AML програма агентства нерухомості: що в ній має бути і як прив’язати до неї навчання ріелторів

Закон № 297/2008 Z. z. про захист від легалізації доходів, одержаних злочинним шляхом, зараховує до зобов’язаних осіб кожного, хто має право посередничати в продажу, оренді та купівлі нерухомості; у разі оренди — лише тоді, коли місячна орендна плата становить щонайменше 10 000 євро (§ 5 ч. 1 літ. i)). Отже, під час продажу та купівлі AML обов’язки агентства нерухомості стосуються практично кожної угоди. Їх огляд дає відповідь AML обов’язки агентства нерухомості; ця стаття присвячена документу, на якому стоять усі інші обов’язки, і людям, які мають його на практиці застосовувати.

Чого закон вимагає від програми

Програма власної діяльності має бути письмовою, державною мовою та пристосованою до організаційної структури, розміру й предмета діяльності агентства. Агентство повинно її актуалізувати насамперед у разі зміни предмета діяльності або перед пропонуванням нових послуг, якщо вони можуть підвищити ризик легалізації, а також у зв’язку зі змінами норм про захист від легалізації. Затверджує її статутарний орган (§ 20 ч. 1). Обов’язковий зміст перелічує § 20 ч. 2, зокрема:

• огляд форм незвичайних господарських операцій, які можуть траплятися саме в діяльності агентства,
• спосіб перевірки клієнта, пристосований до виявлених ризиків, та оцінювання ризиків,
• порядок дій від виявлення незвичайної операції до її невідкладного повідомлення Підрозділу фінансової розвідки та порядок її зупинення,
• зберігання даних і визначення відповідальної особи; якщо нею не є статутарний орган, це має бути керівний працівник із прямим доступом до керівництва,
• зміст і графік професійної підготовки працівників,
• перевірку працівників, а також осіб, які виконують для агентства завдання за цим законом поза трудовими відносинами, і контроль дотримання програми,
• порядок з’ясування, чи є клієнт або кінцевий бенефіціарний власник політично значущою або санкційною особою.

Незвичайні операції в угодах з нерухомістю

Перший пункт не можна перебрати зі зразка для банків чи обмінних пунктів: закон вимагає форм відповідно до предмета діяльності агентства. Однак законодавчі приклади в § 4 ч. 2 мають в угодах з нерухомістю конкретний вигляд: покупець відмовляється сказати, звідки в нього гроші на ціну купівлі, або дає інформацію, яку неможливо перевірити; ціна купівлі явно не відповідає тому, що клієнт повідомляє про себе та свою підприємницьку діяльність; угода з огляду на свою складність не має очевидної економічної мети; клієнт відмовляється ідентифікуватися; покупець з огляду на свою роботу чи становище явно не може бути власником грошей, якими платить. Програма має за кожною формою визначити, що ріелтор зробить і кому про це повідомить.

На це спирається базова перевірка клієнта за § 10 ч. 1: ідентифікація та верифікація клієнта, ідентифікація кінцевого бенефіціарного власника, під час якої агентство не може покладатися виключно на реєстр юридичних осіб, мета угоди, перевірка політично значущих і санкційних осіб, залежно від ризику також походження коштів і з’ясування, чи діє клієнт від власного імені. Клієнтом при цьому є й той, хто сторону угоди представляє, типово представник власника за довіреністю (§ 9 літ. d)). Під час перевірки агентство повинно довести, що обсяг перевірки клієнта був сумірним ризику (§ 10 ч. 4), тому заповнений запис про ідентифікацію клієнта зберігається за кожною угодою.

Навчання ріелторів

Програма корисна лише тоді, коли її знають люди, які сидять із клієнтом. Тому закон визначає й періодичність:

Зобов’язана особа зобов’язана забезпечити професійну підготовку працівників, спрямовану на ознайомлення з програмою, щонайменше раз на календарний рік і завжди перед залученням працівника до роботи, під час якої він виконуватиме завдання за цим законом.

— § 20 ч. 3 закону № 297/2008 Z. z.

За тією самою частиною кожен працівник, який виконує завдання за цим законом, повинен мати до програми безперервний доступ. Закон говорить про працівників, однак в агентствах нерухомості клієнтів ідентифікують і ріелтори, які працюють як підприємці. Програма згідно з § 20 ч. 2 літ. k) має врегулювати й перевірку осіб поза трудовими відносинами, а ріелтор, який сам є зобов’язаною особою і діяльність за цим законом за договором здійснює лише для агентства, не мусить мати власної програми, якщо керується програмою агентства (§ 20 ч. 4). Тому розумно включити до навчання всіх, хто працює з клієнтами, і в договорі про співпрацю зобов’язати їх до участі; на що звернути увагу у співпраці з ріелторами-підприємцями, ми розглядаємо у відповіді ріелтори-підприємці та нелегальна зайнятість.

Навчання має сенс будувати на ситуаціях, які ріелтори переживають: клієнт хоче платити з рахунку третьої особи, компанія-продавець не може підтвердити структуру власності, покупець наполегливо тисне на швидкий підпис. Про кожне навчання доцільно вести запис із датою, змістом і підписами учасників; під час перевірки це найпростіший доказ того, що агентство виконує обов’язок за § 20 ч. 3.

Актуалізація та санкції

Закон у 2026 році змінювався двічі, законом № 73/2026 Z. z. від 1. 6. 2026 і законом № 29/2026 Z. z. від 17. 8. 2026, і кожна зміна згідно з § 20 ч. 1 є підставою переглянути програму. Що принесла перша з них, описує стаття AML зміни: реєстрація в goAML і суворіша перевірка кінцевих бенефіціарних власників.

За порушення обов’язків під час перевірки клієнта, під час повідомлення та зупинення незвичайної операції чи під час зберігання даних Підрозділ фінансової розвідки може накласти штраф до 1 000 000 євро або до подвійного розміру неправомірної вигоди, залежно від того, що більше (§ 33 ч. 1). За інші обов’язки, до яких належать і програма власної діяльності та професійна підготовка, — до 200 000 євро (§ 33 ч. 3). Штраф можна накласти й на члена статутарного органу (§ 33 ч. 4), а за правопорушення згідно з § 33 ч. 1 Підрозділ фінансової розвідки поряд зі штрафом зазвичай оприлюднить і резолютивну частину рішення, що набрало законної сили (§ 33a ч. 1).

Із чим ми можемо допомогти

AML програма власної діяльності та запис про ідентифікацію клієнта, з яким ріелтори впораються з ідентифікацією, входять до пакета Premium документації агентства нерухомості; якщо ви оберете до пакета поточні актуалізації, ми внесемо до них зміни законодавства. Ознайомлення команди з програмою та відпрацювання ситуацій із ваших угод ми можемо включити до навчання ріелторів і внутрішніх чеклистів.