (províziu) (§ 642). Ak je klientom spotrebiteľ (bežný predávajúci alebo kupujúci), uplatní sa sprostredkovateľská zmluva podľa Občianskeho zákonníka, v ktorej odmena patrí, len ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa (§ 774), pričom odmena musí byť dojednaná v súlade s predpismi (§ 775).
Čo v zmluve nesmie chýbať?
- presné vymedzenie predmetu (nehnuteľnosť, typ sprostredkúvanej zmluvy, napríklad predaj, kúpa alebo nájom),
- výška a splatnosť provízie a podmienka, za akej vzniká nárok (viac v samostatnej otázke o provízii),
- doba trvania zmluvy a spôsob jej ukončenia,
- prípadná výhradnosť (exkluzivita) a jej rozsah,
- povinnosti makléra (inzercia, obhliadky, súčinnosť pri príprave zmlúv) a povinnosti klienta.
Zákon zároveň makléra zaväzuje oznamovať klientovi dôležité okolnosti (§ 643) a nenavrhovať zmluvu s osobou, o ktorej vie, že je dôvodná pochybnosť o splnení jej záväzkov (§ 649).
Osobitné pravidlá pri spotrebiteľovi
Zmluva so spotrebiteľom je spotrebiteľskou zmluvou. Nesmie obsahovať neprijateľné podmienky (napríklad neprimeranú províziu pri ukončení bez výsledku) a ak je uzavretá na diaľku alebo mimo prevádzkových priestorov, spotrebiteľ má spravidla právo odstúpiť do 14 dní. Týmto témam sa venujeme v samostatných otázkach.
Vzory a nastavenie zmlúv pripravujeme v rámci právnych služieb pre realitné kancelárie, ich používanie vysvetľujeme na školeniam maklérov a priebežnú podporu rieši paušál pre realitné kancelárie.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 21. 7. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
