U bytu, který jste nabyli od 1. 1. 2021, je příjem z prodeje osvobozen, pokud mezi nabytím a prodejem uplyne více než 10 let. Dříve ho prodáte bez daně, pokud jste v něm měli bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem nebo pokud získané peníze včas použijete na vlastní bytovou potřebu. U obchodního majetku a budoucího prodeje platí zvláštní výluky. Omezení po vyřazení z obchodního majetku trvá u osvobození podle bydliště 2 roky, u desetiletého časového testu 10 let.
Byt v Brně jste koupili v roce 2022 a chcete ho prodat. Česko může příjem z prodeje zdanit, protože byt leží na jeho území, a rozhoduje český zákon o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.). U nemovitostí nabytých od roku 2021 je přísnější než u starších a liší se i od slovenské úpravy.
Lhůta 10 let od nabytí
Základní časový test zní:
Citace v původním znění:
Od daně se osvobozuje […] příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let […]
Lhůtu 10 let zavedl zákon č. 386/2020 Sb. pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021. U nemovitosti nabyté dříve se podle jeho přechodného ustanovení použije dosavadní znění, které vyžadovalo 5 let. Lhůta se počítá od nabytí vlastnického práva. Při koupi se vlastníkem stáváte zápisem do katastru (§ 1105 českého občanského zákoníku, zákon č. 89/2012 Sb.) s účinky k okamžiku, kdy návrh došel katastrálnímu úřadu (§ 10 českého katastrálního zákona, zákon č. 256/2013 Sb.).
Osvobození se nevztahuje na byt, který je nebo v posledních 10 letech před prodejem byl v obchodním majetku. Neuplatní se ani na příjem z budoucího prodeje uskutečněného do 10 let od nabytí, i když se kupní smlouva podepíše až později (§ 4 odst. 1 písm. b) body 1 a 2). Smlouvu o budoucí kupní smlouvě proto před uplynutím lhůty nepodepisujte bez konzultace s daňovým poradcem.
Dříve bez daně při bydlišti nebo bytové potřebě
Příjem z prodeje bytové jednotky, která z nebytových prostor zahrnuje nejvýše garáž, sklep nebo komoru, je osvobozen i tehdy, pokud jste v ní měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a)). U společného jmění manželů stačí, pokud podmínky splní jeden z nich, pokud byt není a nebyl v obchodním majetku jednoho z manželů. Osvobození se ani zde neuplatní na byt v obchodním majetku do 2 let od jeho vyřazení ani na budoucí prodej uskutečněný do 2 let od nabytí.
Pokud bydliště trvalo kratší dobu nebo lhůta 10 let neuplynula, příjem je osvobozen, pokud získané peníze použijete na obstarání vlastní bytové potřeby. Patří sem zejména koupě nebo výstavba bytu či domu, jejich údržba a změna stavby, jakož i splacení úvěru, kterým jste je financovali (§ 4b odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb.). Peníze je třeba použít do konce zdaňovacího období, které následuje po roce, v němž jste je získali. Podmínku splníte i tehdy, pokud jste odpovídající částku použili již před prodejem, nejdříve v předchozím zdaňovacím období (§ 4b odst. 2). Získání peněz je třeba oznámit správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání (§ 4b odst. 3). Pokud podmínku nesplníte, příjem se zdaní v následujícím zdaňovacím období (§ 4b odst. 4).
Když nesplníte podmínky osvobození
Příjem z prodeje je pak ostatním příjmem (§ 10 odst. 1). Zdaňuje se rozdíl mezi příjmem a prokázanými výdaji, zejména cenou, za kterou jste byt nabyli, a částkami vynaloženými na jeho technické zhodnocení. Pokud jsou výdaje vyšší než příjem, k rozdílu se nepřihlíží (§ 10 odst. 4 a 5).
I osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč je třeba oznámit správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání (§ 38v odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb.). Povinnost se netýká příjmu, o němž může správce daně zjistit údaje z registrů, které zveřejní na úřední desce (§ 38v odst. 3). Kdo oznámení ve lhůtě nepodá, platí pokutu 0,1 % z neoznámeného příjmu, pokud povinnost splní bez výzvy, 10 %, pokud ji splní až v náhradní lhůtě po výzvě, a 15 %, pokud ji nesplní ani tehdy (§ 38w odst. 1).
Pokud jste slovenský daňový rezident
Smlouva mezi Slovenskou republikou a Českou republikou o zamezení dvojího zdanění (oznámení č. 238/2003 Z. z.) umožňuje Česku zdanit zisk ze zcizení nemovitosti, která tam leží (čl. 13 odst. 1). Český zákon takový příjem nerezidenta považuje za příjem ze zdrojů v Česku (§ 22 odst. 1 písm. d)). Slovensko jako stát rezidence povolí snížit svou daň o daň zaplacenou v Česku (čl. 22 odst. 1 písm. a) smlouvy). Slovenský zákon má vlastní podmínky osvobození, které rozebírá otázka kdy při prodeji nemovitosti nemusím platit daň. Výsledek se proto v obou státech může lišit. Uplatnění obou úprav ve vašem případě si ověřte s daňovým poradcem.
Načasování prodeje zohledníme již při přípravě rezervační a kupní smlouvy a kupní cenu zajistíme v advokátní úschově, kterou při převodu v Česku vedeme podle českého zákona o advokacii. Daňové přiznání za vás nepodáváme. Daňový režim prodeje doporučujeme ověřit s daňovým poradcem.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 3. 10. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
