Співпраця агентства нерухомості з рієлторами, які провадять діяльність як приватні підприємці, є законною, якщо рієлтор працює самостійно. Вирішує, як відносини реально функціонують: якщо рієлтор працює в підпорядкуванні, особисто, за вказівками агентства та від його імені, йдеться про залежну працю, а її не можна виконувати за комерційним договором. Агентству тоді загрожує штраф за нелегальне працевлаштування від 4 000 євро, за двох і більше осіб одночасно — щонайменше 8 000 євро, аж до 200 000 євро.
Агентства нерухомості часто тримаються на рієлторах, які мають власне підприємницьке свідоцтво і підписують з агентством договір про співпрацю. Такої моделі закон не забороняє. Проте інспекція праці оцінює її не за назвою договору, а за тим, як рієлтор насправді працює. Якщо його робота має ознаки залежної праці, комерційний договір її не врятує.
Що таке залежна праця
Кодекс законів про працю визначає залежну працю так:
Залежною працею є праця, що виконується у відносинах підпорядкованості працівника роботодавцеві, особисто працівником для роботодавця, за вказівками роботодавця, від його імені.
Таку працю можна виконувати лише у трудових відносинах, у подібних трудових відносинах або у виняткових випадках в інших трудоправових відносинах, а не в договірних цивільно-правових чи комерційно-правових відносинах (§ 1 ч. 3). Якщо підприємець використовує залежну працю фізичної особи, з якою не має трудоправових відносин, ідеться про нелегальне працевлаштування (§ 2 ч. 2 літ. a) Закону № 82/2005 Z. z.). Інспекція праці накладає за нього штраф від 4 000 євро до 200 000 євро, а якщо йдеться про нелегальне працевлаштування двох і більше осіб одночасно — щонайменше 8 000 євро (§ 19 ч. 2 літ. a) Закону № 125/2006 Z. z.).
Де в агентстві нерухомості проходить межа
Ознаки залежної праці оцінюються разом і за фактичним перебігом співпраці. Тому при перевірці вирішує, хто визначає, коли і як рієлтор працює, чи повинен він виконувати вказівки агентства як його підлеглий і чи працює він особисто та від його імені. Про самостійність свідчить те, що рієлтор сам організовує свій час і спосіб роботи, може забезпечити собі заміну, вирішує про власний порядок дій в операції та отримує винагороду як частку в комісіях за результат, а не як фіксовану суму за відпрацьований час.
Практика роботи з нерухомістю при цьому має елементи, за якими треба стежити. Рієлтор виступає під торговою маркою агентства, використовує його зразки, і операції укладаються від його імені, бо стороною посередницького договору є агентство. Дія від імені агентства є однією з ознак з визначення, тому тим більше важливо, щоб решта ознак була відсутня й решта відносин ґрунтувалася на самостійності. Проблема виникає, коли агентство розподіляє рієлторові чергування у філії, визначає фіксований робочий час, затверджує відпустки або оцінює й карає його як працівника.
Що має бути в договорі про співпрацю
Договір про співпрацю з рієлтором має описати самостійні відносини так, як вони справді функціонують: обсяг діяльності, частку в комісії та момент її виникнення, використання торгової марки та зразків агентства, доступ до бази клієнтів і її захист, конфіденційність, заборону переймання незавершених операцій після відходу та спосіб припинення. Сам договір інспекцію не переконає, якщо практика йому суперечить, тому він має відповідати фактичному перебігу співпраці.
Не забудьте й про AML. Агентство нерухомості є зобов’язаною особою, і його програма власної діяльності має врегулювати також перевірку осіб, які виконують для нього завдання за законом про AML в інших, ніж трудоправові, відносинах (§ 20 ч. 2 літ. k) Закону № 297/2008 Z. z.). Рієлтор, який має власне свідоцтво на посередництво в продажу та купівлі нерухомості, сам є зобов’язаною особою (§ 5 ч. 1 літ. i)); якщо діяльність за законом про AML він за договором виконує лише для агентства, він не повинен мати власної програми, якщо керується програмою агентства (§ 20 ч. 4). Тому договір про співпрацю мав би містити також зобов’язання рієлтора керуватися програмою агентства та брати участь у його навчаннях.
Чим ми можемо допомогти
Договір про співпрацю з рієлтором і угоду про конфіденційність містить пакет Premium документації агентства нерухомості; ми підготуємо їх відповідно до того, як ваша команда справді працює, і звернемо увагу на місця, де практика віддаляється від самостійності. Якщо вам потрібно доводити, що ви не працевлаштовуєте нелегально, прочитайте статтю про довідку про недопущення порушення заборони нелегального працевлаштування; про обов’язки агентства як зобов’язаної особи ми пишемо у відповіді на запитання обов’язки агентства нерухомості за AML.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 12 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
