Hlasováním na schůzi vám ostatní vlastníci krátkodobé ubytování ve vašem bytě podle našeho výkladu zakázat nemohou. Slovenský zákon o vlastnictví bytů jim takové rozhodnutí výslovně nesvěřuje a český Nejvyšší soud dospěl k závěru, že společenství vlastníků nemůže stanovami omezit vlastníky v užívání bytu. Za chování hostů však odpovídáte vy a při soustavném rušení se sousedé mohou bránit u soudu. Krátkodobé ubytování zpravidla není nájmem a pojí se s ním další povinnosti, na Slovensku například místní daň za ubytování, pokud ji obec zavedla.
Při krátkodobém ubytování přes platformy se v domě střídají hosté a někdy ruší sousedy nočním hlukem. Ostatní vlastníci proto mohou chtít na schůzi odhlasovat zákaz nebo pronajímání podmínit souhlasem všech. Právní pravidla se liší podle toho, zda je byt na Slovensku, nebo v Česku. V obou zemích se však rozhodování vlastníků týká správy domu, nikoli toho, jak jednotlivý vlastník užívá svůj byt.
O čem hlasují vlastníci bytů na Slovensku
Podle slovenského zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastnictví bytů a nebytových prostor vlastníci hlasováním rozhodují o věcech, které se týkají správy domu, společných částí a zařízení domu, příslušenství a pozemku (§ 14 odst. 1). Zákon vyjmenovává, o čem a jakou většinou hlasují, například o fondu provozu, údržby a oprav či o domovním řádu, a o ostatních věcech rozhoduje většina přítomných (§ 14b odst. 1 a 4). Pravidlo, které by vlastníkům dovolovalo hlasováním povolit nebo zakázat krátkodobé ubytování v jednotlivém bytě, zákon neobsahuje. Rozhodnutí schůze, které by ho zakazovalo, proto podle našeho názoru vlastníka nezavazuje, ačkoli zákon tuto situaci výslovně neřeší. Samotný tento výklad však nestačí k rozhodnutí, jak se proti zákazu bránit. Pokud se o zákazu hlasovalo, ověřte si způsob a lhůtu obrany podle otázky jak se bránit, když vás ostatní vlastníci přehlasovali.
Domovní řád je však závazný i pro osoby, které se v domě pouze zdržují (§ 11 odst. 10), tedy i pro hosty. Upravuje užívání společných částí a zařízení domu, například chodeb, výtahu či prostor pro odpad (§ 2 odst. 1 písm. s)). Vlastník bytu přitom musí jednat tak, aby pronajímáním nerušil ostatní:
Citace v původním znění:
Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.
Sousedé se mohou žalobou domáhat, aby se vlastník zdržel obtěžování nad míru přiměřenou poměrům (§ 127 odst. 1 slovenského občanského zákoníku, zákon č. 40/1964 Zb.). Při soustavném narušování pokojného bydlení, ohrožování bezpečnosti nebo porušování dobrých mravů v domě může soud na návrh společenství nebo vlastníka nařídit dokonce prodej bytu (§ 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů). Zákon zde hovoří o jednání vlastníka. Zda se mu přičte i chování hostů, kterým byt opakovaně poskytuje, posoudí soud podle okolností.
Ubytování není nájem
Pobyt hostů na několik nocí se zpravidla posuzuje jako přechodné ubytování (§ 754 občanského zákoníku), nikoli jako nájem bytu. Nelze ho zaměňovat ani s krátkodobým nájmem bytu podle zákona č. 98/2014 Z. z., což je nájem se zákonnými náležitostmi, který popisuje otázka co je krátkodobý nájem bytu.
S ubytováním se pojí veřejnoprávní povinnosti. Pokud obec zavedla místní daň za ubytování (§ 2 odst. 1 zákona č. 582/2004 Z. z.), vztahuje se na úplatné přechodné ubytování i v bytě v bytovém domě (§ 37 zákona č. 582/2004 Z. z.). Pokud vedle pronájmu poskytujete i jiné než základní služby, jde o živnost (§ 4 odst. 1 zákona č. 455/1991 Zb.). Zdanění příjmů z ubytování doporučujeme projít s daňovým poradcem.
Společenství vlastníků a stanovy v Česku
Český občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) dává vlastníkovi jednotky právo svobodně spravovat a výlučně užívat svůj byt. Nesmí však ostatním vlastníkům ztížit výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části (§ 1175 odst. 1).
Nejvyšší soud ČR v usnesení sp. zn. 26 Cdo 854/2022 ze dne 15. 3. 2023 posuzoval stanovy, které opakovaný krátkodobý pronájem a poskytování ubytování podmiňovaly souhlasem všech členů společenství. Dospěl k závěru, že společenství vlastníků se při úpravě stanov může pohybovat pouze v rámci své působnosti. Rozhodnutí, kterým stanovami omezí vlastníky v užívání bytu, je rozhodnutím ve věci mimo tuto působnost a hledí se na ně, jako by nebylo přijato. Soud posuzoval znění zákona do 30. 6. 2020, ustanovení § 1175 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., o které se opíral, je však dnes stejné.
Vlastník má nadále povinnosti vůči ostatním obyvatelům domu. Musí zajistit, aby pravidla pro správu domu a užívání společných částí dodržovaly i osoby, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu (§ 1176 zákona č. 89/2012 Sb.). Pokud hosté ostatní vlastníky omezují, mohou se sousedé bránit u soudu, neboť vlastník jim nesmí ztížit výkon jejich práv.
Smlouvu o společenství, stanovy a domovní řád vašeho domu s vámi projdeme a posoudíme, zda pronajímáte byt, nebo poskytujete ubytování. U bytu na Slovensku připravíme smluvní podmínky pro nájemce v rámci služby nájem bytu a domu. Pokud spor se společenstvím nebo se sousedy skončí u soudu, převezmeme zastupování v soudním sporu.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 3. 10. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
