Najprv zistite, prečo dom nie je súčasťou pozemku, lebo v Česku je to od roku 2014 výnimka. Pri stavbách, ktoré už k 1. 1. 2014 patrili niekomu inému než pozemok, má vlastník pozemku k domu zákonné predkupné právo. Ak mu predávajúci dom neponúkne, môže ho neskôr žiadať od vás za rovnakých podmienok, za akých ste ho kúpili. Preverte aj to, na akom základe dom na pozemku stojí, a ak je to možné, kúpte dom spolu s pozemkom.
V Česku platí od 1. 1. 2014 zásada, že stavba je súčasťou pozemku (§ 506 ods. 1 českého Občianskeho zákonníka, zákon č. 89/2012 Sb.). Ak predávajúci ponúka dom bez pozemku, ide o výnimku, ktorej dôvod treba preveriť pred podpisom. Od toho závisí, či predávajúci dom vôbec vlastní, kto má k nemu predkupné právo a ako dlho môže dom na pozemku zostať.
Prečo dom nie je súčasťou pozemku
- Staršia stavba. Stavba spojená so zemou pevným základom, ktorá k 1. 1. 2014 patrila inému vlastníkovi než pozemok, sa súčasťou pozemku nestala a je samostatnou nehnuteľnou vecou (§ 3055 ods. 1 zákona č. 89/2012 Sb.). Rovnako sa posudzuje stavba zriadená na základe vecného práva alebo zmluvy, ktoré vznikli pred týmto dňom (§ 3055 ods. 2).
- Právo stavby. Dom môže stáť na základe práva stavby. To je samostatnou nehnuteľnou vecou a stavba je jeho súčasťou (§ 1242 zákona č. 89/2012 Sb.). Kupujete potom právo stavby, ktoré je vždy dočasné, najviac na 99 rokov (§ 1244 ods. 1). Keď uplynie jeho doba, dá vlastník pozemku za stavbu náhradu vo výške polovice jej hodnoty, ak sa strany nedohodli inak (§ 1255).
- Dočasná stavba. Dočasné stavby nie sú súčasťou pozemku (§ 506 ods. 1). Či ide o nehnuteľnú vec, závisí od toho, či ich možno premiestniť bez porušenia ich podstaty (§ 498 ods. 1).
- Stavba postavená od roku 2014 bez práva k pozemku. Taká stavba pripadá vlastníkovi pozemku (§ 1084 ods. 1 zákona č. 89/2012 Sb.), takže vám ju predávajúci predať nemôže. Postavenie dobromyseľného stavebníka rozoberá článok stavba na cudzom pozemku (pripravujeme).
Predkupné právo vlastníka pozemku
Pri starších stavbách zákon zakladá vzájomné predkupné právo:
Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. […] K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.
Keď s vami predávajúci uzavrie kúpnu zmluvu, musí dom ponúknuť vlastníkovi pozemku (§ 2143). Ponuka nehnuteľnej veci musí byť písomná a musí uvádzať obsah zmluvy, ktorú predávajúci uzavrel s vami (§ 2147 ods. 1 zákona č. 89/2012 Sb.). Ak ju vlastník pozemku prijme, kúpa sa uskutoční medzi ním a predávajúcim za rovnakých podmienok (§ 2147 ods. 2) a kúpnu cenu zaplatí v dohodnutej lehote, inak do 3 mesiacov po ponuke. Ak to neurobí, predkupné právo podľa tohto ustanovenia zanikne (§ 2148 ods. 1).
Najvyšší súd ČR v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 805/2021 z 29. 7. 2021 uviedol, že na zákonné predkupné právo podľa § 3056 sa použijú ustanovenia o predkupnom práve (§ 2140 a nasl. zákona č. 89/2012 Sb.) a že ide o vecné právo. Ak predávajúci dom neponúkne, vlastník pozemku sa môže domáhať, aby mu ho previedol ten, kto ho kúpil (tzv. právo retraktu, § 2144 ods. 1). Kupujúci, ktorý o predkupnom práve vedel alebo musel vedieť, navyše uzatvára zmluvu s rozväzovacou podmienkou jeho uplatnenia (§ 2145). Ak dom stojí na viacerých pozemkoch, predkupné právo sa týka len pozemku, na ktorom leží jeho prevažná časť (§ 3059 zákona č. 89/2012 Sb.). Ak na žiadnom z nich prevažná časť neleží, predkupné právo podľa § 3056 nevzniká, ako zopakoval Najvyšší súd ČR v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1856/2026 z 26. 8. 2026.
Čo preveriť pred podpisom
- výpis z katastra k domu aj k pozemku, kto ich vlastní a aké ťarchy na nich viaznu,
- písomnú ponuku domu vlastníkovi pozemku a jeho odpoveď, prípadne plynutie lehoty na zaplatenie,
- na akom základe dom na pozemku stojí (nájom, služobnosť, právo stavby) a či tento základ prejde na vás,
- pri práve stavby zostávajúcu dobu, stavebný plat a to, či si vlastník pozemku nevyhradil súhlas so zaťažením práva stavby, čo je dôležité pri hypotéke (§ 1252 ods. 2 zákona č. 89/2012 Sb.).
Ak je to možné, kúpte dom spolu s pozemkom. Ak sa pozemok a staršia stavba stanú vlastníctvom tej istej osoby, stavba sa stane súčasťou pozemku (§ 3058 ods. 1). Slovenskú úpravu, podľa ktorej stavba súčasťou pozemku nie je, rozoberá otázka dom alebo plot na susedovom pozemku. Ako sa pri kúpe v Česku líši vklad do katastra, vysvetľuje otázka kúpa nehnuteľnosti v Česku a vklad.
Dom, pozemok, nadobúdacie listiny aj ponuku predkupníkovi preveríme v rámci právnej previerky nehnuteľnosti a zistenia premietneme do kúpnej zmluvy. Advokát kancelárie je zapísaný v Českej advokátskej komore aj v Slovenskej advokátskej komore.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
