Nie, ak bol váš návrh na vklad doručený katastru skôr než uznesenie súdu a vklad bude povolený. Záložné právo zriadené súdom vzniká až zápisom do katastra a kataster zapisuje v poradí, v akom listiny dostal. Po povolení vkladu ste vlastníkom vy a uznesenie proti predávajúcemu sa podľa ÚGKK nezapíše. Ak uznesenie prišlo skôr, záložné právo sa spravidla zapíše a nehnuteľnosť nadobudnete zaťaženú.
Kúpnu zmluvu ste podpísali a návrh na vklad je podaný na katastri. Potom sa dozviete, že veriteľ predávajúceho dosiahol na súde zabezpečovacie opatrenie a súd ním zriadil záložné právo na tú istú nehnuteľnosť. Kúpnu cenu máte v úschove alebo ste ju už zaplatili. Či nehnuteľnosť nadobudnete zaťaženú záložným právom za cudzí dlh, závisí najmä od toho, ktorá listina prišla na kataster skôr.
Kedy záložné právo zriadené súdom vzniká
Súd môže zabezpečovacím opatrením zriadiť záložné právo na majetku dlžníka, ak je obava, že exekúcia bude ohrozená (§ 343 ods. 1 Civilného sporového poriadku). Hovorí sa mu sudcovské záložné právo. Pre kupujúceho je podstatné, v ktorom okamihu vzniká.
Záložné právo sa zriaďuje vydaním uznesenia o zabezpečovacom opatrení. Záložné právo vzniká zápisom do príslušného registra.
Samotné uznesenie teda záložné právo k nehnuteľnosti ešte nevytvára. Pri nehnuteľnosti vznikne až zápisom do katastra, ktorý ho podľa ÚGKK zapisuje záznamom. Súd má uznesenie, ktoré je podkladom na zápis do registra, poslať aj orgánu, ktorý register vedie, a to najneskôr do troch dní od vyhotovenia (§ 331 ods. 2 a 3 v spojení s § 344). Medzi vydaním uznesenia a jeho doručením katastru teda môže uplynúť niekoľko dní.
Čo rozhoduje o poradí
Práva k tej istej nehnuteľnosti sa zapisujú v poradí, v akom kataster dostal zmluvy a iné listiny (§ 41 ods. 2 katastrálneho zákona). Úrad geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) v Katastrálnom bulletine 2/2023 vysvetľuje, čo to znamená pri súbehu s predajom. Ak návrh na vklad vlastníckeho práva prišiel skôr než uznesenie súdu, kataster najprv dokončí vkladové konanie. Keď vklad povolí, vlastníkom je kupujúci. Uznesenie smeruje proti predávajúcemu, ktorý už vlastníkom nie je, nový vlastník ním podľa ÚGKK viazaný nie je a kataster ho nezapíše, ale vráti súdu.
Ak uznesenie prišlo skôr než váš návrh, poradie je opačné. Záložné právo sa zapíše a pri prevode pôsobí voči vám ako nadobúdateľovi (§ 151h ods. 1 Občianskeho zákonníka). Ochrana dobromyseľného nadobúdateľa sa na záložné právo, ktoré vzniká zápisom v katastri, nevzťahuje (§ 151h ods. 3 a 4). Ak by váš vklad povolený nebol, vlastníkom zostáva predávajúci a kataster potom posudzuje zápis záložného práva voči nemu.
Čo vkladové konanie nezastaví a čo áno
V Katastrálnom bulletine 2/2022 ÚGKK uvádza, že poznámka o tom, že veriteľ podal návrh na zabezpečovacie opatrenie, má len informatívny charakter a vkladové konanie kvôli nej neprerušuje. Dôvodom na prerušenie podľa ÚGKK nie je ani trestné oznámenie podané na predávajúceho. Konanie o vklade sa naopak preruší, ak bolo predávajúcemu neodkladným opatrením súdu nariadené, aby s nehnuteľnosťou nenakladal (§ 31a písm. e) katastrálneho zákona). Také neodkladné opatrenie súd nariadi, len ak sledovaný účel nemožno dosiahnuť zabezpečovacím opatrením (§ 324 ods. 3 CSP).
Pre veriteľa predávajúceho z toho vyplýva, že pri prevode, ktorý už beží, rozhoduje čas a voľba nástroja. Záložné právo zriadené súdom sa na prevádzanú nehnuteľnosť spravidla nezapíše, ak návrh na vklad prišiel na kataster skôr. Ak prevod uspokojenie veriteľa ukracuje, prichádza za podmienok Občianskeho zákonníka do úvahy odporovacia žaloba (§ 42a ods. 1 Občianskeho zákonníka), ktorú opisujeme v otázke dlžník prepísal majetok na rodinu.
Ako sa môžete chrániť ako kupujúci
- List vlastníctva si overte v deň podpisu a pozrite aj poznámky pri vlastníkovi, nielen ťarchy.
- Návrh na vklad podajte čo najskôr po podpise, pretože o poradí rozhoduje deň doručenia katastru, nie deň podpisu. Ako dlho potom konanie trvá, rozoberáme v otázke ako dlho trvá vklad do katastra.
- Kúpnu cenu uvoľnite z úschovy až po zápise vášho vlastníctva bez ťarchy, ktorú ste pri kúpe nepoznali.
- Ak predávajúci vedie spory alebo má dlhy, dohodnite si v zmluve právo odstúpiť pre prípad, že sa pred vkladom objaví nová ťarcha.
S čím vieme pomôcť
Pred podpisom preveríme list vlastníctva aj riziká na strane predávajúceho v rámci právnej previerky nehnuteľnosti a kúpnu cenu zabezpečíme cez advokátsku úschovu kúpnej ceny s výplatou viazanou na výsledok vkladu. Ak ste na strane veriteľa, návrh na zabezpečovacie alebo neodkladné opatrenie pripravíme v rámci vymáhania pohľadávok na Slovensku.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
