Nemovitosti · Slovensko
Směnná smlouva
Scelujete pozemky se sousedem, vyměňujete si byty v rodině nebo směňujete podíly? Připravíme směnnou smlouvu podle § 611 slovenského Občianskeho zákonníka, při níž je každá strana zároveň prodávajícím i kupujícím, proto je třeba prověřit a ošetřit obě nemovitosti současně. Ohlídáme hodnoty a doplatek, zatížení na obou stranách i vklad do katastru, aby výměna proběhla jako jeden provázaný obchod, nikoli dva samostatné převody.
- Prověrka obou nemovitostí
- Doplatek a zatížení ošetřeny
- Smlouva i vklad do katastru
Co pro vás uděláme
Kompletní příprava výměny nemovitostí, od prověrky obou listů vlastnictví až po zapsanou změnu v katastru.
Kliknutím na bod zobrazíte podrobnosti.
-
Úvodní konzultace
Projdeme obě nemovitosti, dohodnuté hodnoty a případný doplatek a řekneme vám, zda je směna pro vaši situaci vhodná a co bude vyžadovat.
-
Prověrka obou nemovitostí
Ověříme listy vlastnictví, zástavní práva, věcná břemena, exekuční záznamy a přístup — na obou stranách výměny, protože riziko druhé nemovitosti je při směně vaším rizikem.
-
Směnná smlouva na míru
Přesná identifikace obou nemovitostí, hodnoty a doplatek, vzájemná odpovědnost za vady a provázání obou převodů tak, aby jeden nemohl proběhnout bez druhého.
-
Doplatek a zatížení
Nastavíme platbu doplatku (podle situace i přes advokátní úschovu) a řešení zástavních práv — součinnost banky, výmaz zatížení či jeho převzetí novým vlastníkem.
-
Vklad do katastru
Připravíme a podáme návrh na vklad. Pokud směnná smlouva zahrnuje nemovitosti ve více okresech, jeden návrh podáme na kterýkoli příslušný okresní úřad, který rozhodne o celém návrhu. Řízení sledujeme až do zápisu obou převodů.
Výstuppodepsaná směnná smlouva a zapsaná výměna vlastnictví v katastru
Jak to probíhá
Sedí tento postup na vaši věc? Popsat ji advokátovi →
- Konzultace a prověrkaden 0
Prověříme obě nemovitosti a upozorníme na zatížení či rizika dříve, než se k výměně zavážete.
- Smlouva a podpisy
Připravíme směnnou smlouvu s doplatkem a provázanými plněními. Podpisy obou stran jako převodců je třeba úředně ověřit; ověřování odpadá, pokud smlouvu autorizujeme — autorizaci u směnné smlouvy nabízíme a obě cesty s vámi projdeme.
- Vklad do katastrupodle katastru
Podáme jeden návrh na vklad na příslušný okresní úřad a řízení sledujeme až do zápisu obou nových vlastníků.
Nezávazná poptávka
Připraveni začít?
Pošlete nám poptávku. Zpravidla do 24 hodin se ozveme s potvrzením ceny a dalším postupem. První 30minutová konzultace je zdarma a k ničemu vás nezavazuje.
- 1Pošlete poptávku tímto formulářem
- 2Zpravidla do 24 h dostanete potvrzení ceny a postup
- 3Pracovat začínáme až po vašem schválení
Neradi telefonujete nebo píšete e-maily? Napište nám na WhatsApp →
Chcete raději rovnou termín? Rezervovat konzultaci →
Nebo napište e-mail k této věci.
Na co se klienti ptají
Nenašli jste svou otázku? Zeptat se přímo →
Jak směnná smlouva funguje právně?
Podle § 611 slovenského Občianskeho zákonníka se na směnnou smlouvu přiměřeně použijí ustanovení o kupní smlouvě — každá strana se ohledně věci, kterou dává, považuje za prodávajícího a ohledně věci, kterou přijímá, za kupujícího. V praxi to znamená, že obě strany mají povinnosti i odpovědnost prodávajícího a smlouva musí ošetřit obě nemovitosti stejně důsledně.
Co když mají vyměňované nemovitosti rozdílnou hodnotu?
Rozdíl hodnot se řeší doplatkem, který dohodneme přímo ve směnné smlouvě. Jeho platbu provážeme s převodem — podle výše a důvěry mezi stranami od platby při podpisu až po advokátní úschovu s uvolněním po zápisu do katastru.
Na jedné z nemovitostí je hypotéka. Lze ji vyměnit?
