Jak si při prodeji nebo směně pozemku vyhradit předkupní právo, které zaváže i další vlastníky?

Prodáváte sousedovi část zahrady nebo směňujete pozemky s obcí a chcete mít jistotu, že pokud je nový vlastník jednou bude prodávat, dostanete přednost. K tomu slouží předkupní právo. Zda vás ochrání i tehdy, když pozemek mezitím přejde na dalšího vlastníka, závisí na tom, jak ho sjednáte.

Závazek kupujícího, nebo věcné právo

Kdo prodá věc s výhradou, že mu ji kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat, má předkupní právo (§ 602 odst. 1 slovenského občanského zákoníku). Běžně však zavazuje pouze toho, kdo nabídku slíbil (§ 603 odst. 1). Pokud kupující pozemek prodá dál, jeho nástupce takové předkupní právo neváže. Silnější ochranu poskytuje věcné předkupní právo.

Citace v původním znění:

Predkupné právo možno dohodnúť aj ako vecné právo, ktoré pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho. Zmluva sa musí uzavrieť písomne a predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.

§ 603 ods. 2 Občianskeho zákonníka

Katastr eviduje předkupní právo, pokud má mít účinky věcného práva (§ 1 odst. 1 slovenského katastrálního zákona). Ze smlouvy proto musí být jasné, že jde o věcné právo. Vklad předkupního práva se zpravidla navrhuje společně s převodem pozemku.

Lze to i při směně?

U směnné smlouvy se každá strana považuje u věci, kterou odevzdává, za prodávajícího a u věci, kterou přijímá, za kupujícího (§ 611). Úrad geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) v Katastrálním bulletinu 1/2024 z toho dovodil, že předkupní právo jako vedlejší ujednání kupní smlouvy lze sjednat jako věcné právo i ve směnné smlouvě. Strana si tedy může vyhradit předkupní právo k pozemku, který směnou odevzdává. Další souvislosti směny popisuje otázka směnná smlouva na pozemky.

Co si ve smlouvě upravit

Zákon stanoví jen základní pravidla a některá z nich platí pouze tehdy, pokud si strany nesjednají něco jiného:

• Které převody. Předkupní právo se uplatní při prodeji. Při darování nebo další směně jen tehdy, pokud se sjedná i pro jiné zcizení než prodej (§ 602 odst. 2).
• Lhůta. Není-li sjednána doba, oprávněný musí nemovitost vyplatit do dvou měsíců po nabídce. Nabídka musí být u nemovitosti písemná a musí obsahovat všechny podmínky (§ 605).
• Cena. Oprávněný platí cenu, kterou nabídl někdo jiný, pokud nebylo sjednáno jinak. Pokud nemůže splnit ani další nabídnuté podmínky a nelze je vyrovnat odhadní cenou, předkupní právo zanikne (§ 606).
• Osoba oprávněného. Počítejte s tím, že předkupní právo nepřechází na dědice oprávněné osoby a nelze ho převést na jinou osobu (§ 604).

Pokud lhůta marně uplyne, předkupní právo podle § 605 zanikne. U věcného předkupního práva však § 603 odst. 2 stanoví, že pokud prodávající věc nabídnutou kupujícím nekoupil, zůstává mu předkupní právo zachováno i vůči jeho právnímu nástupci.

Když vám pozemek nenabídli

Pokud bylo věcné předkupní právo porušeno, můžete se na nabyvateli domáhat, aby vám pozemek nabídl ke koupi, nebo vám předkupní právo zůstane zachováno (§ 603 odst. 3). K posouzení, zda jste měli dostat nabídku za stejných podmínek, potřebujete znát cenu.

Údaj o ceně nemovitosti poskytuje katastr na požádání vlastníkovi. K listinám ve sbírce listin má přístup pouze vlastník nebo jiná oprávněná osoba, jejich právní předchůdci a nástupci a další osoby a orgány, které zákon vyjmenovává (§ 68 odst. 2 a 3 katastrálního zákona). ÚGKK v Katastrálním bulletinu 2/2022 zastává názor, že oprávněnému z předkupního práva je třeba při nahlížení do sbírky listin zpřístupnit i kupní cenu ze smlouvy, protože bez ní nemůže posoudit, zda byly podmínky dodrženy. Za vlastníka považuje i spoluvlastníka podílu. Postup při zákonném předkupním právu spoluvlastníků popisují otázky předkupní právo spoluvlastníků a prodej podílu bez nabídky spoluvlastníkovi.

S čím vám můžeme pomoci

Předkupní právo s věcnými účinky zapracujeme do směnné smlouvy nebo do smlouvy při koupi a prodeji pozemku včetně lhůt, okruhu převodů a způsobu nabídky. Podáme návrh na vklad do katastru tak, aby se převod i předkupní právo zapsaly v jednom řízení.