Je pri rozdelení spoločných nehnuteľností vhodnejšia zámena podielov alebo vyporiadanie spoluvlastníctva?

Súrodenci po rodičoch zdedili dom a samostatný pozemok, každý po polovici. Jeden chce bývať v dome, druhý stavať na pozemku. Spoločné vlastníctvo dvoch vecí sa dá premeniť na výlučné vlastníctvo každého z nich dvoma zmluvnými typmi, ktoré sa často zamieňajú: zámennou zmluvou alebo dohodou o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva.

Zámena podielov

Pri zámene si strany vymieňajú vec za vec a každá je ohľadne toho, čo dáva, predávajúcim a ohľadne toho, čo prijíma, kupujúcim (§ 611 Občianskeho zákonníka). V našom príklade dáva jeden súrodenec svoju polovicu pozemku za polovicu domu, ktorá patrila druhému. Každý teda za vymieňaný podiel zodpovedá ako predávajúci, a ak majú podiely rôznu hodnotu, rozdiel sa vyrovná doplatkom. Obaja sú prevodcami, preto musia byť ich podpisy na zmluve úradne osvedčené, ibaže ide o notársku zápisnicu alebo zmluvu autorizovanú advokátom (§ 42 ods. 3 katastrálneho zákona).

Ak má vec viac spoluvlastníkov a prevádza sa podiel, ostatní majú predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 140). Súrodenci sú blízkymi osobami (§ 116). Pri dvoch spoluvlastníkoch, ktorí si podiely vymieňajú navzájom, sa otázka predkupného práva neotvára.

Dohoda o zrušení a vyporiadaní

Druhou cestou je zrušiť spoluvlastníctvo a vyporiadať sa:

Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.

— § 141 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb.

Dohoda sa uzatvára medzi všetkými spoluvlastníkmi a môže upraviť pridelenie nehnuteľností, rozdelenie pozemku geometrickým plánom, peňažné náhrady aj ich splatnosť. Podpisy spoluvlastníkov na dohode musia byť pre kataster tiež osvedčené (§ 42 ods. 3). Rozhodujúci rozdiel oproti zámene je, že dohoda nie je jediná možnosť: ak sa spoluvlastníci nedohodnú, zruší spoluvlastníctvo a vyporiada ho na návrh súd, ktorý prihliadne na veľkosť podielov a účelné využitie veci (§ 142 ods. 1). Zámenu súd nariadiť nemôže.

Ako si vybrať

Zámena sa hodí, keď sú spoluvlastníci dvaja, vymieňajú si podiely na dvoch veciach s približne rovnakou hodnotou a nič iné riešiť nechcú. Dohoda o vyporiadaní je vhodnejšia, keď je spoluvlastníkov viac, keď treba vec rozdeliť alebo keď niekto nemá dostať vec, ale peniaze. Ak sa má pozemok deliť, geometrický plán treba mať pred podpisom, lebo zmluva musí nové parcely presne označiť. Pri oboch cestách sa oplatí mať hodnoty nehnuteľností podložené, aby doplatok alebo náhrada neboli neskôr dôvodom sporu. Pri oboch cestách platí, že ťarchy zostávajú: záložné právo pôsobí aj voči nadobúdateľovi (§ 151h ods. 1) a vyporiadanie nemôže byť na ujmu tým, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti (§ 142 ods. 3). Zmluva ide na kataster jedným návrhom na vklad, ktorý musí zahrnúť všetky nehnuteľnosti a právne úkony z nej (§ 30 ods. 5 katastrálneho zákona).

Daňové dôsledky sa pri oboch cestách posudzujú osobitne. Pri zámene zákon o dani z príjmov počíta s tým, že príjmom je aj nepeňažné plnenie dosiahnuté zámenou (§ 2 písm. c) zákona č. 595/2003 Z. z.). Podrobnosti vrátane oslobodenia rozoberáme v otázke zámenná zmluva na nehnuteľnosti. Konkrétny prepočet pre vás pred podpisom urobí daňový poradca.

S čím vieme pomôcť

Podľa listov vlastníctva a vašej dohody posúdime vhodný postup a pripravíme zámennú zmluvu alebo dohodu v rámci služby vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Ak na niektorom podiele viazne hypotéka, pozrite aj otázku ťarchy pri vyporiadaní spoluvlastníctva.