Хто купує квартиру, купує одну одиницю з часткою у спільній власності на будинок і земельну ділянку. У разі житлового будинку документ про право власності зазвичай багатший: у частині A є будівля з обліковим номером, парцела, на якій вона стоїть, і до неї ще парцели двору та саду, іноді також гараж, частка на під’їзній дорозі або земельна ділянка, зареєстрована в іншому реєстрі. Кожна з цих позицій є самостійною нерухомістю. Нерухомість, яку договір не позначить, не буде передана, а неточне позначення зазвичай призводить до зупинення провадження щодо реєстрації.
Будівля та земельна ділянка — дві різні нерухомості
Словацьке право не знає принципу, за яким будівля є складовою частиною земельної ділянки. Цивільний кодекс говорить про це прямо: будівлі, водотоки та підземні води не є складовою частиною земельної ділянки (§ 120 ч. 2 Цивільного кодексу). Тому будинок і парцела під ним зазначаються в договорі окремо і можуть мати навіть різних власників. Першим кроком є перевірка того, що продавець зареєстрований як власник будівлі та всіх земельних ділянок, які він продає разом із будинком. Якщо земельна ділянка під будинком належить комусь іншому, купівлею будинку ви її не набудете, і це треба вирішити ще до підписання.
Що має містити договір
Кадастровий закон приписує, як нерухомість позначається в договорі:
нерухомість — за кадастровою територією, земельну ділянку — за номером парцели, який обліковується в наборі описової інформації, земельну ділянку, зареєстровану як парцела реєстру «C» або парцела реєстру «E», вид земельної ділянки та її площу, обліковий номер будівлі та номер парцели земельної ділянки, на якій будівлю зведено […]
Щодо будинку це означає зазначити кадастрову територію, щодо кожної парцели — номер, реєстр, вид земельної ділянки та площу, а щодо будівлі — обліковий номер і номер парцели, на якій вона стоїть. Якщо передається частка у спільній частковій власності, вона зазначається дробом щодо цілого. Парцели реєстру «C» обліковуються на кадастровій карті, парцели реєстру «E» — на карті визначеного операту (§ 7 п. b)). У разі старших будинків може статися, що сад або частина двору зареєстровані як парцела реєстру «E» в іншому документі про право власності, ніж будинок. Хто переписує договір лише з одного документа про право власності, таку парцелу легко пропустить.
Договір має бути також без помилок у написанні та обчисленні і без інших очевидних неточностей (§ 42 ч. 1). Переставлена цифра в номері парцели або площа, переписана зі старого витягу, є типовими помилками, через які кадастр зупиняє провадження та пропонує усунути їх, а якщо нерухомість неможливо визначити, він може й відмовити в реєстрації. Очевидну неточність у договорі після подання заяви можна виправити лише додатком до договору (§ 42 ч. 4), як розглядаємо в матеріалі виправлення помилки в договорі після подання заяви.
Уся нерухомість в одній заяві
На договір спирається заява про реєстрацію, яка не може договір «розділити»:
Предметом заяви про реєстрацію мають бути всі правочини, які містить договір і які підлягають реєстрації, і вся нерухомість, що стосується правочинів, які містить договір і які підлягають реєстрації.
Якщо договір поряд із передачею будинку встановлює також сервітут, наприклад право проїзду через парцелу, яку продавець собі залишає, він належить до тієї самої заяви. Якщо право власності на якусь нерухомість не внесено до документа про право власності, додається документ, який його підтверджує, та ідентифікація парцел (§ 30 ч. 4). У разі договору про передачу нерухомості, авторизованого адвокатом, кадастр оцінює лише відповідність кадастровому операту та процесуальні умови (§ 31 ч. 2). Саме тому під час авторизації ідентифікація нерухомості перевіряється щодо актуального стану кадастру ще до підписання.
Коли продається лише частина земельної ділянки
Якщо продавець залишає собі частину саду, нові парцели має спершу створити геометричний план, і договір позначає їх відповідно до нього. Під час поділу треба зважати на правила, які можуть поділ обмежити; пояснюємо їх у матеріалі заборона подрібнення земельних ділянок, а у разі спільної часткової власності — за згодою інших, див. згода співвласників під час геометричного плану. Водночас варто перевірити, чи не проходить відокремленою частиною єдиний під’їзд до будинку. Якщо так, до договору належить і право проїзду, як описуємо в матеріалі доступ до будинку через чужу земельну ділянку.
Будівлі та речі, яких у документі про право власності не видно
Гараж, сарай чи літня кухня, зареєстровані в кадастрі, є самостійними будівлями, і договір має позначити їх так само, як будинок. Будівлі, яких у кадастрі немає, розглядаємо в матеріалі будівлі поза документом про право власності під час продажу. Технології, огорожа чи обладнання будинку в кадастрі відсутні взагалі, і тому їх треба перелічити в договорі, як пояснюємо в матеріалі що належить до будинку під час купівлі.
Перевірка перед підписанням
- документи про право власності на всі відповідні парцели, а не лише на будинок, і кадастрова карта з позначеними межами,
- збіг власника будівлі та земельних ділянок і розмір можливих часток у спільній власності,
- реєстр кожної парцели, її вид і площа відповідно до актуального витягу,
- геометричний план, якщо земельна ділянка ділиться, і його відображення в договорі,
- доступ із публічної дороги та сервітути в частині C,
- повнота заяви про реєстрацію щодо договору.
Ми підготуємо або переглянемо договір купівлі-продажу житлового будинку з ідентифікацією, перевіреною щодо кадастру, і подамо заяву про реєстрацію в кадастрі так, щоб вона охоплювала все, що договір передає.
Ця стаття містить загальну правову інформацію станом на 12 вересня 2026 р.. Вона не є юридичною послугою чи консультацією щодо вашої конкретної справи. Законодавство змінюється, а обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Перед ухваленням рішення перевірте належний порядок дій або зв’яжіться з нами.
