Якщо гараж є окремою спорудою і право на нього не було предметом реєстрації, за тлумаченням ÚGKK ви не набули його під час купівлі будинку, оскільки право власності на нерухомість за договором виникає лише з реєстрацією. Спочатку гараж можна зареєструвати за забудовником, тобто продавцем, який потім передасть його вам за новим договором. Для споруди, зведеної в період з 1976 до 1989 року, без документа про введення в експлуатацію, за позицією ÚGKK перешкодою є ситуація, коли продавець передав земельну ділянку ще до 1 квітня 2024 року і не мав іншого права на неї. Тоді спосіб вирішення потрібно оцінювати індивідуально, іноді — зі зверненням до суду.
Ви купили будинок із земельною ділянкою багато років тому. У дворі стоїть мурований гараж або літня кухня, яку у вісімдесятих роках збудував попередній власник і якої ніколи не було в листі власності. Ви користуєтеся нею як своєю. Проблема виявляється, коли ви хочете продати її разом із будинком, передати в заставу банку або знести й будувати на її місці.
Коли ви набули гараж разом із будинком
Це залежить від того, чи є він окремою спорудою. Нерухомістю є земельні ділянки та споруди, з’єднані із землею міцним фундаментом (§ 119 част. 2 Цивільного кодексу Словаччини), а споруди не є складовою частиною земельної ділянки (§ 120 част. 2). Тому гараж із власним міцним фундаментом є окремим об’єктом нерухомості. У разі передання за договором вирішальне значення має реєстрація права в кадастрі.
Нижче наведено цитату словацькою мовою.
Ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje inak.
Реєстрація стосувалася будинку та земельної ділянки, які були внесені до кадастру. Управління геодезії, картографії та кадастру Словаччини (ÚGKK) у Кадастровому бюлетені 2/2025 дотримується позиції, що споруду, якої не було ані в кадастрі, ані раніше в обліку нерухомості, не можна зареєструвати за новим власником на підставі договору, оскільки реєстрація переходу права на неї не відбулася. З цього погляду власником гаража залишився той, хто його збудував. Інакше це вирішується щодо прибудови, яка конструктивно є частиною будинку. Вона передається разом із ним. Як їх розрізняють, ми описуємо в матеріалі які споруди обліковуються в кадастрі.
За ким зареєструють гараж
Документи для реєстрації залежать від того, які документи на гараж існують. Якщо гараж має обліковий номер будівлі, реєструють особу, зазначену в повідомленні муніципалітету про його присвоєння. Якщо обліковий номер йому не присвоюється, реєструють особу, зазначену в документі про введення в експлуатацію або в повідомленні будівельного органу щодо повідомлення про будівництво (§ 46 част. 2 Закону про кадастр). Для споруди, зведеної в період з 1976 до 1989 року, без документа про введення в експлуатацію додають повідомлення муніципалітету та документ про те, що забудовник станом на 1 квітня 2024 року мав право власності або інше право на земельну ділянку під спорудою (§ 46 част. 10). Власником зазвичай реєструють забудовника, тобто продавця, якщо інший документ не підтверджує іншого власника (§ 46 част. 1). Договір купівлі-продажу, за яким реєстрація переходу права не охоплювала гараж, таким документом, за позицією ÚGKK, не є.
Коли виникає перешкода для реєстрації
Для споруди, зведеної в період з 1976 до 1989 року, без документа про введення в експлуатацію вирішальним є те, коли продавець передав земельну ділянку. Якщо право власності за вами було зареєстроване лише після 1 квітня 2024 року, продавець на цю дату ще володів земельною ділянкою і виконує цю умову. Якщо реєстрація відбулася раніше, на визначальну дату він не був власником земельної ділянки. За позицією ÚGKK він тоді має підтвердити інше право на земельну ділянку під спорудою, яке існувало станом на 1 квітня 2024 року, наприклад найм або речове обтяження, інакше споруду в такий спосіб зареєструвати неможливо.
Від тієї самої дати залежить і законність споруди. Споруда цього періоду вважається зведеною відповідно до закону, якщо вона безперервно використовується за своїм призначенням і її власник станом на 1 квітня 2024 року був власником земельної ділянки або мав інше право на неї (§ 142l част. 3 закону № 50/1976 Zb.). Якщо власником гаража досі є продавець, який передав земельну ділянку до 1 квітня 2024 року і не мав іншого права на неї, ця умова не виконана.
Для споруди, яка не відповідає ані умовам амністії, ані умовам перевірки придатності до експлуатації, новий Будівельний закон допускає провадження щодо надання дозволу постфактум за старими нормами, якщо власник споруди подасть заяву з 1 квітня 2025 року до 31 березня 2029 року (§ 84 част. 7 пункт b) закону № 25/2025 Z. z.). Чи надасть будівельний орган дозвіл на споруду постфактум, залежить від умов, які він оцінює в цьому провадженні.
Що можна зробити
Спочатку гараж потрібно зареєструвати за продавцем як забудовником. Він надасть документи про своє право власності та передасть вам гараж за новим договором. Документ про право, яке не внесене до листа власності, можна додати безпосередньо до заяви про реєстрацію права в кадастрі (§ 30 част. 4 пункт a) Закону про кадастр). Для споруди, зведеної в період з 1976 до 1989 року, так можна діяти, якщо продавець виконає описані вище умови реєстрації. Якщо продавець помер, ті самі дії виконують його спадкоємці.
Якщо ви купуєте будинок зі старою спорудою у дворі зараз, домовтеся з продавцем, щоб він забезпечив її реєстрацію або надав необхідні документи ще до подання заяви про реєстрацію права в кадастрі. Докладніше це розглянуто в матеріалі незареєстрований гараж або підвал під час продажу.
З чим ми можемо допомогти
Ми з’ясуємо, кому гараж належить за документами, коли його збудовано та які документи для реєстрації існують. Це ми робимо в межах юридичної перевірки нерухомості. Якщо гараж передаватиметься іншому власнику, підготуємо договір і заяву про реєстрацію права в кадастрі в межах послуги договір купівлі-продажу індивідуального житлового будинку. Якщо продавець не співпрацює, оцінимо перспективи позову про визнання права власності.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
