Podle slovenského práva ne, pokud byl váš návrh na vklad doručen katastru dříve než usnesení soudu a vklad bude povolen. Zástavní právo zřízené soudem vzniká až zápisem do katastru a katastr zapisuje v pořadí, v jakém listiny obdržel. Po povolení vkladu jste vlastníkem vy a usnesení proti prodávajícímu se podle ÚGKK nezapíše. Pokud usnesení přišlo dříve, zástavní právo se zpravidla zapíše a nemovitost nabudete zatíženou.
Kupní smlouvu jste podepsali a návrh na vklad je podán na katastru. Poté se dozvíte, že věřitel prodávajícího dosáhl u soudu zajišťovacího opatření a soud jím zřídil zástavní právo k téže nemovitosti. Kupní cenu máte v úschově nebo jste ji již zaplatili. Zda nemovitost nabudete zatíženou zástavním právem za cizí dluh, závisí zejména na tom, která listina přišla na katastr dříve.
Kdy vzniká zástavní právo zřízené soudem
Soud může zajišťovacím opatřením zřídit zástavní právo k majetku dlužníka, pokud je obava, že exekuce bude ohrožena (§ 343 odst. 1 slovenského civilního sporného řádu). Říká se mu soudcovské zástavní právo. Pro kupujícího je podstatné, v jakém okamžiku vzniká.
Citace v původním znění:
Záložné právo sa zriaďuje vydaním uznesenia o zabezpečovacom opatrení. Záložné právo vzniká zápisom do príslušného registra.
Samotné usnesení tedy zástavní právo k nemovitosti ještě nevytváří. U nemovitosti vznikne až zápisem do katastru, který ho podle ÚGKK zapisuje záznamem. Soud má usnesení, které je podkladem pro zápis do registru, zaslat také orgánu, který registr vede, a to nejpozději do tří dnů od vyhotovení (§ 331 odst. 2 a 3 ve spojení s § 344). Mezi vydáním usnesení a jeho doručením katastru tedy může uplynout několik dnů.
Co rozhoduje o pořadí
Práva k téže nemovitosti se zapisují v pořadí, v jakém katastr obdržel smlouvy a jiné listiny (§ 41 odst. 2 slovenského katastrálního zákona). Úrad geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) v Katastrálním bulletinu 2/2023 vysvětluje, co to znamená při souběhu s prodejem. Pokud návrh na vklad vlastnického práva přišel dříve než usnesení soudu, katastr nejprve dokončí vkladové řízení. Když vklad povolí, vlastníkem je kupující. Usnesení směřuje proti prodávajícímu, který již vlastníkem není, nový vlastník jím podle ÚGKK není vázán a katastr ho nezapíše, ale vrátí soudu.
Pokud usnesení přišlo dříve než váš návrh, pořadí je opačné. Zástavní právo se zapíše a při převodu působí vůči vám jako nabyvateli (§ 151h odst. 1 slovenského občanského zákoníku). Ochrana nabyvatele v dobré víře se na zástavní právo, které vzniká zápisem v katastru, nevztahuje (§ 151h odst. 3 a 4). Pokud by váš vklad nebyl povolen, vlastníkem zůstává prodávající a katastr poté posuzuje zápis zástavního práva vůči němu.
Co vkladové řízení nezastaví a co ano
V Katastrálním bulletinu 2/2022 ÚGKK uvádí, že poznámka o tom, že věřitel podal návrh na zajišťovací opatření, má pouze informativní charakter a vkladové řízení se kvůli ní nepřerušuje. Důvodem k přerušení podle ÚGKK není ani trestní oznámení podané na prodávajícího. Řízení o vkladu se naopak přeruší, pokud bylo prodávajícímu neodkladným opatřením soudu nařízeno, aby s nemovitostí nenakládal (§ 31a písm. e) katastrálního zákona). Takové neodkladné opatření soud nařídí pouze tehdy, pokud sledovaného účelu nelze dosáhnout zajišťovacím opatřením (§ 324 odst. 3 CSP).
Pro věřitele prodávajícího z toho vyplývá, že při již probíhajícím převodu rozhoduje čas a volba nástroje. Zástavní právo zřízené soudem se k převáděné nemovitosti zpravidla nezapíše, pokud návrh na vklad přišel na katastr dříve. Pokud převod zkracuje uspokojení věřitele, přichází za podmínek občanského zákoníku v úvahu odpůrčí žaloba (§ 42a odst. 1 občanského zákoníku), kterou popisujeme v otázce dlužník přepsal majetek na rodinu.
Jak se můžete chránit jako kupující
- List vlastnictví si ověřte v den podpisu a podívejte se také na poznámky u vlastníka, nejen na zatížení.
- Návrh na vklad podejte co nejdříve po podpisu, protože o pořadí rozhoduje den doručení katastru, nikoli den podpisu. Jak dlouho poté řízení trvá, rozebíráme v otázce jak dlouho trvá vklad do katastru.
- Kupní cenu uvolněte z úschovy až po zápisu vašeho vlastnictví bez zatížení, o kterém jste při koupi nevěděli.
- Pokud prodávající vede spory nebo má dluhy, sjednejte si ve smlouvě právo odstoupit pro případ, že se před vkladem objeví nové zatížení.
S čím můžeme pomoci
Před podpisem prověříme list vlastnictví i rizika na straně prodávajícího v rámci právní prověrky nemovitosti a kupní cenu zajistíme prostřednictvím advokátní úschovy kupní ceny s výplatou vázanou na výsledek vkladu. Pokud jste na straně věřitele, návrh na zajišťovací nebo neodkladné opatření připravíme v rámci vymáhání pohledávek na Slovensku.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 3. 10. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
