Niečo späť môžete dostať len vtedy, ak prenajímateľ s úpravami súhlasil. Ak sa zaviazal uhradiť ich náklady, môžete spravidla po skončení nájmu žiadať náklady po odpočítaní ich znehodnotenia užívaním. Ak len súhlasil, patrí vám protihodnota toho, o čo sa zvýšila hodnota priestoru. Úpravy bez súhlasu musíte po skončení nájmu na vlastné náklady odstrániť. Nárok smeruje voči tomu, kto je prenajímateľom v deň skončenia nájmu, a premlčuje sa.
Nájomca reštaurácie vybuduje kuchyňu a vzduchotechniku, obchodník zrekonštruuje výklad a podlahy, firma postaví v sklade priečky a rozvody. Keď nájom skončí výpoveďou alebo uplynutím doby, investícia zostáva v cudzej nehnuteľnosti. Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov vyrovnanie investícií neupravuje, preto sa použije Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.). Výsledok závisí najmä od toho, čo ste s prenajímateľom dohodli ešte pred začatím prác.
Tri situácie podľa zákona
Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
Z toho vyplývajú tri rôzne výsledky:
- Prenajímateľ súhlasil a zaviazal sa uhradiť náklady. Ak zmluva neurčuje skorší termín, môžete po skončení nájmu žiadať náklady po odpočítaní znehodnotenia úprav, ku ktorému medzitým došlo užívaním.
- Prenajímateľ súhlasil, ale k úhrade sa nezaviazal. Po skončení nájmu vám patrí len protihodnota toho, o čo sa zvýšila hodnota priestoru. Môže byť nižšia ako vynaložené náklady, napríklad pri úpravách šitých na mieru vášmu podnikaniu.
- Prenajímateľ nesúhlasil. Po skončení nájmu musíte priestor na svoje náklady uviesť do pôvodného stavu. Ak úpravy prenajímateľovi hrozia značnou škodou, môže od zmluvy odstúpiť (§ 667 ods. 2).
Najvyšší súd SR v rozsudku sp. zn. 2Cdo/140/2025 z 30. 4. 2026 zdôraznil, že ide o dva čiastočne odlišné nároky a ani jeden nie je nárokom na vydanie bezdôvodného obohatenia. Sú to zákonné nároky z nájomného vzťahu.
Od koho žiadať úhradu a dokedy
Povinný je ten, kto je prenajímateľom v čase skončenia nájmu. Ak sa budova počas nájmu predá, nový vlastník vstupuje do postavenia prenajímateľa (§ 680 ods. 2) a nárok smeruje voči nemu, nie voči pôvodnému vlastníkovi, s ktorým ste úpravy dohodli. Takto to v citovanom rozsudku vyložil aj Najvyšší súd SR.
Nárok vzniká až skončením nájmu. Podľa Občianskeho zákonníka je všeobecná premlčacia doba 3 roky a plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz (§ 101). Pri nájme medzi podnikateľmi treba posúdiť aj to, či sa na premlčanie nepoužije Obchodný zákonník. Nárok preto uplatnite čo najskôr po skončení nájmu.
Čo si dohodnúť pred investíciou
Podmienky úhrady upravte v zmluve alebo dodatku ešte pred začatím prác. Dohodnite si najmä:
- písomný súhlas prenajímateľa s presným rozsahom úprav,
- či a kedy prenajímateľ uhradí náklady, napríklad započítaním proti nájomnému počas nájmu,
- ako sa určí hodnota úprav pri skončení nájmu a čo platí pri predčasnom skončení,
- ktoré úpravy pri odchode zostanú a ktoré odstránite.
Ak sa strany nedohodnú inak, nájomca vracia nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie (§ 13 zákona č. 116/1990 Zb.). Ak zmluva obsahuje vetu, že nájomca robí úpravy na vlastné náklady a bez nároku na náhradu, rozsah takého vzdania sa závisí od jej presného znenia a výkladu. Pred investíciou ju preto nepodpisujte bez toho, aby ste vedeli, čo pre vás znamená. Faktúry, fotografie stavu pred prácami a po nich a pri sporných sumách znalecký posudok o zvýšení hodnoty uschovajte až do vyrovnania. Daňové odpisovanie investícií do prenajatého priestoru odporúčame prejsť s daňovým poradcom.
Zmluvu pred investíciou s vami prejdeme a súhlas prenajímateľa, úhradu nákladov aj stav pri odovzdaní nastavíme v rámci služby nájom nebytových priestorov. Ak nájom už skončil, posúdime, aký nárok vám vznikol a voči komu ho uplatniť.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
