Můžete, ale v krátké lhůtě. Přehlasovaný vlastník má podle slovenského práva právo obrátit se na soud do 30 dnů od oznámení výsledku hlasování, jinak jeho právo zaniká. Pokud se o výsledku nemohl dozvědět, lhůta činí nejvýše tři měsíce od oznámení. Souběžně se lze domáhat dočasného pozastavení účinnosti rozhodnutí. První věcí, kterou je však třeba ověřit, je to, zda vůbec bylo dosaženo většiny, kterou zákon pro danou otázku vyžaduje.
Schůze odhlasovala úvěr na zateplení, změnu správce nebo nástavbu v podkroví. Vy jste byli proti a máte pocit, že to bylo prosazeno silou. Zákon vám poskytuje obranu, ale jen na krátkou dobu a s tím, že prvním krokem není žaloba, ale přepočítání hlasů.
Nejprve ověřte, zda většina vůbec stačila
Slovenský zákon o vlastnictví bytů nemá jednu většinu, ale tři režimy. Nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků se rozhoduje například o smlouvě o společenství, volbě a odvolání předsedy, smlouvě o výkonu správy, výši platby za správu, zálohách do fondu provozu, údržby a oprav, souhlasu se stavební úpravou zasahující do společných částí a domovním řádu (§ 14b odst. 1 slovenského zákona č. 182/1993 Z. z.).
Dvoutřetinová většina hlasů všech vlastníků se vyžaduje u závažnějších věcí: změna účelu užívání společných částí a zařízení, smlouva o úvěru a smlouva o jeho zajištění, smlouva o vestavbě nebo nástavbě, stavební úprava, kterou vznikne nebo zanikne společná část, společné zařízení nebo příslušenství, a zřízení věcného břemene ke společným částem, zařízením, příslušenství a k přilehlému pozemku (§ 14b odst. 2). U nástavby nebo vestavby v podkroví nebo na půdě se navíc vyžaduje souhlas všech vlastníků, kteří s ní mají bezprostředně sousedit.
Souhlas všech vlastníků je nutný u smlouvy o převodu vlastnictví nebytového prostoru, přilehlého pozemku, příslušenství nebo jejich částí, které jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků, a u přístavby, kterou se dům půdorysně rozšíří (§ 14b odst. 3).
U věcí, které zde nejsou vyjmenovány, stačí nadpoloviční většina hlasů vlastníků přítomných na schůzi nebo účastnících se písemného hlasování (odst. 4). Rozdíl mezi většinou všech a většinou přítomných bývá přesně tím, o co se spor vede.
Lhůta pro podání žaloby
Přehlasovaný vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě má právo obrátit se do 30 dnů od oznámení výsledku hlasování na soud, aby ve věci rozhodl, jinak jeho právo zaniká.
— Český překlad: § 14a odst. 11 slovenského zákona č. 182/1993 Z. z.
Pokud jste se o výsledku hlasování nemohli dozvědět, lhůta činí nejvýše tři měsíce od jeho oznámení, jinak právo rovněž zaniká. Souběžně se můžete u soudu domáhat dočasného pozastavení účinnosti rozhodnutí, což bývá u úvěrů a stavebních zásahů podstatnější než samotný výsledek sporu, který přijde pozdě.
Při rovnosti hlasů, nebo pokud se potřebné většiny nedosáhne, rozhoduje na návrh kteréhokoli vlastníka soud.
Odkdy lhůta běží
Od oznámení výsledku, nikoli od schůze. Zápis a výsledek musí zveřejnit ten, kdo schůzi svolal nebo písemné hlasování vyhlásil, a to do sedmi dnů způsobem v domě obvyklým, přičemž oznámení musí obsahovat datum svého zveřejnění (§ 14a odst. 9).
Právě datum zveřejnění je to, co si musíte zajistit hned. Pokud výsledek visel na nástěnce a nikdo si nepoznamenal kdy, spor o včasnost žaloby je zbytečný a prohraný.
Kde hlasování nejčastěji selhává
- Nesprávná většina. Věc z odstavce 2 se odhlasuje nadpoloviční většinou přítomných.
- Oznámení o schůzi. Termín, místo a program musí být oznámeny nejpozději sedm dnů předem a doručeny každému vlastníkovi v listinné podobě, pokud smlouva neurčí jiný způsob (§ 14a odst. 2).
- Písemné hlasování bez ověřovatelů. Podpis na hlasovací listině potvrzují nejméně dva zvolení ověřovatelé přítomní při podpisu; pokud vlastník nevyznačí názor, hlas je neplatný (odst. 4).
- Opakované hlasování o téže věci. Hlasuje-li se o téže věci do jednoho roku od platného hlasování, vyžadují se vyšší většiny, u věcí z odstavce 2 dokonce čtyřpětinová (§ 14b odst. 6). To se v praxi přehlíží nejčastěji.
Co z toho pro vás vyplývá
Platná rozhodnutí jsou závazná pro všechny vlastníky včetně těch, kteří hlasovali proti nebo se neúčastnili (§ 14a odst. 10). Uplyne-li lhůta, rozhodnutí platí bez ohledu na to, jak moc bylo věcně nesprávné. Proto se vyplatí první posouzení provést do několika dnů od zveřejnění výsledku, nikoli až poté, co se začne stavět.
Pokud se hlasovalo o stavební úpravě, která zasahuje do společných částí, souvisí s tím i otázka zvětšení bytu na úkor společných částí.
S čím můžeme pomoci
Projdeme zápis, prezenční listinu a hlasovací listiny a řekneme, zda bylo dosaženo většiny, kterou zákon pro danou otázku vyžaduje, a dokdy vám běží lhůta. Pokud se jde k soudu, převezmeme zastupování ve sporu včetně návrhu na dočasné pozastavení účinnosti rozhodnutí. Pokud byt kupujete a v domě se právě rozhoduje o úvěru nebo rozsáhlé obnově, projdeme to v rámci právní prověrky nemovitosti a promítneme do kupní smlouvy na byt.
Ozvěte se hned, jakmile výsledek hlasování zveřejní. Třicet dnů uplyne rychleji, než se zdá.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 16. 8. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