Ano, ale zástavní právo je třeba vyřešit ještě před vkladem nebo přímo v rámci výměny — zatížení přechodem vlastnictví samo nezaniká a nový vlastník by nemovitost převzal i s ním. Podle situace zajistíme součinnost banky, splacení a výmaz zatížení nebo jeho převzetí a podmínky promítneme do smlouvy.
Vyměňujeme si jen části pozemků. Co je k tomu třeba?
Pokud se vyměňují části parcel, musí nejprve vzniknout nové parcely geometrickým plánem, který vyhotoví geodet a který se stane součástí smlouvy i podkladem pro katastr. Vyhotovení plánu dokážeme zajistit a smlouvu s ním přesně sladíme.
Není jednodušší uzavřít dvě kupní smlouvy?
Většinou ne. U dvou samostatných kupních smluv hrozí, že jeden převod proběhne a druhý ne — například katastr jeden vklad povolí a druhý přeruší — a jedna strana zůstane bez nemovitosti i bez protihodnoty. Směnná smlouva oba převody prováže do jednoho obchodu; právě toto provázání je důvodem, proč si zaslouží důslednou přípravu.
Právní poradna
Nejčastější otázky k tomuto tématu
-
Vyměňujeme si s příbuzným pozemky. Jak funguje směnná smlouva a co s daní?
Směnná smlouva je kupní smlouva s věcným plněním: každá strana je u pozemku, který dává, prodávajícím a u pozemku, který přijímá, kupujícím. Vlastnictví k oběma pozemkům přechází vkladem do katastru na základě jedné smlouvy. Rozdíl hodnot se vyrovnává doplatkem. Daňově jde na Slovensku o převod nemovitosti na obou stranách; příjmem je hodnota přijatého pozemku a případný doplatek, osvobození po pěti letech vlastnictví se posuzuje pro každou stranu zvlášť a pro přijatý pozemek začíná lhůta běžet znovu.
Přečíst odpověď -
Chceme si s obcí vyměnit pozemky. Jak se dělá směna s obcí a na co si dát pozor?
Obec může se svým majetkem nakládat jen postupem podle zákona o majetku obcí. Soutěž ani přímý prodej se na směnu prakticky nehodí, proto se zpravidla schvaluje jako převod z důvodu hodného zvláštního zřetele: obec zveřejní záměr i hodnotu pozemku alespoň 15 dní předem, zastupitelstvo ji schválí třípětinovou většinou všech poslanců a hodnotu kromě malých částek podloží znalecký posudek. Směnná smlouva s obcí je povinně zveřejňovaná a účinnosti nabývá až den po zveřejnění. Podpisy na ní není třeba osvědčovat.
Přečíst odpověď -
S bratrem vlastníme po polovině dům i pozemek. Máme si podíly směnit, nebo zrušit spoluvlastnictví?
Obě cesty vedou ke stejnému výsledku, každý bude výlučným vlastníkem jedné nemovitosti. Směnná smlouva je vhodná, když si dva spoluvlastníci vyměňují podíly na dvou věcech a nikdo další do toho nevstupuje. Dohoda o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je pružnější: zahrne všechny spoluvlastníky, rozdělení věci, náhrady i různé hodnoty a pokud se nedohodnete, rozhodne soud. Závady nezaniknou ani u jedné z cest a daňové důsledky si nechte propočítat před podpisem.
Přečíst odpověď
Přečtěte si k tématu
Darování, prodej za symbolickou cenu nebo směna: kterou smlouvu zvolit při převodu nemovitosti v rodině
Rodiče chtějí převést byt na dítě, sourozenci si chtějí vyměnit pozemky. Volba mezi darovací, kupní a směnnou smlouvou má důsledky pro daně, manželské vlastnictví, dědictví i pro to, zda se dá převod později vrátit. Porovnáváme je na situacích, které se v rodinách opakují.
Číst více →
Výměna bytů směnnou smlouvou: jak provázat dva převody, hypotéku a doplatek
Rodina se stěhuje do většího bytu, rodiče do menšího a byty si chtějí vyměnit místo dvou prodejů. Směnná smlouva to umožňuje jednou listinou a jedním vkladem, každá strana je však u ní prodávajícím i kupujícím. Vysvětlujeme, co musí smlouva o výměně bytů řešit a kde vznikají rizika.
Číst více →
Advokát při obchodu zprostředkovaném realitní kanceláří: pro koho pracuje a co z toho plyne
Makléř doporučí advokáta, který připraví smlouvy pro prodávajícího i kupujícího, a kancelář jej platí paušálem. Čí zájmy pak advokát chrání, co smí říci makléři a co se stane, když se strany pohádají? Vysvětlujeme, co na to říká zákon o advokacii a jak spolupráci nastavit tak, aby jí důvěřovali všichni.
Číst více →