Věřitel zanikl, ale zástavní právo nám stále vázne na listu vlastnictví. Jak ho odstraníme?

Typický průběh: úvěr jste splatili před deseti lety, banka se mezitím sloučila nebo zanikla, případně byla věřitelem společnost, kterou vymazali z obchodního rejstříku. Na zástavní právo si nikdo nevzpomněl až do chvíle, kdy nemovitost prodáváte nebo ji chcete zastavit nové bance. Kupující se zatížením na listu vlastnictví nepodepíše.

Zaniklé a zapsané zástavní právo není totéž

Slovenský občanský zákoník nejprve vyjmenovává důvody zániku. Zástavní právo zaniká mimo jiné zánikem zajištěné pohledávky, vzdáním se zástavního práva, uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, nebo tím, že bylo vykonáno (§ 151md odst. 1). Splacením dluhu tedy zástavní právo právně zaniklo. Evidenčně však ne:

Po zániku zástavního práva se provede výmaz zástavního práva z registru zástavních práv nebo ze zvláštního registru, vyžaduje-li se pro vznik zástavního práva podle zákona registrace ve zvláštním registru; výmaz se provede ke dni uvedenému v žádosti o výmaz zástavního práva, nejdříve však ke dni zániku zástavního práva.

— Český překlad: § 151md odst. 2 slovenského občanského zákoníku

Katastr nemovitostí je takovým zvláštním registrem. Výmaz se tedy provádí na žádost a sám od sebe nenastane ani po dvaceti letech.

Kdo má žádost podat

Zákon to rozděluje jasně, přestože se to v praxi nedodržuje:

Zástavní věřitel je povinen podat žádost o výmaz zástavního práva bez zbytečného odkladu po zániku zástavního práva. […] Žádost o výmaz zástavního práva je oprávněn podat i zástavce; zástavce je povinen žádost doložit písemným potvrzením o splnění závazku nebo jinou listinou prokazující zánik zástavního práva vystavenou zástavním věřitelem.

— Český překlad: § 151md odst. 3 slovenského občanského zákoníku

Povinnost má tedy věřitel, ale vás zajímá čistý list vlastnictví, nikoli sankce vůči němu. Proto zákon dává možnost podat žádost i vám jako zástavci.

Háček je v tom, že listinu, kterou musíte žádost doložit, má vystavit zástavní věřitel. Pokud věřitel neexistuje, nemá ji kdo vystavit. V tomto bodě se věc zpravidla zastaví a většina vlastníků ji odloží, dokud nepřijde kupující.

Bylo-li zástavní právo zřízeno rozhodnutím soudu nebo správního orgánu a následně zrušeno, výmaz se provede na základě rozhodnutí orgánu, který o zrušení rozhodl. Použitelnost jiné veřejné listiny nebo soudního rozhodnutí je třeba posoudit podle konkrétního důvodu zániku a pravidel katastru.

Co lze dělat, když věřitel zanikl

Postup závisí na tom, jak věřitel zanikl, a to lze zjistit z obchodního rejstříku za jedno odpoledne:

1. Zanikl s právním nástupcem (sloučení, splynutí, rozdělení). Potvrzení vystaví nástupce a je třeba doložit i listiny prokazující nástupnictví. Jde o nejjednodušší a nejčastější scénář, zejména u bank; souvisí s otázkou sloučení firem a přepis nemovitosti.
2. Zanikl bez právního nástupce. Dodatečná likvidace podle § 75k Obchodního zákoníku přichází v úvahu při zjištění skutečného nezlikvidovaného majetku a splnění dalších podmínek včetně zálohy. Samotná potřeba potvrzení o již splaceném dluhu takovým majetkem není. Bez něj je třeba posoudit existující listiny a vhodnou soudní cestu. Režim dodatečné likvidace rozebíráme v otázce firma, která vlastní nemovitost, byla vymazána z obchodního rejstříku; pozor na čtyřletou lhůtu, která zde běží.
3. Doklad o splacení máte, ale ne od věřitele. Výpis z účtu, potvrzení o vyrovnání od správce konkursní podstaty, rozhodnutí soudu. Zda konkrétní listina obstojí, je otázkou posouzení a je levnější nechat si ji posoudit předem než se odpověď dozvědět formou přerušeného řízení.
4. Nic z toho není k dispozici. Zbývá soudní cesta, tedy určovací žaloba směřující k určení neexistence zástavního práva, jsou-li splněny procesní podmínky. Nejprve je třeba vyřešit správné účastníky a procesní postup; zaniklou právnickou osobu nelze bez dalšího označit za žalovanou.

Proč to neodkládat

Odkládání výmazu může zkomplikovat prodej i financování:

• Prodej se zastaví. Kupující ani jeho banka neakceptují nemovitost s cizím zatížením. Termín podpisu padne a s ním často i cena.
• Nové financování nedostanete. Nová banka chce být první v pořadí, a dokud vázne staré zástavní právo, není.
• Při due diligence jde o nález, který se promítne do zádržného nebo do snížení kupní ceny, zpravidla o více, než by stálo vyřešení předem.
• Čas hraje proti vám. Každý rok se hůře dohledávají doklady, svědci i nástupci, a pokud je nutná dodatečná likvidace, běží lhůta, po které ji již nelze navrhnout.

Jak to děláme

Začínáme zjištěním, co se s věřitelem stalo a který ze čtyř výše uvedených scénářů se na vás vztahuje. Je to krátká a levná práce, která určí vše ostatní. Součástí právní prověrky nemovitosti je i kontrola zatížení, která na listu vlastnictví zůstala bez opory. Je-li třeba obnovit zaniklou společnost, navazuje agenda likvidace a zrušení společnosti, a musí-li se věc dořešit žalobou, převezmeme zastupování v soudním sporu.

Pokud nemovitost plánujete prodat nebo refinancovat, řešte to nyní, nikoli v týdnu před podpisem, kdy je jediným možným výsledkem odklad.