Отримати щось назад можна лише тоді, коли орендодавець погодив зміни. Якщо він зобов’язався відшкодувати витрати на них, зазвичай після припинення оренди ви можете вимагати їх відшкодування за вирахуванням зменшення вартості змін унаслідок користування. Якщо він лише погодив зміни, вам належить грошовий еквівалент збільшення вартості приміщення. Зміни, зроблені без згоди, після припинення оренди потрібно усунути власним коштом. Вимога пред’являється до того, хто є орендодавцем у день припинення оренди, і на неї поширюється позовна давність.
Орендар ресторану облаштовує кухню та вентиляцію, підприємець ремонтує вітрину й підлогу, компанія зводить на складі перегородки та прокладає інженерні мережі. Коли оренда припиняється внаслідок повідомлення про розірвання або закінчення строку, інвестиції залишаються в чужій нерухомості. Закон № 116/1990 Zb. про оренду та суборенду нежитлових приміщень не регулює розрахунки щодо інвестицій, тому застосовується Цивільний кодекс (Закон № 40/1964 Zb.). Результат залежить насамперед від того, про що ви домовилися з орендодавцем ще до початку робіт.
Три ситуації за законом
Нижче наведено цитату словацькою мовою.
Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
Із цього випливають три різні результати:
- Орендодавець погодив зміни та зобов’язався відшкодувати витрати. Якщо договір не встановлює ранішого строку, після припинення оренди ви можете вимагати відшкодування витрат за вирахуванням зменшення вартості змін, яке за цей час відбулося внаслідок користування.
- Орендодавець погодив зміни, але не зобов’язався відшкодувати витрати. Після припинення оренди вам належить лише грошовий еквівалент збільшення вартості приміщення. Він може бути нижчим за понесені витрати, наприклад якщо зміни пристосовані до потреб саме вашого бізнесу.
- Орендодавець не погодив зміни. Після припинення оренди ви повинні власним коштом повернути приміщення до первісного стану. Якщо зміни загрожують орендодавцю значною шкодою, він може відмовитися від договору (§ 667 ч. 2).
Верховний суд Словацької Республіки в рішенні у справі 2Cdo/140/2025 від 30. 4. 2026 наголосив, що йдеться про дві частково відмінні вимоги і жодна з них не є вимогою про повернення безпідставного збагачення. Це передбачені законом вимоги з орендних правовідносин.
Від кого вимагати відшкодування і в який строк
Зобов’язаною особою є той, хто виступає орендодавцем на момент припинення оренди. Якщо під час оренди будівлю продадуть, новий власник набуває прав та обов’язків орендодавця (§ 680 ч. 2), і вимога пред’являється до нього, а не до попереднього власника, з яким ви погодили зміни. Саме так це витлумачив і Верховний суд Словацької Республіки в наведеному рішенні.
Право вимоги виникає лише з припиненням оренди. За Цивільним кодексом загальна позовна давність становить 3 роки й обчислюється з дня, коли право можна було вперше реалізувати (§ 101). При оренді між підприємцями потрібно також оцінити, чи не застосовується до позовної давності Торговий кодекс. Тому заявіть вимогу якомога швидше після припинення оренди.
Про що домовитися перед інвестицією
Умови відшкодування визначте в договорі або додатковій угоді ще до початку робіт. Зокрема, погодьте:
- письмову згоду орендодавця з точним обсягом змін,
- чи відшкодує орендодавець витрати й коли, наприклад шляхом зарахування в рахунок орендної плати протягом оренди,
- як визначатиметься вартість змін при припиненні оренди та які правила діятимуть у разі дострокового припинення,
- які зміни залишаться після вашого виїзду, а які ви усунете.
Якщо сторони не домовилися інакше, орендар повертає нежитлове приміщення в стані, у якому його прийняв, з урахуванням звичайного зносу (§ 13 Закону № 116/1990 Zb.). Якщо договір містить положення про те, що орендар здійснює зміни власним коштом і без права на відшкодування, обсяг такої відмови залежить від точного формулювання та його тлумачення. Тому перед інвестицією не підписуйте його, не розуміючи, що воно означає для вас. Рахунки, фотографії стану до та після робіт, а при спірних сумах — експертний висновок про збільшення вартості зберігайте до завершення розрахунків. Податкову амортизацію інвестицій в орендоване приміщення рекомендуємо обговорити з податковим консультантом.
Перед інвестицією ми разом із вами розглянемо договір та врегулюємо згоду орендодавця, відшкодування витрат і стан приміщення при поверненні в межах послуги оренда нежитлових приміщень. Якщо оренда вже припинилася, оцінимо, яке право вимоги у вас виникло та до кого його пред’явити.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
