Насамперед з’ясуйте, чому будинок не є складовою земельної ділянки, адже в Чехії з 2014 року це виняток. Щодо будівель, які вже станом на 1. 1. 2014 належали іншій особі, ніж земельна ділянка, власник ділянки має встановлене законом переважне право купівлі будинку. Якщо продавець не запропонує йому будинок, згодом він може вимагати його від вас на тих самих умовах, на яких ви його придбали. Перевірте також, на якій правовій підставі будинок розташований на ділянці, і, якщо можливо, придбайте будинок разом із землею.
У Чехії з 1. 1. 2014 діє принцип, за яким будівля є складовою земельної ділянки (§ 506 ч. 1 Цивільного кодексу Чехії, закон № 89/2012 Sb.). Якщо продавець пропонує будинок без земельної ділянки, це виняток, підставу якого слід перевірити до підписання договору. Від цього залежить, чи взагалі належить будинок продавцеві, хто має переважне право його купівлі та як довго будинок може залишатися на ділянці.
Чому будинок не є складовою земельної ділянки
- Старіша будівля. Будівля, з’єднана із землею міцним фундаментом, яка станом на 1. 1. 2014 належала іншому власникові, ніж земельна ділянка, не стала складовою ділянки й залишається окремою нерухомою річчю (§ 3055 ч. 1 закону № 89/2012 Sb.). Так само розглядається будівля, зведена на підставі речового права або договору, що виникли до цього дня (§ 3055 ч. 2).
- Право забудови. Будинок може бути розташований на ділянці на підставі права забудови. Воно є окремою нерухомою річчю, а будівля — його складовою (§ 1242 закону № 89/2012 Sb.). У такому разі ви купуєте право забудови, яке завжди є тимчасовим і встановлюється щонайбільше на 99 років (§ 1244 ч. 1). Коли строк його дії закінчиться, власник ділянки виплатить за будівлю компенсацію в розмірі половини її вартості, якщо сторони не домовилися інакше (§ 1255).
- Тимчасова споруда. Тимчасові споруди не є складовою земельної ділянки (§ 506 ч. 1). Чи є вони нерухомими речами, залежить від того, чи можна їх перемістити без порушення їхньої сутності (§ 498 ч. 1).
- Будівля, зведена з 2014 року без права на земельну ділянку. Така будівля належить власникові ділянки (§ 1084 ч. 1 закону № 89/2012 Sb.), тож продавець не може її вам продати. Становище добросовісного забудовника розглянуто в статті будівля на чужій земельній ділянці (готується) (словацькою).
Переважне право купівлі власника земельної ділянки
Щодо старіших будівель закон встановлює взаємне переважне право купівлі:
Нижче наведено цитату мовою оригіналу — чеською.
Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. […] K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.
Коли продавець укладе з вами договір купівлі-продажу, він повинен запропонувати будинок власникові земельної ділянки (§ 2143). Пропозиція щодо нерухомої речі має бути письмовою та містити зміст договору, який продавець уклав із вами (§ 2147 ч. 1 закону № 89/2012 Sb.). Якщо власник ділянки прийме її, купівля відбудеться між ним і продавцем на тих самих умовах (§ 2147 ч. 2), а ціну купівлі він сплатить у погоджений строк, інакше — протягом 3 місяців після пропозиції. Якщо він цього не зробить, переважне право купівлі відповідно до цього положення припиниться (§ 2148 ч. 1).
Верховний суд Чеської Республіки в рішенні у справі № 22 Cdo 805/2021 від 29. 7. 2021 зазначив, що до встановленого законом переважного права купівлі за § 3056 застосовуються положення про переважне право купівлі (§ 2140 та наступні закону № 89/2012 Sb.) і що воно є речовим правом. Якщо продавець не запропонує будинок, власник ділянки може вимагати, щоб особа, яка його придбала, передала йому будинок (так зване право ретракту, § 2144 ч. 1). Крім того, покупець, який знав або мав знати про переважне право купівлі, укладає договір зі скасувальною умовою реалізації цього права (§ 2145). Якщо будинок розташований на кількох земельних ділянках, переважне право купівлі стосується лише ділянки, на якій розташована його переважна частина (§ 3059 закону № 89/2012 Sb.). Якщо на жодній із них не розташована переважна частина будинку, переважне право купівлі за § 3056 не виникає, як повторно зазначив Верховний суд Чеської Республіки в рішенні у справі № 22 Cdo 1856/2026 від 26. 8. 2026.
Що перевірити перед підписанням
- витяги з кадастру щодо будинку й земельної ділянки: кому вони належать і які обтяження на них існують,
- письмову пропозицію будинку власникові земельної ділянки та його відповідь, за потреби — перебіг строку для оплати,
- на якій підставі будинок розташований на ділянці (оренда, сервітут, право забудови) і чи перейде ця підстава до вас,
- у разі права забудови — строк, що залишився, плату за право забудови та те, чи не залишив власник ділянки за собою право надавати згоду на обтяження права забудови, що важливо для іпотеки (§ 1252 ч. 2 закону № 89/2012 Sb.).
Якщо можливо, придбайте будинок разом із земельною ділянкою. Якщо ділянка та старіша будівля стануть власністю однієї особи, будівля стане складовою ділянки (§ 3058 ч. 1). Словацьке регулювання, за яким будівля не є складовою земельної ділянки, розглянуто в питанні будинок або паркан на сусідній земельній ділянці. Відмінності реєстрації права в кадастрі під час купівлі в Чехії пояснено в питанні купівля нерухомості в Чехії та реєстрація права.
Ми перевіримо будинок, земельну ділянку, документи про набуття права та пропозицію особі з переважним правом купівлі в межах юридичної перевірки нерухомості і врахуємо результати в договорі купівлі-продажу. Адвокат юридичної фірми зареєстрований у Чеській адвокатській палаті та Словацькій адвокатській палаті.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
