Darování, prodej za symbolickou cenu nebo směna: kterou smlouvu zvolit při převodu nemovitosti v rodině

V rodině se nemovitosti převádějí často a obvykle bez peněz nebo za symbolickou částku. Rodiče přepisují byt na syna, babička dává vnučce pozemek, sourozenci po dědictví vyměňují podíly. Název smlouvy se přitom vybírá podle vzoru, který je po ruce. Darovací, kupní a směnná smlouva však mají rozdílné následky a změna po podpisu je dražší než správná volba na začátku.

Co mají společné

Všechny tři jsou smlouvami o převodu nemovitosti, proto musí mít písemnou formu a projevy obou stran musí být na téže listině (§ 46 odst. 1 a 2 občanského zákoníku). Podpis převodce musí být úředně ověřený, ledaže smlouvu autorizuje advokát nebo jde o notářský zápis (§ 42 odst. 3 katastrálního zákona); u směny jsou převodci obě strany, a pokud je nemovitost v bezpodílovém spoluvlastnictví manželů, převodci jsou oba manželé. Vlastnictví přechází vkladem do katastru. Pokud se převádí spoluvlastnický podíl, ostatní spoluvlastníci mají předkupní právo, ledaže jde o převod blízké osobě (§ 140); výjimka platí stejně pro koupi, dar i směnu.

Darování: bezplatně, s možností vrácení při hrubém chování

Dárce při darování nemovitost bezplatně přenechává obdarovanému (§ 628 odst. 1). Z toho plyne několik důsledků, které kupní smlouva nemá:

• Vrácení daru. Dárce se může domáhat vrácení, pokud se obdarovaný k němu nebo k jeho rodině chová tak, že hrubě porušuje dobré mravy (§ 630). Při běžných rodinných neshodách se na tento nástroj spoléhat nedá.
• Vady. Dárce musí při nabídce daru upozornit na vady, o kterých ví, jinak může obdarovaný věc vrátit (§ 629).
• Manželství obdarovaného. Dar nepatří do bezpodílového spoluvlastnictví manželů, jak ukazuje citace níže.
• Daně. Příjem získaný darováním nemovitosti není předmětem daně z příjmů (§ 3 odst. 2 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z.).
• Dědictví. Dar dítěti se při dědění ze zákona zpravidla započte do jeho dědického podílu (§ 484); podrobně v článku darování nemovitosti a dědictví.

Prodej za symbolickou cenu: pozor na manželství a na zastření

Kupní smlouva zavazuje prodávajícího odevzdat nemovitost a kupujícího zaplatit dohodnutou cenu (§ 588). Prodávající odpovídá za vady, na které kupujícího neupozornil (§ 597 odst. 1), a vrácení pro nevděk zákon u prodeje nezná.

Rozdíl, na který se při převodech v rodině často zapomíná, je v manželském vlastnictví:

V bezpodílovém spoluvlastnictví manželů je vše, co může být předmětem vlastnictví a co nabyl některý z manželů za trvání manželství, s výjimkou věcí získaných dědictvím nebo darem, jakož i věcí, které podle své povahy slouží osobní potřebě nebo výkonu povolání jen jednoho z manželů, a věcí vydaných v rámci předpisů o restituci majetku jednomu z manželů, který měl vydanou věc ve vlastnictví před uzavřením manželství nebo kterému byla věc vydána jako právnímu nástupci původního vlastníka.

— Český překlad § 143 zákona č. 40/1964 Zb.

Pokud rodiče synovi byt darují, bude jen jeho. Pokud mu ho prodají za symbolické euro, koupí ho za trvání manželství a byt zpravidla spadne do bezpodílového spoluvlastnictví se synovou manželkou, přestože peníze do něj nevložila. Druhým rizikem je zastření: pokud cena existuje jen na papíře a strany ve skutečnosti chtějí dar, platí zastřený úkon, tedy darování, pokud to odpovídá vůli stran a jsou splněny jeho náležitosti (§ 41a odst. 2). Z prodeje může prodávajícímu vzniknout i zdanitelný příjem; kdy je osvobozen, rozebírá otázka daň z prodeje nemovitosti fyzickou osobou.

Směna: když obě strany něco dávají

Směnná smlouva je na místě, když si příbuzní vyměňují věc za věc, například pozemky nebo podíly po dědictví. Na směnu se přiměřeně použijí ustanovení o kupní smlouvě a každá strana je u toho, co dává, prodávajícím a u toho, co přijímá, kupujícím (§ 611). Oba tedy odpovídají za vady toho, co odevzdávají, a rozdíl hodnot se vyrovná doplatkem. Pro daně je důležité, že příjmem je i nepeněžní plnění dosažené směnou (§ 2 písm. c) zákona č. 595/2003 Z. z.). Směnu, která je ve skutečnosti částečným darem, protože hodnoty se výrazně liší a doplatek není, je lepší pojmenovat otevřeně. Blíže v otázkách směnná smlouva na nemovitosti a směna podílů nebo vypořádání spoluvlastnictví.

Jak vybrat

• Chcete dítěti dát nemovitost, aby byla jen jeho: darovací smlouva, ideálně s věcným břemenem doživotního bydlení pro dárce, pokud v nemovitosti zůstáváte.
• Chcete, aby se za nemovitost platilo, byť jen částečně: kupní smlouva se skutečnou cenou a s vědomím, že nabyvatel v manželství ji zpravidla nabude do společného vlastnictví.
• Obě strany něco dávají: směnná smlouva, s doplatkem, pokud se hodnoty liší.

Ať zvolíte kteroukoli smlouvu, její název by měl odpovídat tomu, co strany doopravdy chtějí. Smlouva nazvaná kupní, u které se cena nikdy neměla platit, přináší nejistotu při dědění, při rozvodu i u daní. Před podpisem si nechte propočítat daňové důsledky a promluvte si v rodině o dědictví. Darování s ochranou dárce připravíme v rámci služby darovací smlouva na nemovitost, výměnu nemovitostí nebo podílů v rámci služby směnná smlouva.