Pri byte, ktorý ste nadobudli od 1. 1. 2021, je príjem z predaja oslobodený, ak medzi nadobudnutím a predajom uplynie viac ako 10 rokov. Skôr ho predáte bez dane, ak ste v ňom mali bydlisko aspoň 2 roky bezprostredne pred predajom, alebo ak získané peniaze včas použijete na vlastnú bytovú potrebu. Pri obchodnom majetku a budúcom predaji platia osobitné výluky. Obmedzenie po vyradení z obchodného majetku trvá pri oslobodení podľa bydliska 2 roky, pri desaťročnom časovom teste 10 rokov.
Byt v Brne ste kúpili v roku 2022 a chcete ho predať. Česko môže príjem z predaja zdaniť, lebo byt leží na jeho území, a rozhoduje český zákon o daniach z príjmov (zákon č. 586/1992 Sb.). Pri nehnuteľnostiach nadobudnutých od roku 2021 je prísnejší než pri starších a líši sa aj od slovenskej úpravy.
Lehota 10 rokov od nadobudnutia
Základný časový test znie:
Od daně se osvobozuje […] příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let […]
Lehotu 10 rokov zaviedol zákon č. 386/2020 Sb. pre nehnuteľnosti nadobudnuté od 1. 1. 2021. Pri nehnuteľnosti nadobudnutej skôr sa podľa jeho prechodného ustanovenia použije doterajšie znenie, ktoré vyžadovalo 5 rokov. Lehota sa počíta od nadobudnutia vlastníckeho práva. Pri kúpe sa vlastníkom stávate zápisom do katastra (§ 1105 českého Občianskeho zákonníka, zákon č. 89/2012 Sb.) s účinkami k okamihu, keď návrh došiel katastrálnemu úradu (§ 10 českého katastrálneho zákona, zákon č. 256/2013 Sb.).
Oslobodenie sa nevzťahuje na byt, ktorý je alebo v posledných 10 rokoch pred predajom bol v obchodnom majetku. Neuplatní sa ani na príjem z budúceho predaja uskutočneného do 10 rokov od nadobudnutia, aj keď sa kúpna zmluva podpíše až neskôr (§ 4 ods. 1 písm. b) body 1 a 2). Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve preto pred uplynutím lehoty nepodpisujte bez daňovej porady.
Skôr bez dane pri bydlisku alebo bytovej potrebe
Príjem z predaja bytovej jednotky, ktorá z nebytových priestorov zahŕňa najviac garáž, pivnicu alebo komoru, je oslobodený aj vtedy, ak ste v nej mali bydlisko najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom (§ 4 ods. 1 písm. a)). Pri spoločnom imaní manželov stačí, ak podmienky splní jeden z nich, pokiaľ byt nie je a nebol v obchodnom majetku jedného z manželov. Oslobodenie sa ani tu neuplatní na byt v obchodnom majetku do 2 rokov od jeho vyradenia ani na budúci predaj uskutočnený do 2 rokov od nadobudnutia.
Ak bydlisko trvalo kratšie alebo lehota 10 rokov neuplynula, príjem je oslobodený, ak získané peniaze použijete na obstaranie vlastnej bytovej potreby. Patrí sem najmä kúpa alebo výstavba bytu či domu, ich údržba a zmena stavby, ako aj splatenie úveru, ktorým ste ich financovali (§ 4b ods. 1 zákona č. 586/1992 Sb.). Peniaze treba použiť do konca zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po roku, v ktorom ste ich získali. Podmienku splníte aj vtedy, ak ste zodpovedajúcu sumu použili už pred predajom, najskôr v predchádzajúcom zdaňovacom období (§ 4b ods. 2). Získanie peňazí treba oznámiť správcovi dane do konca lehoty na podanie daňového priznania (§ 4b ods. 3). Ak podmienku nesplníte, príjem sa zdaní v nasledujúcom zdaňovacom období (§ 4b ods. 4).
Keď nesplníte podmienky oslobodenia
Príjem z predaja je potom ostatným príjmom (§ 10 ods. 1). Zdaňuje sa rozdiel medzi príjmom a preukázanými výdavkami, najmä cenou, za ktorú ste byt nadobudli, a sumami vynaloženými na jeho technické zhodnotenie. Ak sú výdavky vyššie než príjem, k rozdielu sa neprihliada (§ 10 ods. 4 a 5).
Aj oslobodený príjem vyšší než 5 000 000 Kč treba oznámiť správcovi dane do konca lehoty na podanie daňového priznania (§ 38v ods. 1 zákona č. 586/1992 Sb.). Povinnosť sa netýka príjmu, o ktorom môže správca dane údaje zistiť z registrov, ktoré zverejní na úradnej tabuli (§ 38v ods. 3). Kto oznámenie v lehote nepodá, platí pokutu 0,1 % z neoznámeného príjmu, ak povinnosť splní bez výzvy, 10 %, ak ju splní až v náhradnej lehote po výzve, a 15 %, ak ju nesplní ani vtedy (§ 38w ods. 1).
Ak ste slovenský daňový rezident
Zmluva medzi Slovenskou republikou a Českou republikou o zamedzení dvojitého zdanenia (oznámenie č. 238/2003 Z. z.) dovoľuje Česku zdaniť zisk zo scudzenia nehnuteľnosti, ktorá tam leží (čl. 13 ods. 1). Český zákon takýto príjem nerezidenta považuje za príjem zo zdrojov v Česku (§ 22 ods. 1 písm. d)). Slovensko ako štát rezidencie povolí znížiť svoju daň o daň zaplatenú v Česku (čl. 22 ods. 1 písm. a) zmluvy). Slovenský zákon má vlastné podmienky oslobodenia, ktoré rozoberá otázka kedy pri predaji nehnuteľnosti nemusím platiť daň. Výsledok sa preto v oboch štátoch môže líšiť. Uplatnenie oboch úprav vo vašom prípade si overte s daňovým poradcom.
Načasovanie predaja zohľadníme už pri príprave rezervačnej a kúpnej zmluvy a kúpnu cenu zabezpečíme v advokátskej úschove, ktorú pri prevode v Česku vedieme podľa českého zákona o advokácii. Daňové priznanie za vás nepodávame. Daňový režim predaja odporúčame overiť s daňovým poradcom.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
