Naša firma kupuje poľnohospodársky pozemok. Aké obmedzenia platia?

Pri kúpe ornej pôdy sa stále možno stretnúť s požiadavkami, ktoré zaviedol zákon č. 140/2014 Z. z.: ponuku bolo treba zverejniť v registri, kupujúci musel najmenej tri roky vykonávať poľnohospodársku výrobu v tej istej obci a miestny záujemca mal prednosť pred cudzím. Staršie články a vzory zmlúv často vychádzajú z úpravy platnej v rokoch 2014 až 2018.

Tie podmienky zrušil Ústavný súd

Zákon napadli dve skupiny poslancov a Ústavný súd o návrhoch rozhodol v pléne. Výrok znie:

Ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s čl. 1 ods. 1, čl. 13 ods. 4 a čl. 20 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky.

— PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018

Práve v § 4 až § 6 boli upravené obmedzenia prevodu: postup zverejňovania ponuky, poradie prednosti záujemcov podľa miesta sídla či pobytu a osvedčovanie trojročnej praxe orgánom štátnej správy. Dnešné znenie zákona tieto ustanovenia neobsahuje. Zostal § 1, ktorý vymedzuje predmet úpravy, a vymedzenie pojmu v § 2.

Vo zvyšnej časti Ústavný súd návrhom nevyhovel, takže zrušený nebol celý zákon, len tie tri ustanovenia.

Čo je vlastne poľnohospodársky pozemok

Definícia zostala v platnosti a pri sporných prevodoch je stále užitočná. Poľnohospodárskym pozemkom je poľnohospodárska pôda alebo pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991. Zákon však z tohto pojmu výslovne vylučuje okrem iného záhradu, pozemok v zastavanom území obce a pozemok mimo zastavaného územia, ak je určený na iné než poľnohospodárske využitie, ak je možnosť jeho poľnohospodárskeho využitia obmedzená podľa osobitných predpisov, ak je jeho výmera menšia ako 2 000 m² alebo ak je priľahlý k stavbe, s ktorou tvorí funkčný celok (§ 2 ods. 2).

Pri developerských a investičných zámeroch treba toto vymedzenie preveriť ako prvé, ešte pred rokovaním o cene.

Čo prevod naozaj blokuje dnes

Zrušenie § 4 až 6 neznamená, že sa orná pôda prevádza ako každý iný pozemok. V praxi narážame najmä na tieto veci:

• Predkupné právo spoluvlastníkov. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu ho treba vyriešiť. Podrobnosti nájdete v odpovedi musím pri predaji podielu osloviť najprv spoluvlastníkov.
• Spoločná nehnuteľnosť a pozemkové spoločenstvá. Podiel na spoločnej nehnuteľnosti má vlastný režim podľa zákona č. 97/2013 Z. z. vrátane ponukovej povinnosti voči ostatným podielnikom. Toto Ústavný súd nezrušil.
• Nájomné vzťahy k pôde. Pozemok býva prenajatý poľnohospodárskemu podniku a nájom neskončí tým, že sa zmení vlastník.
• Nezistení vlastníci a správa Slovenského pozemkového fondu pri podieloch, ktoré neboli po ROEP dohľadané.
• Ochrana poľnohospodárskeho pôdneho fondu, ak sa má pozemok použiť na iné než poľnohospodárske účely. To je samostatné konanie a s prevodom vlastníctva nesúvisí.

Prečo si to overiť pred podpisom

Riziko dnes nie je v tom, že by prevod bol zakázaný, ale v tom, že sa postupuje podľa neaktuálnych vzorov. Zmluva, ktorá sa odvoláva na zrušené ustanovenia alebo obsahuje vyhlásenia o splnení podmienok, ktoré už neexistujú, vyzerá pre kataster ako neurčitá a konanie sa zdrží. Problém vznikne aj vtedy, keď sa strana spolieha, že „obmedzenia zrušili“, a prehliadne predkupné právo alebo spoločnú nehnuteľnosť, kde ponuková povinnosť platí ďalej.

Pri kúpe pôdy preto začíname previerkou, čo daný pozemok podľa katastra vlastne je a aké práva na ňom viaznu. Pozrite si služby prevod poľnohospodárskej pôdy a kúpu a predaj pozemku. Ak máte zmluvu pripravenú druhou stranou, pred podpisom odporúčame kontrolu kúpnej zmluvy, najmä ak vznikla úpravou staršieho vzoru.