Ak je garáž samostatnou stavbou a nebola predmetom vkladu, podľa výkladu ÚGKK ste ju kúpou domu nenadobudli, lebo vlastníctvo nehnuteľnosti zo zmluvy vzniká až vkladom. Zapísať sa dá najprv na stavebníka, teda predávajúceho, ktorý ju potom na vás prevedie novou zmluvou. Pri stavbe z rokov 1976 až 1989 bez kolaudačného dokladu je podľa ÚGKK prekážkou, ak predávajúci pozemok previedol ešte pred 1. aprílom 2024 a iné právo k nemu nemal. Vtedy treba riešenie posúdiť individuálne, niekedy až súdnou cestou.
Dom s pozemkom ste kúpili pred rokmi. Vo dvore stojí murovaná garáž alebo letná kuchyňa, ktorú v osemdesiatych rokoch postavil predchádzajúci vlastník a ktorá na liste vlastníctva nikdy nebola. Užívate ju ako vlastnú. Problém sa ukáže, keď ju chcete predať spolu s domom, založiť banke alebo zbúrať a na jej mieste stavať.
Kedy ste garáž nadobudli spolu s domom
Záleží na tom, či ide o samostatnú stavbu. Nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom (§ 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka) a stavby nie sú súčasťou pozemku (§ 120 ods. 2). Garáž s vlastným pevným základom je preto samostatnou nehnuteľnosťou. Pri prevode zmluvou rozhoduje vklad.
Ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje inak.
Vklad sa týkal domu a pozemku, ktoré boli zapísané. ÚGKK v Katastrálnom bulletine 2/2025 zastáva názor, že stavbu, ktorá nebola v katastri ani predtým v evidencii nehnuteľností, nemožno na nového vlastníka zapísať na základe zmluvy, pretože vklad k nej neprebehol. Z tohto pohľadu zostal vlastníkom garáže ten, kto ju postavil. Inak je to pri prístavbe, ktorá je stavebne súčasťou domu. Tá sa prevádza s ním. Ako sa to rozlišuje, opisujeme v otázke ktoré stavby sa evidujú v katastri.
Na koho sa garáž zapíše
Podklady na zápis závisia od toho, aké listiny ku garáži existujú. Ak má garáž súpisné číslo, zapisuje sa osoba uvedená v oznámení obce o jeho určení. Ak sa jej súpisné číslo neurčuje, zapisuje sa osoba z kolaudačného dokladu alebo z oznámenia stavebného úradu o ohlásení stavby (§ 46 ods. 2 katastrálneho zákona). Pri stavbe z rokov 1976 až 1989 bez kolaudačného dokladu sa prikladá oznámenie obce a listina o tom, že stavebník mal ku dňu 1. apríla 2024 vlastnícke alebo iné právo k pozemku pod stavbou (§ 46 ods. 10). Ako vlastník sa spravidla zapíše stavebník, teda predávajúci, ak iná listina nepreukáže iného vlastníka (§ 46 ods. 1). Kúpna zmluva, ku ktorej sa vklad garáže nevzťahoval, takou listinou podľa ÚGKK nie je.
Kedy zápis narazí na prekážku
Pri stavbe z rokov 1976 až 1989 bez kolaudačného dokladu rozhoduje, kedy predávajúci pozemok previedol. Ak vklad vlastníckeho práva na vás prebehol až po 1. apríli 2024, predávajúci k tomuto dňu pozemok ešte vlastnil a podmienku splní. Ak prebehol skôr, k rozhodujúcemu dňu vlastníkom pozemku nebol. Podľa ÚGKK potom musí preukázať iné právo k pozemku pod stavbou, ktoré k 1. aprílu 2024 existovalo, napríklad nájom alebo vecné bremeno, inak stavbu takto zapísať nemožno.
Od toho istého dňa závisí aj legálnosť stavby. Stavba z tohto obdobia sa považuje za postavenú v súlade so zákonom, ak sa nepretržite využíva na svoj účel a jej vlastník bol k 1. aprílu 2024 vlastníkom pozemku alebo k nemu mal iné právo (§ 142l ods. 3 zákona č. 50/1976 Zb.). Ak je vlastníkom garáže stále predávajúci, ktorý pozemok previedol pred 1. aprílom 2024 a iné právo k nemu nemal, podmienka splnená nie je.
Pre stavbu, ktorá nespĺňa podmienky amnestie ani preskúmania spôsobilosti na užívanie, nový stavebný zákon umožňuje konanie o dodatočnom povolení podľa starých predpisov, ak vlastník stavby podá žiadosť od 1. apríla 2025 do 31. marca 2029 (§ 84 ods. 7 písm. b) zákona č. 25/2025 Z. z.). Či stavebný úrad stavbu dodatočne povolí, závisí od podmienok, ktoré v tom konaní posudzuje.
Čo sa dá urobiť
Garáž najprv treba zapísať na predávajúceho ako stavebníka. Ten doloží listiny o svojom vlastníctve a garáž na vás prevedie novou zmluvou. Listinu o práve, ktoré nie je zapísané na liste vlastníctva, možno priložiť priamo k návrhu na vklad (§ 30 ods. 4 písm. a) katastrálneho zákona). Pri stavbe z rokov 1976 až 1989 možno takto postupovať, ak predávajúci podmienky zápisu opísané vyššie splní. Ak predávajúci zomrel, rovnaké kroky robia jeho dedičia.
Ak dom so starou stavbou vo dvore kupujete teraz, dohodnite s predávajúcim, aby stavbu dal zapísať alebo doložil potrebné listiny ešte pred podaním návrhu na vklad. Podrobnejšie to rozoberáme v otázke nezapísaná garáž či pivnica pri predaji.
S čím vieme pomôcť
Zistíme, komu garáž podľa listín patrí, z akého obdobia je a aké podklady na zápis existujú. Robíme to v rámci právnej previerky nehnuteľnosti. Ak sa garáž bude prevádzať, pripravíme zmluvu a návrh na vklad ako súčasť služby kúpna zmluva na rodinný dom. Ak predávajúci nespolupracuje, posúdime vyhliadky žaloby o určenie vlastníckeho práva.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
