Áno, sused môže súdu navrhnúť, aby ste zasahujúcu stavbu odstránili na vlastné náklady. Súd odstránenie nariadi len vtedy, ak je účelné. Inak môže stavbu prikázať susedovi za náhradu, ak s tým súhlasí, alebo pomery usporiadať inak, najmä vecným bremenom za náhradu. Za doterajšie užívanie svojho pozemku môže sused žiadať aj peňažnú náhradu.
Geodet pri zameraní zistí, že roh domu, garáž alebo plot stojí niekoľko desiatok centimetrov na susedovej parcele, a sused žiada, aby ste stavbu odstránili. Odstránenia stavby sa môže domáhať na súde. Súd však zbúranie nenariadi automaticky. Na Slovensku stavba nie je súčasťou pozemku a pomery medzi vlastníkom pozemku a tým, kto na ňom bez práva postavil, upravuje § 135c Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.). Podrobnejšie ho rozoberá článok stavba na cudzom pozemku (pripravujeme).
Kedy ide o neoprávnenú stavbu
Neoprávnená je stavba, ktorú niekto zriadil na cudzom pozemku bez občianskoprávneho oprávnenia, teda bez vlastníctva, vecného bremena alebo zmluvy, ktorou vlastník so stavbou súhlasil. Stačí, ak na cudzom pozemku stojí len časť stavby. Najvyšší súd SR v rozsudku 7Cdo/364/2021 z 28. 2. 2023 pripomenul svoj skorší záver, že rozsah presahu nie je významný a nerozhoduje ani to, či stavebník mal stavebné povolenie.
Podľa uznesenia Najvyššieho súdu SR 5Cdo/41/2025 z 31. 3. 2026 sa ustanovenie vzťahuje len na stavby, ktoré sú nehnuteľnosťou, teda sú spojené so zemou pevným základom (§ 119 ods. 2). Pri plote preto záleží na konštrukcii. V uznesení 3Cdo/85/2024 z 10. 12. 2025 Najvyšší súd SR uviedol, že betónový základ plota, ak spĺňa znaky stavby, je neoprávnenou stavbou a súd musí vyriešiť vzťah aj k nemu. Plot bez pevného základu pod § 135c nespadá a jeho odstránenia sa sused môže domáhať všeobecnou žalobou na ochranu vlastníctva (§ 126 ods. 1).
Čo môže súd rozhodnúť
Zákon na prvom mieste upravuje odstránenie stavby:
Ak niekto zriadi stavbu na cudzom pozemku, hoci na to nemá právo, môže súd na návrh vlastníka pozemku rozhodnúť, že stavbu treba odstrániť na náklady toho, kto stavbu zriadil […]
Ak by odstránenie nebolo účelné, súd stavbu prikáže za náhradu vlastníkovi pozemku, ak s tým súhlasí (§ 135c ods. 2). Inak môže pomery usporiadať aj iným spôsobom, najmä zriadiť za náhradu vecné bremeno (§ 135c ods. 3). Pri posudzovaní účelnosti má súd podľa Najvyššieho súdu SR prihliadať najmä na ekonomické dôsledky pre vlastníka stavby, na jeho dobromyseľnosť, účel stavby a na to, nakoľko stavba bráni užívaniu pozemku. Osobitný prístup si vyžadujú stavby, ktoré slúžia ako obydlie (uznesenie 5Cdo/41/2025, body 10.2 a 10.3). Ak súd dospeje k záveru, že navrhnuté odstránenie nie je možné, nemôže žalobu len zamietnuť a musí vzťah upraviť inak (bod 11.2). Pri dome, ktorý zasahuje na susedov pozemok len malou časťou, tak prichádza do úvahy odstránenie tejto časti, ak je technicky možné, alebo vecné bremeno v prospech vlastníka stavby, ako to Najvyšší súd SR uviedol v rozsudku 6MCdo/44/2012, ktorý pripomína aj rozsudok 7Cdo/364/2021.
Náhrada za užívanie pozemku a premlčanie
Sused môže žiadať aj peňažnú náhradu za to, že jeho pozemok užívate bez právneho dôvodu. Ide o bezdôvodné obohatenie (§ 451 ods. 1), ktoré sa pri užívaní cudzej veci nahrádza v peniazoch (§ 458 ods. 1). Najvyšší súd SR v uznesení 8Cdo/186/2018 uviedol, že vlastník stavby sa obohacuje už tým, že jeho stavba na cudzom pozemku stojí, a výška náhrady sa porovnáva so sumami, ktoré sa v danom mieste a čase obvykle platia za užívanie, najčastejšie s obvyklým nájomným.
Toto právo sa premlčuje za 2 roky odo dňa, keď sa sused dozvedel o obohatení a o tom, kto sa obohatil, najneskôr však za 3 roky a pri úmyselnom obohatení za 10 rokov odo dňa, keď k nemu došlo (§ 107 ods. 1 a 2). Ak užívanie trvá, obohatenie vzniká priebežne, takže premlčanie môže postihnúť len staršie obdobia. Samotné podanie žaloby podľa § 135c sa podľa Najvyššieho súdu SR nepremlčuje. Dlhý odstup od chvíle, keď sa sused o stavbe dozvedel, však môže ovplyvniť, ako súd rozhodne (uznesenie 5Cdo/41/2025, bod 10.2).
Ako vec vyriešiť dohodou
Najprv si dajte geodetom vytýčiť hranicu a zamerať, ktorá časť stavby na susedov pozemok zasahuje. So susedom potom môžete dohodnúť kúpu zastavanej časti pozemku podľa geometrického plánu, zámenu pozemkov alebo zmluvné vecné bremeno, ktoré vzniká vkladom do katastra (§ 151o ods. 1). Ak ste plot alebo stavbu dlhodobo užívali v dobrej viere, že pozemok pod nimi je váš, môže prísť do úvahy aj vydržanie. Pri nehnuteľnosti vyžaduje nepretržitú oprávnenú držbu počas 10 rokov (§ 134 ods. 1). Vydržať možno aj právo zodpovedajúce vecnému bremenu (§ 151o ods. 1) a Najvyšší súd SR jeho vydržanie vlastníkom stavby nevylúčil (uznesenie 5Cdo/41/2025, bod 10.2). Podmienky vydržania rozoberá článok vydržanie pozemku.
V Česku platí opačná zásada a stavba je súčasťou pozemku. Čo to znamená pri kúpe domu, ktorý stojí na cudzom pozemku, vysvetľuje otázka dom na cudzom pozemku v Česku.
Posúdime, či je vaša stavba neoprávnená a ktoré riešenie prichádza do úvahy. Pripravíme podklady na dohodu so susedom. Kúpu zastavanej časti pozemku pripravíme v rámci služby kúpa a predaj pozemku, zmluvné vecné bremeno v rámci služby vecné bremeno.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
