Hlasovaním na schôdzi vám ostatní vlastníci krátkodobé ubytovanie vo vašom byte podľa nášho výkladu zakázať nemôžu. Slovenský zákon o vlastníctve bytov im také rozhodnutie výslovne nezveruje a český Najvyšší súd uzavrel, že spoločenstvo vlastníkov nemôže stanovami obmedziť vlastníkov v užívaní bytu. Za správanie hostí však zodpovedáte vy a pri sústavnom rušení sa susedia môžu brániť na súde. Krátkodobé ubytovanie spravidla nie je nájom a spájajú sa s ním ďalšie povinnosti, na Slovensku napríklad miestna daň za ubytovanie, ak ju obec zaviedla.
Pri krátkodobom ubytovaní cez platformy sa v dome striedajú hostia a niekedy rušia susedov nočným hlukom. Ostatní vlastníci preto môžu chcieť na schôdzi odhlasovať zákaz alebo prenajímanie podmieniť súhlasom všetkých. Právne pravidlá sa líšia podľa toho, či je byt na Slovensku, alebo v Česku. V oboch krajinách sa však rozhodovanie vlastníkov týka správy domu, nie toho, ako jednotlivý vlastník užíva svoj byt.
O čom hlasujú vlastníci bytov na Slovensku
Podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vlastníci hlasovaním rozhodujú o veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí a zariadení domu, príslušenstva a pozemku (§ 14 ods. 1). Zákon vymenúva, o čom a akou väčšinou hlasujú, napríklad o fonde prevádzky, údržby a opráv či o domovom poriadku, a o ostatných veciach rozhoduje väčšina prítomných (§ 14b ods. 1 a 4). Pravidlo, ktoré by vlastníkom dovoľovalo hlasovaním povoliť alebo zakázať krátkodobé ubytovanie v jednotlivom byte, zákon neobsahuje. Rozhodnutie schôdze, ktoré by ho zakazovalo, preto podľa nášho názoru vlastníka nezaväzuje, hoci zákon túto situáciu výslovne nerieši. Samotný tento výklad však nestačí na rozhodnutie, ako sa proti zákazu brániť. Ak sa o zákaze hlasovalo, overte si spôsob a lehotu obrany podľa otázky ako sa brániť, keď vás ostatní vlastníci prehlasovali.
Domový poriadok je však záväzný aj pre osoby, ktoré sa v dome len zdržiavajú (§ 11 ods. 10), teda aj pre hostí. Upravuje užívanie spoločných častí a zariadení domu, napríklad chodieb, výťahu či priestorov na odpad (§ 2 ods. 1 písm. s)). Vlastník bytu pritom musí konať tak, aby prenajímaním nerušil ostatných:
Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.
Susedia sa môžu žalobou domáhať, aby sa vlastník zdržal obťažovania nad mieru primeranú pomerom (§ 127 ods. 1 Občianskeho zákonníka, zákon č. 40/1964 Zb.). Pri sústavnom narušovaní pokojného bývania, ohrozovaní bezpečnosti alebo porušovaní dobrých mravov v dome môže súd na návrh spoločenstva alebo vlastníka nariadiť dokonca predaj bytu (§ 11 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov). Zákon tam hovorí o konaní vlastníka. Či sa mu pripíše aj správanie hostí, ktorým byt opakovane poskytuje, posúdi súd podľa okolností.
Ubytovanie nie je nájom
Pobyt hostí na niekoľko nocí sa spravidla posudzuje ako prechodné ubytovanie (§ 754 Občianskeho zákonníka), nie ako nájom bytu. Netreba ho zamieňať ani s krátkodobým nájmom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z., čo je nájom so zákonnými náležitosťami, ktorý opisuje otázka čo je krátkodobý nájom bytu.
S ubytovaním sa spájajú verejnoprávne povinnosti. Ak obec zaviedla miestnu daň za ubytovanie (§ 2 ods. 1 zákona č. 582/2004 Z. z.), vzťahuje sa na odplatné prechodné ubytovanie aj v byte v bytovom dome (§ 37 zákona č. 582/2004 Z. z.). Ak popri prenájme poskytujete aj iné než základné služby, ide o živnosť (§ 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb.). Zdanenie príjmov z ubytovania odporúčame prejsť s daňovým poradcom.
Spoločenstvo vlastníkov a stanovy v Česku
Český Občiansky zákonník (zákon č. 89/2012 Sb.) dáva vlastníkovi jednotky právo slobodne spravovať a výlučne užívať svoj byt. Nesmie však ostatným vlastníkom sťažiť výkon rovnakých práv ani ohroziť, zmeniť alebo poškodiť spoločné časti (§ 1175 ods. 1).
Najvyšší súd ČR v uznesení sp. zn. 26 Cdo 854/2022 z 15. 3. 2023 posudzoval stanovy, ktoré opakovaný krátkodobý prenájom a poskytovanie ubytovania podmieňovali súhlasom všetkých členov spoločenstva. Uzavrel, že spoločenstvo vlastníkov sa pri úprave stanov môže pohybovať len v rámci svojej pôsobnosti. Rozhodnutie, ktorým stanovami obmedzí vlastníkov v užívaní bytu, je rozhodnutím vo veci mimo tejto pôsobnosti a hľadí sa naň, akoby nebolo prijaté. Súd posudzoval znenie zákona do 30. 6. 2020, ustanovenie § 1175 ods. 1 zákona č. 89/2012 Sb., o ktoré sa opieral, je však dnes rovnaké.
Vlastník má naďalej povinnosti voči ostatným obyvateľom domu. Musí zabezpečiť, aby pravidlá pre správu domu a užívanie spoločných častí dodržiavali aj osoby, ktorým umožnil prístup do domu alebo bytu (§ 1176 zákona č. 89/2012 Sb.). Ak hostia ostatných vlastníkov obmedzujú, môžu sa susedia brániť na súde, keďže vlastník im nesmie sťažiť výkon ich práv.
Zmluvu o spoločenstve, stanovy a domový poriadok vášho domu s vami prejdeme a posúdime, či prenajímate byt, alebo poskytujete ubytovanie. Pri byte na Slovensku pripravíme zmluvné podmienky pre nájomcov v rámci služby nájom bytu a domu. Ak spor so spoločenstvom alebo so susedmi skončí na súde, prevezmeme zastupovanie v súdnom spore.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
