Складова частина будинку, тобто все, що не можна відокремити без його знецінення, переходить до покупця автоматично. Приналежність є самостійною річчю, тому прямо зазначте її в договорі купівлі-продажу; те саме стосується кухонних меблів, побутової техніки чи меблів. Сарай або гараж, зареєстрований у кадастрі, є самостійною нерухомістю і має бути позначений у договорі за кадастром, тобто реєстраційним номером, якщо він його має, і земельною ділянкою, на якій він стоїть.
Під час огляду будинок був умебльований, на даху світилися панелі, а в саду стояв сарай для інструментів. При передачі ключів з’ясовується, що продавець не розраховував на те, що все залишиться. Спір можна вирішити за законом, однак результат може бути не таким, якого ви очікували. Тому краще вирішити його заздалегідь у договорі. Цивільний кодекс Словаччини розрізняє складову частину речі, приналежність і самостійні речі, і кожна категорія при продажу поводиться інакше.
Складова частина завжди переходить разом із будинком
Складовою частиною речі є все, що до неї за її природою належить і не може бути відокремлене без того, щоб річ цим була знецінена.
Дах, вікна, двері чи вбудовані комунікації є складовими частинами будинку і переходять разом із ним без того, щоб договір їх перелічував. Продавець не може демонтувати їх перед передачею. Однак щодо технологій, таких як фотовольтаїчні панелі, тепловий насос чи рекуперація, відповідь залежить від способу з’єднання з будівлею і від того, чи знецінить будинок їх відокремлення. Про це ведуться спори, тому до договору належить пряме речення про те, що ці пристрої є предметом купівлі. Перевірте також, чи належать вони продавцеві. Обладнання в лізингу або у власності постачальника продавець передати не може, і договір має визначити, хто врегулює решту зобов’язань.
Приналежність потрібно перелічити
Приналежністю речі є речі, які належать власникові головної речі та визначені ним для того, щоб вони постійно використовувалися з головною річчю.
Приналежність, на відміну від складової частини, є самостійною річчю. Цивільний кодекс Словаччини прямо не встановлює, що при передачі головної речі вона переходила б разом із нею, а давніша судова практика, на яку посилаються й коментарі, вимагає, щоб договір про передачу нерухомості зазначив і належним чином ідентифікував її поряд із головною річчю. Речі, щодо яких немає певності, чи є вони складовою частиною, чи приналежністю, наприклад огорожа, насос у криниці чи зарядна станція для автомобіля, тому перелічіть, навіть якщо здається очевидним, що вони належать до будинку.
Обладнання будинку та рухомі речі
Кухонні меблі, вбудовані шафи, побутова техніка, світильники чи меблі є найчастішим предметом спорів при передачі. Щодо вбудованих елементів можна аргументувати, що вони є складовою частиною, щодо тих, що стоять вільно, — ні. Найнадійніше додати до договору перелік речей, які залишаються, а їхній стан зафіксувати в акті приймання-передачі. Так само прямо зазначте, що продавець забере і до якого часу він має це вивезти.
Сарай і гараж є самостійними нерухомостями
Будівлі не є складовою частиною земельної ділянки (§ 120 ч. 2). Отже, гараж або сарай, що стоїть окремо і зареєстрований у кадастрі, є власною нерухомістю, і договір має позначити його реєстраційним номером, якщо такий йому присвоєно, і кадастровим номером земельної ділянки, на якій він стоїть (§ 42 ч. 2 п. c) кадастрового закону). Якщо його в договорі немає, його власником залишиться продавець, навіть якщо він стоїть на земельній ділянці, яку ви купуєте. Якщо гаража чи сарая у витягу з реєстру нерухомості немає взагалі, порядок дій описуємо в матеріалі будівлі поза витягом з реєстру нерухомості при продажу. Щодо квартири на те саме запитання відповідь інша, пояснюємо це в матеріалі що саме я купую разом із квартирою.
Як уникнути спору
Предмет купівлі перегляньте ще до підписання: земельні ділянки та будівлі за витягом з реєстру нерухомості, технології та приналежність і перелік обладнання, яке залишається. Як правильно позначити будівлі та земельні ділянки, розглядаємо у статті договір купівлі-продажу будинку та земельної ділянки. У межах послуги договір купівлі-продажу житлового будинку предмет передачі опишемо так, щоб при передачі не було про що дискутувати.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 12 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
