Ні. Поки оренда триває, ви не маєте права перешкоджати орендареві користуватися квартирою або позбавляти його комунальних послуг — ані у Словаччині, ані в Чехії. Заміна замків може містити ознаки кримінального правопорушення, а орендар може вимагати повернення до квартири та відшкодування шкоди. Водночас несплата є підставою для розірвання оренди шляхом повідомлення, а стягнення заборгованості з орендної плати та звільнення квартири можна домогтися через суд.
Орендар заборгував за кілька місяців, не реагує на вимоги й не виїжджає з квартири. Замінити замок за його відсутності або припинити електропостачання може здаватися швидким рішенням. Право Словаччини та Чехії не допускає такого порядку дій, і орендодавець, вдаючись до нього, сам порушує права орендаря.
Самозахист у Словаччині
Цивільний кодекс (Закон № 40/1964 Zb.) дозволяє самозахист лише у виняткових випадках:
Нижче наведено цитату словацькою мовою.
Ak hrozí neoprávnený zásah do práva bezprostredne, môže ten, kto je takto ohrozený, primeraným spôsobom zásah sám odvrátiť.
Несплата орендної плати — це не безпосередня загроза посягання на право, а борг, який потрібно стягувати. Натомість орендодавець квартири зобов’язаний забезпечити орендареві повне й безперешкодне здійснення прав, пов’язаних із користуванням квартирою (§ 687 ч. 1), включно з наданням послуг, пов’язаних із таким користуванням (§ 688). Якщо орендар їх не отримує, він має право на відповідне зниження орендної плати (§ 698) і може вимагати відшкодування шкоди.
Заміна замка може мати й кримінально-правові наслідки. Порушення недоторканності житла вчиняє той, хто неправомірно проникає до житла іншої особи або неправомірно залишається в ньому (§ 194 ч. 1 Кримінального кодексу, Закон № 300/2005 Z. z.). Верховний суд Словацької Республіки в рішенні у справі 4Tdo/76/2019 повторно наголосив, що ця норма захищає законного користувача житла також від власника, який здав житло в оренду іншій особі. Крім того, орендар може захищатися від втручання, звернувшись до органу місцевого самоврядування або до суду (§ 5 Цивільного кодексу).
Як припинити оренду й повернути квартиру у Словаччині
За звичайної оренди квартири підставою для розірвання шляхом повідомлення є грубе порушення обов’язків, зокрема несплата орендної плати або платежів за послуги за період понад 3 місяці (§ 711 ч. 1 літ. d) Цивільного кодексу). Строк попередження становить 3 місяці та починається з першого дня місяця, наступного за місяцем вручення повідомлення (§ 710 ч. 3). Орендар може оскаржити повідомлення про розірвання в суді протягом 3 місяців від його вручення, і до того часу його правові наслідки відкладаються (§ 711 ч. 6).
Якщо орендар доведе, що на день вручення повідомлення він з об’єктивних причин перебував у стані матеріальної нужди, строк попередження продовжується на захисний строк 6 місяців (§ 710 ч. 4). Якщо протягом нього орендар сплатить борг або письмово погодить із вами порядок погашення, підстава для розірвання відпадає (§ 711 ч. 5). Якщо оренда все ж припиниться, орендар має право на альтернативне помешкання, а за умов, передбачених § 712a ч. 4, — на квартиру на заміну. В інших випадках за цієї підстави права на надання іншого житла він не має, крім випадку наявності обставин, що заслуговують на особливу увагу, коли йому належить надати тимчасовий прихисток (§ 712a ч. 3).
За короткострокової оренди відповідно до Закону № 98/2014 Z. z. про короткострокову оренду квартири достатньо несплати орендної плати або платежів за період понад 2 місяці, а строк попередження може становити вже від 15 днів (§ 7 ч. 1 літ. b) і ч. 3). Позов про недійсність припинення оренди не відкладає його правових наслідків (§ 9 ч. 1). Проте ці правила застосовуються лише тоді, коли орендодавець виконав реєстраційний обов’язок, як пояснено в питанні що таке короткострокова оренда квартири.
Якщо після припинення оренди орендар не звільняє квартиру, наступним кроком є позов про її звільнення, а після рішення суду — примусове виконання. Навіть тоді орендодавець не може самостійно повернути собі квартиру. Заборгованість з орендної плати стягуйте паралельно, наприклад шляхом подання заяви про видачу платіжного наказу, та використайте забезпечувальний платіж відповідно до договору. Для оренди всього індивідуального житлового будинку діє інший режим, описаний у питанні розірвання оренди будинку та квартири шляхом повідомлення.
Самозахист і розірвання оренди шляхом повідомлення в Чехії
Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.) допускає самозахист лише тоді, коли право перебуває під загрозою й очевидно, що втручання публічної влади запізниться (§ 14). У випадку орендаря, який не платить, це не так. Кримінальний кодекс Чехії (Закон № 40/2009 Sb.), крім порушення недоторканності житла (§ 178), передбачає відповідальність і для того, хто неправомірно перешкоджає уповноваженій особі користуватися квартирою (§ 208 ч. 2). Заміна замків під час дії оренди може містити ознаки цього кримінального правопорушення.
Якщо орендар не сплатив орендну плату та витрати на послуги за період щонайменше 3 місяці, він порушує свій обов’язок особливо істотним чином, і орендодавець може розірвати оренду без строку попередження (§ 2291 Закону № 89/2012 Sb.). До вручення повідомлення про розірвання він повинен вимагати від орендаря усунути протиправний стан у розумний строк, а в самому повідомленні зазначити, у чому вбачає порушення; інакше повідомлення не береться до уваги (§ 2291 ч. 3 Закону № 89/2012 Sb.). Повідомлення також має містити роз’яснення права подати заперечення та звернутися до суду для перевірки розірвання, інакше воно є недійсним (§ 2286 ч. 2). Орендар повинен передати квартиру без зайвого зволікання, не пізніше ніж протягом 1 місяця від припинення оренди (§ 2291 ч. 1), а звернутися до суду для перевірки розірвання він може протягом 2 місяців від вручення повідомлення (§ 2290 Закону № 89/2012 Sb.). Якщо квартиру не передано, наступними кроками є позов про її звільнення та примусове виконання.
Ми підготуємо повідомлення про розірвання відповідно до вашого договору та права країни, у якій розташована квартира, а також подамо позов про стягнення заборгованості й звільнення квартири в межах послуги стягнення орендної плати та звільнення житла. Якщо ви вже замінили замок або припинили надання комунальних послуг, зверніться негайно, щоб можна було виправити ситуацію до загострення спору.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
