Podle slovenského práva můžete něco zpět dostat jen tehdy, pokud pronajímatel s úpravami souhlasil. Pokud se zavázal uhradit jejich náklady, můžete zpravidla po skončení nájmu požadovat náklady po odečtení jejich znehodnocení užíváním. Pokud pouze souhlasil, náleží vám protihodnota toho, o co se zvýšila hodnota prostoru. Úpravy bez souhlasu musíte po skončení nájmu na vlastní náklady odstranit. Nárok směřuje vůči tomu, kdo je pronajímatelem v den skončení nájmu, a promlčuje se.
Nájemce restaurace vybuduje kuchyň a vzduchotechniku, obchodník zrekonstruuje výlohu a podlahy, firma postaví ve skladu příčky a rozvody. Když nájem skončí výpovědí nebo uplynutím doby, investice zůstává v cizí nemovitosti. Slovenský zákon č. 116/1990 Zb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor vypořádání investic neupravuje, proto se použije slovenský občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Zb.). Výsledek závisí zejména na tom, co jste s pronajímatelem dohodli ještě před zahájením prací.
Tři situace podle zákona
Citace v původním znění:
Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
Z toho vyplývají tři různé výsledky:
- Pronajímatel souhlasil a zavázal se uhradit náklady. Pokud smlouva neurčuje dřívější termín, můžete po skončení nájmu požadovat náklady po odečtení znehodnocení úprav, k němuž mezitím došlo užíváním.
- Pronajímatel souhlasil, ale k úhradě se nezavázal. Po skončení nájmu vám náleží jen protihodnota toho, o co se zvýšila hodnota prostoru. Může být nižší než vynaložené náklady, například u úprav šitých na míru vašemu podnikání.
- Pronajímatel nesouhlasil. Po skončení nájmu musíte prostor na své náklady uvést do původního stavu. Pokud úpravy hrozí pronajímateli značnou škodou, může od smlouvy odstoupit (§ 667 odst. 2).
Nejvyšší soud SR v rozsudku sp. zn. 2Cdo/140/2025 ze dne 30. 4. 2026 zdůraznil, že jde o dva částečně odlišné nároky a ani jeden není nárokem na vydání bezdůvodného obohacení. Jsou to zákonné nároky z nájemního vztahu.
Od koho požadovat úhradu a dokdy
Povinný je ten, kdo je pronajímatelem v době skončení nájmu. Pokud se budova během nájmu prodá, nový vlastník vstupuje do postavení pronajímatele (§ 680 odst. 2) a nárok směřuje vůči němu, nikoli vůči původnímu vlastníkovi, s nímž jste úpravy dohodli. Takto to v citovaném rozsudku vyložil i Nejvyšší soud SR.
Nárok vzniká až skončením nájmu. Podle občanského zákoníku je obecná promlčecí doba 3 roky a běží ode dne, kdy mohlo být právo vykonáno poprvé (§ 101). U nájmu mezi podnikateli je třeba posoudit i to, zda se na promlčení nepoužije slovenský obchodní zákoník. Nárok proto uplatněte co nejdříve po skončení nájmu.
Co si dohodnout před investicí
Podmínky úhrady upravte ve smlouvě nebo dodatku ještě před zahájením prací. Dohodněte si zejména:
- písemný souhlas pronajímatele s přesným rozsahem úprav,
- zda a kdy pronajímatel uhradí náklady, například započtením proti nájemnému během nájmu,
- jak se určí hodnota úprav při skončení nájmu a co platí při předčasném skončení,
- které úpravy při odchodu zůstanou a které odstraníte.
Pokud se strany nedohodnou jinak, nájemce vrací nebytový prostor ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení (§ 13 zákona č. 116/1990 Zb.). Pokud smlouva obsahuje větu, že nájemce provádí úpravy na vlastní náklady a bez nároku na náhradu, rozsah takového vzdání se práva závisí na jejím přesném znění a výkladu. Před investicí ji proto nepodepisujte, aniž byste věděli, co pro vás znamená. Faktury, fotografie stavu před pracemi a po nich a při sporných částkách znalecký posudek o zvýšení hodnoty uschovejte až do vypořádání. Daňové odpisování investic do pronajatého prostoru doporučujeme projít s daňovým poradcem.
Smlouvu před investicí s vámi projdeme a souhlas pronajímatele, úhradu nákladů i stav při předání nastavíme v rámci služby nájem nebytových prostor. Pokud nájem již skončil, posoudíme, jaký nárok vám vznikl a vůči komu jej uplatnit.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 3. 10. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
