Ano, soused může soudu navrhnout, abyste zasahující stavbu odstranili na vlastní náklady. Soud odstranění nařídí jen tehdy, je-li účelné. Jinak může stavbu přikázat sousedovi za náhradu, pokud s tím souhlasí, nebo poměry uspořádat jinak, zejména věcným břemenem za náhradu. Za dosavadní užívání svého pozemku může soused požadovat také peněžitou náhradu.
Geodet při zaměření zjistí, že roh domu, garáž nebo plot stojí několik desítek centimetrů na sousedově parcele, a soused požaduje, abyste stavbu odstranili. Odstranění stavby se může domáhat u soudu. Soud však zbourání nenařídí automaticky. Na Slovensku stavba není součástí pozemku a poměry mezi vlastníkem pozemku a tím, kdo na něm bez právního důvodu postavil stavbu, upravuje § 135c slovenského občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Zb.). Podrobněji jej rozebírá článek stavba na cizím pozemku (připravujeme) (slovensky).
Kdy jde o neoprávněnou stavbu
Neoprávněná je stavba, kterou někdo zřídil na cizím pozemku bez občanskoprávního oprávnění, tedy bez vlastnictví, věcného břemene nebo smlouvy, kterou vlastník se stavbou souhlasil. Stačí, pokud na cizím pozemku stojí jen část stavby. Najvyšší súd SR v rozsudku 7Cdo/364/2021 ze dne 28. 2. 2023 připomněl svůj dřívější závěr, že rozsah přesahu není významný a nerozhoduje ani to, zda stavebník měl stavební povolení.
Podle usnesení Najvyššího súdu SR 5Cdo/41/2025 ze dne 31. 3. 2026 se ustanovení vztahuje jen na stavby, které jsou nemovitostí, tedy jsou spojeny se zemí pevným základem (§ 119 odst. 2). U plotu proto záleží na konstrukci. V usnesení 3Cdo/85/2024 ze dne 10. 12. 2025 Najvyšší súd SR uvedl, že betonový základ plotu, pokud splňuje znaky stavby, je neoprávněnou stavbou a soud musí vyřešit vztah i k němu. Plot bez pevného základu pod § 135c nespadá a jeho odstranění se soused může domáhat obecnou žalobou na ochranu vlastnictví (§ 126 odst. 1).
Jak může soud rozhodnout
Zákon na prvním místě upravuje odstranění stavby:
Citace v původním znění:
Ak niekto zriadi stavbu na cudzom pozemku, hoci na to nemá právo, môže súd na návrh vlastníka pozemku rozhodnúť, že stavbu treba odstrániť na náklady toho, kto stavbu zriadil […]
Pokud by odstranění nebylo účelné, soud stavbu přikáže za náhradu vlastníkovi pozemku, pokud s tím souhlasí (§ 135c odst. 2). Jinak může poměry uspořádat i jiným způsobem, zejména zřídit za náhradu věcné břemeno (§ 135c odst. 3). Při posuzování účelnosti má soud podle Najvyššího súdu SR přihlížet zejména k ekonomickým důsledkům pro vlastníka stavby, k jeho dobré víře, účelu stavby a k tomu, nakolik stavba brání užívání pozemku. Zvláštní přístup vyžadují stavby, které slouží jako obydlí (usnesení 5Cdo/41/2025, body 10.2 a 10.3). Pokud soud dospěje k závěru, že navrhované odstranění není možné, nemůže žalobu pouze zamítnout a musí vztah upravit jinak (bod 11.2). U domu, který zasahuje na sousedův pozemek jen malou částí, tak přichází v úvahu odstranění této části, pokud je technicky možné, nebo věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby, jak to Najvyšší súd SR uvedl v rozsudku 6MCdo/44/2012, který připomíná i rozsudek 7Cdo/364/2021.
Náhrada za užívání pozemku a promlčení
Soused může požadovat také peněžitou náhradu za to, že jeho pozemek užíváte bez právního důvodu. Jde o bezdůvodné obohacení (§ 451 odst. 1), které se při užívání cizí věci nahrazuje v penězích (§ 458 odst. 1). Najvyšší súd SR v usnesení 8Cdo/186/2018 uvedl, že vlastník stavby se obohacuje již tím, že jeho stavba na cizím pozemku stojí, a výše náhrady se porovnává s částkami, které se v daném místě a čase obvykle platí za užívání, nejčastěji s obvyklým nájemným.
Toto právo se promlčuje za 2 roky ode dne, kdy se soused dozvěděl o obohacení a o tom, kdo se obohatil, nejpozději však za 3 roky a při úmyslném obohacení za 10 let ode dne, kdy k němu došlo (§ 107 odst. 1 a 2). Pokud užívání trvá, obohacení vzniká průběžně, takže promlčení může postihnout jen starší období. Samotné podání žaloby podle § 135c se podle Najvyššího súdu SR nepromlčuje. Dlouhý odstup od chvíle, kdy se soused o stavbě dozvěděl, však může ovlivnit, jak soud rozhodne (usnesení 5Cdo/41/2025, bod 10.2).
Jak věc vyřešit dohodou
Nejprve si nechte geodetem vytyčit hranici a zaměřit, která část stavby na sousedův pozemek zasahuje. Se sousedem pak můžete dohodnout koupi zastavěné části pozemku podle geometrického plánu, směnu pozemků nebo smluvní věcné břemeno, které vzniká vkladem do katastru (§ 151o odst. 1). Pokud jste plot nebo stavbu dlouhodobě užívali v dobré víře, že pozemek pod nimi je váš, může přicházet v úvahu i vydržení. U nemovitosti vyžaduje nepřetržitou oprávněnou držbu po dobu 10 let (§ 134 odst. 1). Vydržet lze i právo odpovídající věcnému břemenu (§ 151o odst. 1) a Najvyšší súd SR jeho vydržení vlastníkem stavby nevyloučil (usnesení 5Cdo/41/2025, bod 10.2). Podmínky vydržení rozebírá článek vydržení pozemku.
V Česku platí opačná zásada a stavba je součástí pozemku. Co to znamená při koupi domu, který stojí na cizím pozemku, vysvětluje otázka dům na cizím pozemku v Česku.
Posoudíme, zda je vaše stavba neoprávněná a které řešení přichází v úvahu. Připravíme podklady pro dohodu se sousedem. Koupi zastavěné části pozemku připravíme v rámci služby koupě a prodej pozemku, smluvní věcné břemeno v rámci služby věcné břemeno.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 3. 10. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
