S bratrem vlastníme po polovině dům i pozemek. Máme si podíly směnit, nebo zrušit spoluvlastnictví?

Sourozenci po rodičích zdědili dům a samostatný pozemek, každý po polovině. Jeden chce bydlet v domě, druhý stavět na pozemku. Společné vlastnictví dvou věcí lze proměnit na výlučné vlastnictví každého z nich dvěma smluvními typy, které se často zaměňují: směnnou smlouvou nebo dohodou o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

Směna podílů

Při směně si strany vyměňují věc za věc a každá je ohledně toho, co dává, prodávajícím a ohledně toho, co přijímá, kupujícím (§ 611 slovenského občanského zákoníku). V našem příkladu dává jeden sourozenec svou polovinu pozemku za polovinu domu, která patřila druhému. Každý tedy za směňovaný podíl odpovídá jako prodávající, a mají-li podíly různou hodnotu, rozdíl se vyrovná doplatkem. Oba jsou převodci, proto musí být jejich podpisy na smlouvě úředně osvědčeny, ledaže jde o notářský zápis nebo o smlouvu autorizovanou advokátem (§ 42 odst. 3 katastrálního zákona).

Má-li věc více spoluvlastníků a převádí se podíl, ostatní mají předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (§ 140); sourozenci jsou osobami blízkými (§ 116). U dvou spoluvlastníků, kteří si podíly vyměňují navzájem, se otázka předkupního práva neotevírá.

Dohoda o zrušení a vypořádání

Druhou cestou je zrušit spoluvlastnictví a vypořádat se:

Spoluvlastníci se mohou dohodnout o zrušení spoluvlastnictví a o vzájemném vypořádání; je-li předmětem spoluvlastnictví nemovitost, musí být dohoda písemná.

— Český překlad § 141 odst. 1 zákona č. 40/1964 Zb.

Dohoda se uzavírá mezi všemi spoluvlastníky a může řešit více věcí najednou: kdo co dostane, rozdělení pozemku geometrickým plánem, náhrady v penězích i splatnost. Podpisy spoluvlastníků na dohodě musí být pro katastr rovněž osvědčeny (§ 42 odst. 3). Rozhodující rozdíl oproti směně je v tom, že dohoda není jedinou možností: pokud se spoluvlastníci nedohodnou, zruší spoluvlastnictví a vypořádá je na návrh soud, který přihlédne k velikosti podílů a k účelnému využití věci (§ 142 odst. 1). Směnu soud nařídit nemůže.

Jak si vybrat

Směna se hodí, jsou-li spoluvlastníci dva, vyměňují si podíly na dvou věcech s přibližně stejnou hodnotou a nic jiného řešit nechtějí. Dohoda o vypořádání je vhodnější, je-li spoluvlastníků více, je-li třeba věc rozdělit nebo nemá-li někdo dostat věc, ale peníze. Má-li se pozemek dělit, geometrický plán je třeba mít před podpisem, protože smlouva musí nové parcely přesně označit. U obou cest se vyplatí mít hodnoty nemovitostí podložené, aby doplatek nebo náhrada nebyly později důvodem sporu. U obou cest platí, že závady zůstávají: zástavní právo působí i vůči nabyvateli (§ 151h odst. 1) a vypořádání nesmí být na újmu těm, kterým náleží práva váznoucí na nemovitosti (§ 142 odst. 3). Smlouva jde na katastr jedním návrhem na vklad, který musí zahrnout všechny nemovitosti a právní úkony z ní (§ 30 odst. 5 katastrálního zákona).

Daňové důsledky se u obou cest posuzují zvlášť. U směny zákon o dani z příjmů počítá s tím, že příjmem je i nepeněžní plnění dosažené směnou (§ 2 písm. c) zákona č. 595/2003 Z. z.); podrobnosti včetně osvobození rozebíráme v otázce směnná smlouva na nemovitosti. Konkrétní propočet pro vás před podpisem udělá daňový poradce.

S čím umíme pomoci

Porovnáme obě cesty na vašich listech vlastnictví a připravíme tu, která sedí: směnnou smlouvu nebo dohodu v rámci služby vypořádání podílového spoluvlastnictví. Vázne-li na některém podílu hypotéka, podívejte se i na otázku závady při vypořádání spoluvlastnictví.