Zákon č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti radí medzi povinné osoby každého, kto je oprávnený sprostredkovať predaj, prenájom a kúpu nehnuteľností. Pri prenájme to platí len vtedy, ak mesačné nájomné dosahuje najmenej 10 000 eur (§ 5 ods. 1 písm. i)). Pri predaji a kúpe sa teda AML povinnosti realitnej kancelárie týkajú prakticky každého obchodu. Ich prehľad dáva otázka AML povinnosti realitnej kancelárie. Tento článok sa venuje programu vlastnej činnosti a ľuďom, ktorí ho majú pri práci uplatňovať.
Čo musí program obsahovať
Program vlastnej činnosti musí byť písomný, v štátnom jazyku a prispôsobený organizačnej štruktúre, veľkosti a predmetu činnosti kancelárie. Kancelária ho musí aktualizovať najmä pri zmene predmetu činnosti alebo pred ponukou nových služieb, ak môžu zvýšiť riziko legalizácie, a v súvislosti s novelou predpisov o ochrane pred legalizáciou. Schvaľuje ho štatutárny orgán (§ 20 ods. 1). Povinný obsah vymenúva § 20 ods. 2, okrem iného:
- prehľad foriem neobvyklých obchodných operácií, ktoré sa môžu vyskytnúť práve v činnosti kancelárie,
- spôsob starostlivosti o klienta prispôsobený zisteným rizikám a hodnotenie rizík,
- postup od zistenia neobvyklej operácie po jej neodkladné ohlásenie Finančnej spravodajskej jednotke a postup pri jej zdržaní,
- uchovávanie údajov a určenie zodpovednej osoby (ak ňou nie je štatutár, musí to byť vedúci zamestnanec s priamym prístupom k vedeniu),
- obsah a harmonogram odbornej prípravy zamestnancov,
- preverovanie zamestnancov aj osôb, ktoré pre kanceláriu plnia úlohy podľa zákona mimo pracovnoprávneho vzťahu, a kontrolu dodržiavania programu,
- postup, ako zistiť, či je klient alebo konečný užívateľ výhod politicky exponovanou alebo sankcionovanou osobou.
Neobvyklé operácie v realitnom obchode
Prehľad neobvyklých operácií nemožno prevziať zo vzoru pre banky či zmenárne. Musí zodpovedať činnosti realitnej kancelárie. Zákonné príklady v § 4 ods. 2 sa v realitnom obchode môžu prejaviť viacerými spôsobmi. Kupujúci odmieta povedať, odkiaľ má peniaze na kúpnu cenu, alebo dáva informácie, ktoré sa nedajú overiť. Kúpna cena je v zjavnom nepomere k tomu, čo klient o sebe a svojom podnikaní uvádza. Obchod môže byť neprimerane zložitý bez zrejmého ekonomického účelu alebo sa klient odmieta identifikovať. Ďalším prípadom je kupujúci, ktorý vzhľadom na svoje zamestnanie či postavenie zjavne nemôže byť vlastníkom peňazí, ktorými platí. Program má pri každej forme určiť, čo maklér urobí a komu to oznámi.
Na to nadväzuje základná starostlivosť podľa § 10 ods. 1, ktorá zahŕňa najmä identifikáciu a overenie klienta, identifikáciu konečného užívateľa výhod, pri ktorej sa kancelária nesmie spoliehať výlučne na register právnických osôb, zistenie účelu obchodu, kontrolu politicky exponovaných a sankcionovaných osôb, podľa rizika aj pôvodu prostriedkov a zistenie, či klient koná vo vlastnom mene. Klientom je pritom aj ten, kto stranu obchodu zastupuje, typicky splnomocnenec vlastníka (§ 9 písm. d)). Pri kontrole musí kancelária preukázať, že rozsah starostlivosti bol primeraný riziku (§ 10 ods. 4), preto je vhodné ukladať vyplnený záznam o identifikácii klienta pri každom obchode.
Školenie maklérov
S programom musia vedieť pracovať ľudia, ktorí sa stretávajú s klientmi. Zákon preto určuje aj to, ako často ich treba školiť.
