AML program realitnej kancelárie: čo v ňom musí byť a ako naň naviazať školenie maklérov

Zákon č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti radí medzi povinné osoby každého, kto je oprávnený sprostredkovať predaj, prenájom a kúpu nehnuteľností; pri prenájme len vtedy, ak mesačné nájomné dosahuje najmenej 10 000 eur (§ 5 ods. 1 písm. i)). Pri predaji a kúpe sa teda AML povinnosti realitnej kancelárie týkajú prakticky každého obchodu. Ich prehľad dáva otázka AML povinnosti realitnej kancelárie; tento článok sa venuje dokumentu, na ktorom všetky ostatné povinnosti stoja, a ľuďom, ktorí ho majú v praxi uplatňovať.

Čo zákon od programu chce

Program vlastnej činnosti musí byť písomný, v štátnom jazyku a prispôsobený organizačnej štruktúre, veľkosti a predmetu činnosti kancelárie. Kancelária ho musí aktualizovať najmä pri zmene predmetu činnosti alebo pred ponukou nových služieb, ak môžu zvýšiť riziko legalizácie, a v súvislosti s novelou predpisov o ochrane pred legalizáciou. Schvaľuje ho štatutárny orgán (§ 20 ods. 1). Povinný obsah vymenúva § 20 ods. 2, okrem iného:

• prehľad foriem neobvyklých obchodných operácií, ktoré sa môžu vyskytnúť práve v činnosti kancelárie,
• spôsob starostlivosti o klienta prispôsobený zisteným rizikám a hodnotenie rizík,
• postup od zistenia neobvyklej operácie po jej neodkladné ohlásenie Finančnej spravodajskej jednotke a postup pri jej zdržaní,
• uchovávanie údajov a určenie zodpovednej osoby; ak ňou nie je štatutár, musí to byť vedúci zamestnanec s priamym prístupom k vedeniu,
• obsah a harmonogram odbornej prípravy zamestnancov,
• preverovanie zamestnancov aj osôb, ktoré pre kanceláriu plnia úlohy podľa zákona mimo pracovnoprávneho vzťahu, a kontrolu dodržiavania programu,
• postup, ako zistiť, či je klient alebo konečný užívateľ výhod politicky exponovanou alebo sankcionovanou osobou.

Neobvyklé operácie v realitnom obchode

Prvý bod nemožno prevziať zo vzoru pre banky či zmenárne, zákon chce formy podľa predmetu činnosti kancelárie. Zákonné príklady v § 4 ods. 2 však majú v realitnom obchode konkrétnu podobu: kupujúci odmieta povedať, odkiaľ má peniaze na kúpnu cenu, alebo dáva informácie, ktoré sa nedajú overiť; kúpna cena je v zjavnom nepomere k tomu, čo klient o sebe a svojom podnikaní uvádza; obchod je vzhľadom na svoju zložitosť bez zrejmého ekonomického účelu; klient sa odmieta identifikovať; kupujúci vzhľadom na svoje zamestnanie či postavenie zjavne nemôže byť vlastníkom peňazí, ktorými platí. Program má pri každej forme určiť, čo maklér urobí a komu to oznámi.

Na to nadväzuje základná starostlivosť podľa § 10 ods. 1: identifikácia a overenie klienta, identifikácia konečného užívateľa výhod, pri ktorej sa kancelária nesmie spoliehať výlučne na register právnických osôb, účel obchodu, kontrola politicky exponovaných a sankcionovaných osôb, podľa rizika aj pôvod prostriedkov a zistenie, či klient koná vo vlastnom mene. Klientom je pritom aj ten, kto stranu obchodu zastupuje, typicky splnomocnenec vlastníka (§ 9 písm. d)). Pri kontrole musí kancelária preukázať, že rozsah starostlivosti bol primeraný riziku (§ 10 ods. 4), preto sa vyplnený záznam o identifikácii klienta ukladá pri každom obchode.

Školenie maklérov

Program je užitočný len vtedy, ak ho poznajú ľudia, ktorí sedia s klientom. Zákon preto určuje aj frekvenciu:

Povinná osoba je povinná zabezpečiť odbornú prípravu zamestnancov, ktorá je zameraná na oboznámenie sa s programom, najmenej raz za kalendárny rok a vždy pred zaradením zamestnanca na prácu, pri ktorej bude plniť úlohy podľa tohto zákona.

— § 20 ods. 3 zákona č. 297/2008 Z. z.

Podľa toho istého odseku musí mať každý zamestnanec, ktorý plní úlohy podľa zákona, k programu nepretržitý prístup. Zákon hovorí o zamestnancoch, v realitných kanceláriách však klientov identifikujú aj makléri na živnosť. Program má podľa § 20 ods. 2 písm. k) upraviť aj preverovanie osôb mimo pracovnoprávneho vzťahu, a maklér, ktorý je sám povinnou osobou a činnosť podľa zákona zmluvne vykonáva len pre kanceláriu, nemusí mať vlastný program, ak sa riadi programom kancelárie (§ 20 ods. 4). Rozumné je preto zahrnúť do školení všetkých, ktorí s klientmi pracujú, a v zmluve o spolupráci ich k účasti zaviazať; na čo si pri spolupráci s maklérmi na živnosť dať pozor, rozoberáme v otázke makléri na živnosť a nelegálne zamestnávanie.

Školenie má zmysel postaviť na situáciách, ktoré makléri zažívajú: klient chce platiť z účtu tretej osoby, predávajúca firma nevie doložiť vlastnícku štruktúru, kupujúci naliehavo tlačí na rýchly podpis. O každom školení je vhodné viesť záznam s dátumom, obsahom a podpismi účastníkov; pri kontrole je to najjednoduchší dôkaz, že kancelária povinnosť podľa § 20 ods. 3 plní.

Aktualizácia a sankcie

Zákon sa v roku 2026 menil dvakrát, novelou č. 73/2026 Z. z. od 1. 6. 2026 a zákonom č. 29/2026 Z. z. od 17. 8. 2026, a každá novela je podľa § 20 ods. 1 dôvodom program prehodnotiť. Čo priniesla prvá z nich, opisuje článok AML novela: registrácia v goAML a prísnejšie overovanie KÚV.

Za porušenie povinností pri starostlivosti o klienta, pri hlásení a zdržaní neobvyklej operácie či pri uchovávaní údajov môže Finančná spravodajská jednotka uložiť pokutu do 1 000 000 eur alebo do dvojnásobku neoprávneného prospechu, podľa toho, čo je vyššie (§ 33 ods. 1). Za ostatné povinnosti, kam patrí aj program vlastnej činnosti a odborná príprava, do 200 000 eur (§ 33 ods. 3). Pokutu možno uložiť aj členovi štatutárneho orgánu (§ 33 ods. 4) a pri deliktoch podľa § 33 ods. 1 Finančná spravodajská jednotka popri pokute spravidla zverejní aj výrok právoplatného rozhodnutia (§ 33a ods. 1).

S čím vieme pomôcť

AML program vlastnej činnosti a záznam o identifikácii klienta, s ktorým makléri identifikáciu zvládnu, sú súčasťou Premium balíka dokumentácie realitnej kancelárie; ak si k balíku zvolíte priebežné aktualizácie, novely do nich zapracujeme. Oboznámenie tímu s programom a nácvik situácií z vašich obchodov môžeme zaradiť do školení maklérov a interných checklistov.