Součást domu, tedy vše, co nelze oddělit bez znehodnocení, přechází na kupujícího automaticky. Příslušenství je samostatná věc, proto je v kupní smlouvě výslovně uveďte, a totéž platí pro kuchyňskou linku, spotřebiče či nábytek. Kůlna nebo garáž zapsaná v katastru je samostatná nemovitost a musí být ve smlouvě označena podle katastru, tedy číslem popisným, má-li je, a parcelou, na které stojí.
Při prohlídce byl dům zařízený, na střeše svítily panely a na zahradě stála kůlna na nářadí. Při předání klíčů se ukáže, že prodávající s tím, že vše zůstává, nepočítal. Spor lze rozhodnout podle zákona, výsledek však nemusí být takový, jaký jste čekali. Proto je lepší rozhodnout jej předem ve smlouvě. Občanský zákoník rozlišuje součást věci, příslušenství a samostatné věci a každá kategorie se při prodeji chová jinak.
Součást jde s domem vždy
Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.
— Český překlad § 120 odst. 1 slovenského občanského zákoníku
Střecha, okna, dveře či zabudované rozvody jsou součástí domu a přecházejí s ním, aniž by je smlouva vyjmenovávala. Prodávající je nemůže před předáním demontovat. U technologií, jako jsou fotovoltaické panely, tepelné čerpadlo či rekuperace, však odpověď závisí na způsobu spojení se stavbou a na tom, zda jejich oddělení dům znehodnotí. O tom se vedou spory, proto do smlouvy patří výslovná věta, že tato zařízení jsou předmětem koupě. Ověřte i to, zda patří prodávajícímu. Zařízení na leasing nebo ve vlastnictví dodavatele prodávající převést nemůže a smlouva má určit, kdo vyrovná zbývající závazky.
Příslušenství je třeba vyjmenovat
Příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány.
— Český překlad § 121 odst. 1 slovenského občanského zákoníku
Příslušenství je na rozdíl od součásti samostatnou věcí. Občanský zákoník výslovně nestanoví, že by při převodu hlavní věci přecházelo spolu s ní, a starší soudní praxe, na kterou odkazují i komentáře, vyžaduje, aby je smlouva o převodu nemovitosti uvedla a řádně identifikovala vedle hlavní věci. Věci, u nichž není jisté, zda jsou součástí nebo příslušenstvím, například oplocení, čerpadlo ve studni či nabíjecí stanici pro auto, proto vyjmenujte, i když se zdá samozřejmé, že k domu patří.
Zařízení domu a movité věci
Kuchyňská linka, vestavěné skříně, spotřebiče, svítidla či nábytek jsou nejčastějším předmětem sporů při předání. U vestavěných kusů lze argumentovat, že jsou součástí, u volně stojících nikoli. Nejjistější je přiložit ke smlouvě seznam věcí, které zůstávají, a jejich stav zachytit v předávacím protokolu. Rovněž výslovně uveďte, co si prodávající vezme, a do kdy to musí odvézt.
Kůlna a garáž jsou samostatné nemovitosti
Stavby nejsou součástí pozemku (§ 120 odst. 2). Samostatně stojící garáž nebo kůlna zapsaná v katastru je tedy vlastní nemovitostí a smlouva ji musí označit číslem popisným, má-li je přiděleno, a parcelním číslem pozemku, na kterém stojí (§ 42 odst. 2 písm. c) katastrálního zákona). Pokud ve smlouvě chybí, jejím vlastníkem zůstane prodávající, i když stojí na pozemku, který kupujete. Není-li garáž či kůlna na listu vlastnictví vůbec, postup popisujeme v otázce stavby mimo list vlastnictví při prodeji. U bytu se na stejnou otázku odpovídá jinak, vysvětlujeme to v otázce co všechno kupuji spolu s bytem.
Jak sporu předejít
Předmět koupě si projděte ještě před podpisem: parcely a stavby podle listu vlastnictví, technologie a příslušenství a seznam zařízení, které zůstává. Jak správně označit stavby a parcely, rozebíráme v článku kupní smlouva na dům a pozemek. V rámci služby kupní smlouva na rodinný dům předmět převodu popíšeme tak, aby při předání nebylo o čem diskutovat.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
