Pokud je garáž samostatnou stavbou a nebyla předmětem vkladu, podle výkladu ÚGKK jste ji koupí domu nenabyli, protože vlastnictví nemovitosti na základě smlouvy vzniká podle slovenského práva až vkladem. Zapsat ji lze nejprve na stavebníka, tedy prodávajícího, který ji poté na vás převede novou smlouvou. U stavby z let 1976 až 1989 bez kolaudačního dokladu je podle ÚGKK překážkou, pokud prodávající pozemek převedl ještě před 1. dubnem 2024 a jiné právo k němu neměl. Tehdy je nutné řešení posoudit individuálně, někdy až soudní cestou.
Dům s pozemkem jste koupili před lety. Ve dvoře stojí zděná garáž nebo letní kuchyně, kterou v osmdesátých letech postavil předchozí vlastník a která na listu vlastnictví nikdy nebyla. Užíváte ji jako vlastní. Problém se ukáže, když ji chcete prodat společně s domem, zastavit bance nebo zbourat a na jejím místě stavět.
Kdy jste garáž nabyli společně s domem
Záleží na tom, zda jde o samostatnou stavbu. Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem (§ 119 odst. 2 slovenského občanského zákoníku) a stavby nejsou součástí pozemku (§ 120 odst. 2). Garáž s vlastním pevným základem je proto samostatnou nemovitostí. Při převodu smlouvou rozhoduje vklad.
Citace v původním znění:
Ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje inak.
Vklad se týkal domu a pozemku, které byly zapsány. ÚGKK v Katastrálním bulletinu 2/2025 zastává názor, že stavbu, která nebyla v katastru ani předtím v evidenci nemovitostí, nelze na nového vlastníka zapsat na základě smlouvy, protože vklad k ní neproběhl. Z tohoto pohledu zůstal vlastníkem garáže ten, kdo ji postavil. Jinak je tomu u přístavby, která je stavebně součástí domu. Ta se převádí s ním. Jak se to rozlišuje, popisujeme v otázce které stavby se evidují v katastru.
Na koho se garáž zapíše
Podklady pro zápis závisí na tom, jaké listiny ke garáži existují. Pokud má garáž soupisné číslo, zapisuje se osoba uvedená v oznámení obce o jeho určení. Pokud se jí soupisné číslo neurčuje, zapisuje se osoba z kolaudačního dokladu nebo z oznámení stavebního úřadu o ohlášení stavby (§ 46 odst. 2 slovenského katastrálního zákona). U stavby z let 1976 až 1989 bez kolaudačního dokladu se přikládá oznámení obce a listina o tom, že stavebník měl ke dni 1. dubna 2024 vlastnické nebo jiné právo k pozemku pod stavbou (§ 46 odst. 10). Jako vlastník se zpravidla zapíše stavebník, tedy prodávající, pokud jiná listina neprokáže jiného vlastníka (§ 46 odst. 1). Kupní smlouva, k níž se vklad garáže nevztahoval, takovou listinou podle ÚGKK není.
Kdy zápis narazí na překážku
U stavby z let 1976 až 1989 bez kolaudačního dokladu rozhoduje, kdy prodávající pozemek převedl. Pokud vklad vlastnického práva na vás proběhl až po 1. dubnu 2024, prodávající k tomuto dni pozemek ještě vlastnil a podmínku splní. Pokud proběhl dříve, k rozhodnému dni vlastníkem pozemku nebyl. Podle ÚGKK pak musí prokázat jiné právo k pozemku pod stavbou, které k 1. dubnu 2024 existovalo, například nájem nebo věcné břemeno, jinak stavbu takto zapsat nelze.
Na témže dni závisí i legálnost stavby. Stavba z tohoto období se považuje za postavenou v souladu se zákonem, pokud se nepřetržitě využívá ke svému účelu a její vlastník byl k 1. dubnu 2024 vlastníkem pozemku nebo k němu měl jiné právo (§ 142l odst. 3 slovenského zákona č. 50/1976 Zb.). Pokud je vlastníkem garáže stále prodávající, který pozemek převedl před 1. dubnem 2024 a jiné právo k němu neměl, podmínka splněna není.
Pro stavbu, která nesplňuje podmínky amnestie ani přezkoumání způsobilosti k užívání, nový slovenský stavební zákon umožňuje řízení o dodatečném povolení podle starých předpisů, pokud vlastník stavby podá žádost od 1. dubna 2025 do 31. března 2029 (§ 84 odst. 7 písm. b) zákona č. 25/2025 Z. z.). Zda stavební úřad stavbu dodatečně povolí, závisí na podmínkách, které v tomto řízení posuzuje.
Co lze udělat
Garáž je nejprve nutné zapsat na prodávajícího jako stavebníka. Ten doloží listiny o svém vlastnictví a garáž na vás převede novou smlouvou. Listinu o právu, které není zapsáno na listu vlastnictví, lze přiložit přímo k návrhu na vklad (§ 30 odst. 4 písm. a) katastrálního zákona). U stavby z let 1976 až 1989 lze takto postupovat, pokud prodávající výše popsané podmínky zápisu splní. Pokud prodávající zemřel, stejné kroky činí jeho dědicové.
Pokud dům se starou stavbou ve dvoře kupujete nyní, dohodněte se s prodávajícím, aby stavbu nechal zapsat nebo doložil potřebné listiny ještě před podáním návrhu na vklad. Podrobněji to rozebíráme v otázce nezapsaná garáž či sklep při prodeji.
S čím můžeme pomoci
Zjistíme, komu garáž podle listin patří, z jakého období pochází a jaké podklady pro zápis existují. Děláme to v rámci právní prověrky nemovitosti. Pokud se garáž bude převádět, připravíme smlouvu a návrh na vklad jako součást služby kupní smlouva na rodinný dům. Pokud prodávající nespolupracuje, posoudíme vyhlídky žaloby na určení vlastnického práva.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 3. 10. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