Povinná osoba je povinná zabezpečiť odbornú prípravu zamestnancov, ktorá je zameraná na oboznámenie sa s programom, najmenej raz za kalendárny rok a vždy pred zaradením zamestnanca na prácu, pri ktorej bude plniť úlohy podľa tohto zákona.
Podľa toho istého odseku musí mať každý zamestnanec, ktorý plní úlohy podľa zákona, k programu nepretržitý prístup. Zákon hovorí o zamestnancoch, v realitných kanceláriách však klientov identifikujú aj makléri na živnosť. Program má podľa § 20 ods. 2 písm. k) upraviť aj preverovanie osôb mimo pracovnoprávneho vzťahu, a maklér, ktorý je sám povinnou osobou a činnosť podľa zákona zmluvne vykonáva len pre kanceláriu, nemusí mať vlastný program, ak sa riadi programom kancelárie (§ 20 ods. 4). Rozumné je preto zahrnúť do školení všetkých, ktorí s klientmi pracujú, a v zmluve o spolupráci ich k účasti zaviazať. Na čo si pri spolupráci s maklérmi na živnosť dať pozor, rozoberáme v otázke makléri na živnosť a nelegálne zamestnávanie.
Školenie má zmysel postaviť na situáciách, ktoré makléri zažívajú: klient chce platiť z účtu tretej osoby, predávajúca firma nevie doložiť vlastnícku štruktúru, kupujúci naliehavo tlačí na rýchly podpis. O každom školení je vhodné viesť záznam s dátumom, obsahom a podpismi účastníkov. Pri kontrole ním kancelária jednoducho preukáže, že povinnosť podľa § 20 ods. 3 plní.
Aktualizácia a sankcie
Zákon sa v roku 2026 menil dvakrát, novelou č. 73/2026 Z. z. od 1. 6. 2026 a zákonom č. 29/2026 Z. z. od 17. 8. 2026, a každá novela je podľa § 20 ods. 1 dôvodom program prehodnotiť. Čo priniesla prvá z nich, opisuje článok Registrácia v goAML a prísnejšie overovanie KÚV po novele AML zákona. Kancelária, ktorá už povinnou osobou je, sa podľa prechodného ustanovenia musí zaregistrovať v systéme Finančnej spravodajskej jednotky do 30. 11. 2026 (§ 36d ods. 1). Nová kancelária má na registráciu 30 dní odo dňa, keď sa povinnou osobou stala (§ 21 ods. 2). Ďalšou zmenou, na ktorú bude treba program prispôsobiť, je nariadenie (EÚ) 2024/1624, ktoré sa na realitných agentov začne priamo uplatňovať od 10. 7. 2027.
Za porušenie povinností pri starostlivosti o klienta, pri hlásení a zdržaní neobvyklej operácie, pri uchovávaní údajov či pri registrácii môže Finančná spravodajská jednotka uložiť pokutu do 1 000 000 eur alebo do dvojnásobku neoprávneného prospechu, podľa toho, čo je vyššie (§ 33 ods. 1). Za ostatné povinnosti, kam patrí aj program vlastnej činnosti a odborná príprava, do 200 000 eur (§ 33 ods. 3). Pokutu možno uložiť aj členovi štatutárneho orgánu (§ 33 ods. 4) a pri deliktoch podľa § 33 ods. 1 Finančná spravodajská jednotka popri pokute spravidla zverejní aj výrok právoplatného rozhodnutia (§ 33a ods. 1).
S čím vieme pomôcť
AML program vlastnej činnosti a záznam o identifikácii klienta, s ktorým makléri identifikáciu zvládnu, sú súčasťou Premium balíka dokumentácie realitnej kancelárie. Ak si k balíku zvolíte priebežné aktualizácie, novely do nich zapracujeme. Oboznámenie tímu s programom a nácvik situácií z vašich obchodov môžeme zaradiť do školení maklérov a interných checklistov.
Článok poskytuje všeobecné právne informácie podľa stavu k 26. 9. 2026. Nie je právnou službou ani radou pre konkrétnu situáciu. Právne predpisy sa menia a okolnosti vášho prípadu sa môžu líšiť. Pred rozhodnutím si preto postup overte alebo sa nám ozvite.
