Так, сусід може просити суд зобов’язати вас власним коштом знести споруду, яка заходить на його ділянку. Суд зобов’яже знести її лише тоді, коли це доцільно. Інакше він може передати споруду сусідові за компенсацію, якщо той погодиться, або врегулювати відносини іншим способом, зокрема встановивши сервітут за компенсацію. За попереднє користування своєю ділянкою сусід також може вимагати грошового відшкодування.
Під час вимірювань геодезист виявляє, що кут будинку, гараж або паркан заходить на кілька десятків сантиметрів на ділянку сусіда, і сусід вимагає знести споруду. Він може вимагати її знесення в суді. Проте суд не зобов’яже знести її автоматично. У Словаччині споруда не є складовою частиною земельної ділянки, а відносини між власником ділянки й тим, хто без відповідного права звів на ній споруду, регулює § 135c Цивільного кодексу (Закон № 40/1964 Zb.). Докладніше його розглянуто у статті споруда на чужій земельній ділянці (готується) (словацькою).
Коли споруда є зведеною без належного права
Спорудою, зведеною без належного права, є споруда, яку хтось звів на чужій ділянці без цивільно-правової підстави, тобто без права власності, сервітуту або договору, яким власник погодився на будівництво. Достатньо, щоб на чужій ділянці розташовувалася лише частина споруди. Верховний суд Словацької Республіки в рішенні 7Cdo/364/2021 від 28. 2. 2023 нагадав свій попередній висновок, що розмір заходження на чужу ділянку не має значення, як і те, чи мав забудовник дозвіл на будівництво.
За ухвалою Верховного суду Словацької Республіки 5Cdo/41/2025 від 31. 3. 2026, це положення поширюється лише на споруди, які є нерухомістю, тобто з’єднані із землею міцним фундаментом (§ 119 ч. 2). Тому щодо паркану значення має його конструкція. В ухвалі 3Cdo/85/2024 від 10. 12. 2025 Верховний суд Словацької Республіки зазначив, що бетонний фундамент паркану, якщо він має ознаки споруди, є спорудою, зведеною без належного права, і суд повинен врегулювати відносини також щодо нього. Паркан без міцного фундаменту не підпадає під § 135c, і сусід може вимагати його усунення шляхом загального позову про захист права власності (§ 126 ч. 1).
Що може вирішити суд
Насамперед закон передбачає знесення споруди:
Нижче наведено цитату словацькою мовою.
Ak niekto zriadi stavbu na cudzom pozemku, hoci na to nemá právo, môže súd na návrh vlastníka pozemku rozhodnúť, že stavbu treba odstrániť na náklady toho, kto stavbu zriadil […]
Якщо знесення було б недоцільним, суд передасть споруду за компенсацію власникові ділянки, якщо той погодиться (§ 135c ч. 2). Інакше суд може врегулювати відносини іншим способом, зокрема встановити сервітут за компенсацію (§ 135c ч. 3). За позицією Верховного суду Словацької Республіки, оцінюючи доцільність, суд має враховувати передусім економічні наслідки для власника споруди, його добросовісність, призначення споруди та те, наскільки вона перешкоджає користуванню ділянкою. Особливого підходу потребують споруди, які слугують житлом (ухвала 5Cdo/41/2025, пункти 10.2 і 10.3). Якщо суд дійде висновку, що заявлене знесення неможливе, він не може просто відмовити в позові, а повинен врегулювати відносини іншим способом (пункт 11.2). Отже, щодо будинку, який лише невеликою частиною заходить на ділянку сусіда, можливе знесення цієї частини, якщо це технічно здійсненно, або встановлення сервітуту на користь власника споруди, як зазначив Верховний суд Словацької Республіки в рішенні 6MCdo/44/2012, про яке нагадує також рішення 7Cdo/364/2021.
Відшкодування за користування ділянкою та позовна давність
Сусід може також вимагати грошового відшкодування за те, що ви користуєтеся його ділянкою без правової підстави. Йдеться про безпідставне збагачення (§ 451 ч. 1), яке в разі користування чужою річчю відшкодовується грошима (§ 458 ч. 1). Верховний суд Словацької Республіки в ухвалі 8Cdo/186/2018 зазначив, що власник споруди збагачується вже через те, що його споруда стоїть на чужій ділянці, а розмір відшкодування порівнюється із сумами, які у відповідному місці та в певний час зазвичай сплачують за користування, найчастіше — зі звичайною орендною платою.
Позовна давність щодо цього права становить 2 роки від дня, коли сусід дізнався про збагачення та про особу, яка збагатилася, але спливає не пізніше ніж через 3 роки, а в разі умисного збагачення — через 10 років від дня, коли воно відбулося (§ 107 ч. 1 і 2). Якщо користування триває, збагачення виникає постійно, тому позовна давність може стосуватися лише давніших періодів. На саме пред’явлення позову за § 135c, за позицією Верховного суду Словацької Республіки, позовна давність не поширюється. Проте тривалий час від моменту, коли сусід дізнався про споруду, може вплинути на рішення суду (ухвала 5Cdo/41/2025, пункт 10.2).
Як вирішити справу за домовленістю
Спочатку доручіть геодезисту винести межу ділянки в натуру та виміряти, яка частина споруди заходить на ділянку сусіда. Потім із сусідом можна домовитися про купівлю забудованої частини ділянки за геометричним планом, обмін ділянками або договірний сервітут, який виникає шляхом реєстрації в кадастрі (§ 151o ч. 1). Якщо ви тривалий час користувалися парканом або спорудою, добросовісно вважаючи, що земля під ними належить вам, можливе також набуття права за набувальною давністю. Для нерухомості воно потребує безперервного правомірного володіння протягом 10 років (§ 134 ч. 1). За набувальною давністю можна набути й право, що відповідає сервітуту (§ 151o ч. 1), і Верховний суд Словацької Республіки не виключив набуття такого права власником споруди (ухвала 5Cdo/41/2025, пункт 10.2). Умови набувальної давності розглянуто у статті набуття земельної ділянки за набувальною давністю.
У Чехії діє протилежний принцип: споруда є складовою частиною земельної ділянки. Що це означає під час купівлі будинку, який стоїть на чужій ділянці, пояснює питання будинок на чужій земельній ділянці в Чехії.
Оцінимо, чи зведено вашу споруду без належного права та яке рішення можливе. Підготуємо матеріали для домовленості із сусідом. Купівлю забудованої частини ділянки підготуємо в межах послуги купівля та продаж земельної ділянки, договірний сервітут — у межах послуги сервітут.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
