Прямо погодьте його в договорі як речове право та зареєструйте в кадастрі. Лише тоді воно буде обов’язковим і для наступних набувачів земельної ділянки. Інакше воно зобов’язує лише вашого покупця. За позицією ÚGKK, його можна погодити не лише в договорі купівлі-продажу, а й у договорі міни. Якщо воно має застосовуватися також при даруванні чи подальшій міні, це потрібно прямо зазначити в договорі.
Ви продаєте сусідові частину саду або обмінюєтеся земельними ділянками з громадою і хочете бути впевнені, що, коли новий власник вирішить їх продати, ви матимете перевагу. Для цього існує переважне право купівлі. Чи захищатиме воно вас і тоді, коли ділянка тим часом перейде до наступного власника, залежить від того, як ви його погодите.
Зобов’язання покупця чи речове право
Той, хто продає річ із застереженням, що покупець запропонує йому її придбати, якщо захоче продати, має переважне право купівлі (§ 602 ч. 1 Цивільного кодексу Словаччини). Однак зазвичай воно зобов’язує лише того, хто пообіцяв зробити таку пропозицію (§ 603 ч. 1). Якщо покупець продасть ділянку далі, його правонаступника таке переважне право купівлі не зобов’язує. Сильніший захист забезпечує речове переважне право купівлі.
Нижче наведено цитату словацькою мовою.
Predkupné právo možno dohodnúť aj ako vecné právo, ktoré pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho. Zmluva sa musí uzavrieť písomne a predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.
Кадастр обліковує переважне право купівлі, якщо воно має діяти як речове право (§ 1 ч. 1 Закону про кадастр). Тому з договору має чітко випливати, що йдеться про речове право. Заяву про реєстрацію переважного права купівлі шляхом внесення запису до кадастру зазвичай подають разом із заявою про реєстрацію переходу права власності на ділянку.
Чи можливо це також при міні?
За договором міни кожна сторона вважається продавцем щодо речі, яку передає, і покупцем щодо речі, яку отримує (§ 611). Управління геодезії, картографії та кадастру (ÚGKK) у Кадастровому бюлетені 1/2024 зробило з цього висновок, що переважне право купівлі як додаткову умову договору купівлі-продажу можна погодити як речове право також у договорі міни. Отже, сторона може обумовити для себе переважне право купівлі ділянки, яку передає за договором міни. Інші аспекти міни описано в питанні договір міни земельних ділянок.
Що врегулювати в договорі
Закон встановлює лише основні правила, причому низка з них діє тільки тоді, коли сторони не домовилися інакше:
- Які випадки відчуження. Переважне право купівлі застосовується при продажу. При даруванні або подальшій міні — лише тоді, коли його погоджено також для інших способів відчуження, крім продажу (§ 602 ч. 2).
- Строк. Якщо строк не погоджено, уповноважена особа повинна оплатити нерухомість протягом двох місяців після пропозиції. Пропозиція щодо нерухомості має бути письмовою та містити всі умови (§ 605).
- Ціна. Уповноважена особа сплачує ціну, яку запропонував хтось інший, якщо не погоджено інше. Якщо вона не може виконати також інші запропоновані умови і їх неможливо компенсувати за оціночною вартістю, переважне право купівлі припиняється (§ 606).
- Уповноважена особа. Враховуйте, що переважне право купівлі не переходить до спадкоємця уповноваженої особи і його не можна передати іншій особі (§ 604).
Якщо строк сплив безрезультатно, переважне право купівлі відповідно до § 605 припиняється. Проте щодо речового переважного права купівлі § 603 ч. 2 встановлює: якщо продавець не придбав річ, запропоновану покупцем, його переважне право купівлі зберігається також щодо правонаступника покупця.
Якщо вам не запропонували ділянку
Якщо речове переважне право купівлі порушено, ви можете вимагати від набувача запропонувати вам ділянку для купівлі або ваше переважне право купівлі збережеться (§ 603 ч. 3). Щоб оцінити, чи мали вам зробити пропозицію на тих самих умовах, потрібно знати ціну.
Відомості про ціну нерухомості кадастр надає власникові на його запит. Доступ до документів у збірці документів мають лише власник або інша уповноважена особа, їхні правопопередники та правонаступники, а також інші особи й органи, перелічені в законі (§ 68 ч. 2 і 3 Закону про кадастр). ÚGKK у Кадастровому бюлетені 2/2022 дотримується позиції, що особі, яка має переважне право купівлі, під час ознайомлення зі збіркою документів потрібно надати доступ також до зазначеної в договорі ціни купівлі, оскільки без неї ця особа не може оцінити, чи дотримано умов. Власником воно вважає також співвласника частки. Порядок дій щодо законного переважного права купівлі співвласників описано в питаннях переважне право купівлі співвласників та продаж частки без пропозиції співвласникові.
З чим ми можемо допомогти
Ми включимо переважне право купівлі з речовою дією до договору міни або до договору при купівлі та продажу земельної ділянки, зокрема визначимо строки, коло випадків відчуження та спосіб подання пропозиції. Подамо заяву про внесення запису до кадастру так, щоб перехід права власності та переважне право купівлі було зареєстровано в одному провадженні.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
