Nejprve zjistěte, proč dům není součástí pozemku, protože v Česku jde od roku 2014 o výjimku. U staveb, které již k 1. 1. 2014 patřily někomu jinému než pozemek, má vlastník pozemku k domu zákonné předkupní právo. Pokud mu prodávající dům nenabídne, může jej později požadovat od vás za stejných podmínek, za jakých jste jej koupili. Prověřte také, na jakém základě dům na pozemku stojí, a pokud je to možné, kupte dům společně s pozemkem.
V Česku platí od 1. 1. 2014 zásada, že stavba je součástí pozemku (§ 506 odst. 1 českého občanského zákoníku, zákon č. 89/2012 Sb.). Pokud prodávající nabízí dům bez pozemku, jde o výjimku, jejíž důvod je třeba prověřit před podpisem. Na tom závisí, zda prodávající dům vůbec vlastní, kdo k němu má předkupní právo a jak dlouho může dům na pozemku zůstat.
Proč dům není součástí pozemku
- Starší stavba. Stavba spojená se zemí pevným základem, která k 1. 1. 2014 patřila jinému vlastníkovi než pozemek, se součástí pozemku nestala a je samostatnou nemovitou věcí (§ 3055 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.). Stejně se posuzuje stavba zřízená na základě věcného práva nebo smlouvy, které vznikly před tímto dnem (§ 3055 odst. 2).
- Právo stavby. Dům může stát na základě práva stavby. To je samostatnou nemovitou věcí a stavba je jeho součástí (§ 1242 zákona č. 89/2012 Sb.). Kupujete pak právo stavby, které je vždy dočasné, nejvýše na 99 let (§ 1244 odst. 1). Když uplyne doba jeho trvání, poskytne vlastník pozemku za stavbu náhradu ve výši poloviny její hodnoty, pokud se strany nedohodly jinak (§ 1255).
- Dočasná stavba. Dočasné stavby nejsou součástí pozemku (§ 506 odst. 1). Zda jde o nemovitou věc, závisí na tom, zda je lze přemístit bez porušení jejich podstaty (§ 498 odst. 1).
- Stavba postavená od roku 2014 bez práva k pozemku. Taková stavba připadá vlastníkovi pozemku (§ 1084 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.), takže vám ji prodávající prodat nemůže. Postavení stavebníka v dobré víře rozebírá článek stavba na cizím pozemku (připravujeme) (slovensky).
Předkupní právo vlastníka pozemku
U starších staveb zákon zakládá vzájemné předkupní právo:
Citace v původním znění:
Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. […] K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.
Když s vámi prodávající uzavře kupní smlouvu, musí dům nabídnout vlastníkovi pozemku (§ 2143). Nabídka nemovité věci musí být písemná a musí uvádět obsah smlouvy, kterou prodávající uzavřel s vámi (§ 2147 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.). Pokud ji vlastník pozemku přijme, koupě se uskuteční mezi ním a prodávajícím za stejných podmínek (§ 2147 odst. 2) a kupní cenu zaplatí ve sjednané lhůtě, jinak do 3 měsíců po nabídce. Pokud tak neučiní, předkupní právo podle tohoto ustanovení zanikne (§ 2148 odst. 1).
Nejvyšší soud ČR v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 805/2021 ze dne 29. 7. 2021 uvedl, že na zákonné předkupní právo podle § 3056 se použijí ustanovení o předkupním právu (§ 2140 a násl. zákona č. 89/2012 Sb.) a že jde o věcné právo. Pokud prodávající dům nenabídne, vlastník pozemku se může domáhat, aby mu jej převedl ten, kdo jej koupil (tzv. právo retraktu, § 2144 odst. 1). Kupující, který o předkupním právu věděl nebo musel vědět, navíc uzavírá smlouvu s rozvazovací podmínkou jeho uplatnění (§ 2145). Pokud dům stojí na více pozemcích, předkupní právo se týká jen pozemku, na němž leží jeho převážná část (§ 3059 zákona č. 89/2012 Sb.). Pokud na žádném z nich převážná část neleží, předkupní právo podle § 3056 nevzniká, jak zopakoval Nejvyšší soud ČR v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1856/2026 ze dne 26. 8. 2026.
Co prověřit před podpisem
- výpis z katastru k domu i k pozemku, kdo je vlastní a jaká zatížení na nich váznou,
- písemnou nabídku domu vlastníkovi pozemku a jeho odpověď, případně běh lhůty k zaplacení,
- na jakém základě dům na pozemku stojí (nájem, služebnost, právo stavby) a zda tento základ přejde na vás,
- u práva stavby zbývající dobu, stavební plat a to, zda si vlastník pozemku nevyhradil souhlas se zatížením práva stavby, což je důležité při hypotéce (§ 1252 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.).
Pokud je to možné, kupte dům společně s pozemkem. Pokud se pozemek a starší stavba stanou vlastnictvím téže osoby, stavba se stane součástí pozemku (§ 3058 odst. 1). Slovenskou úpravu, podle níž stavba součástí pozemku není, rozebírá otázka dům nebo plot na sousedově pozemku. Jak se při koupi v Česku liší vklad do katastru, vysvětluje otázka koupě nemovitosti v Česku a vklad.
Dům, pozemek, nabývací listiny i nabídku předkupníkovi prověříme v rámci právní prověrky nemovitosti a zjištění promítneme do kupní smlouvy. Advokát kanceláře je zapsán v České advokátní komoře i ve Slovenské advokátní komoře.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 3. 10. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
