Кредитор припинив існування, але право застави досі обтяжує наш об’єкт у реєстрі нерухомості. Як його вилучити?

Типовий перебіг подій: ви погасили кредит десять років тому, банк за цей час приєднався до іншого банку або припинив існування, чи кредитором було товариство, виключене з торгового реєстру. Про право застави ніхто не згадував аж до моменту, коли ви вирішили продати нерухомість або передати її в заставу новому банку. Покупець не підпише договір, якщо в реєстрі нерухомості зазначене обтяження.

Припинене та зареєстроване право застави — не одне й те саме

Цивільний кодекс Словаччини насамперед перелічує підстави припинення. Право застави припиняється, зокрема, внаслідок припинення забезпеченої вимоги, відмови від права застави, закінчення строку, на який його було встановлено, або внаслідок його реалізації (§ 151md ods. 1). Отже, унаслідок погашення боргу право застави юридично припинилося. Проте в реєстрі — ні:

Після припинення права застави здійснюється вилучення права застави з реєстру заставних прав або зі спеціального реєстру, якщо для виникнення права застави закон вимагає реєстрації у спеціальному реєстрі; вилучення здійснюється станом на день, зазначений у заяві про вилучення права застави, але не раніше дня припинення права застави.

— § 151md ods. 2 Цивільного кодексу Словаччини

Кадастр нерухомості є таким спеціальним реєстром. Отже, вилучення здійснюється на підставі заяви і не відбудеться автоматично навіть через двадцять років.

Хто має подати заяву

Закон визначає це чітко, хоча на практиці його положень не завжди дотримуються:

Заставний кредитор зобов’язаний без невиправданої затримки після припинення права застави подати заяву про вилучення права застави. […] Заяву про вилучення права застави має право подати також заставодавець; заставодавець зобов’язаний додати до заяви письмове підтвердження виконання зобов’язання або інший документ, що підтверджує припинення права застави та виданий заставним кредитором.

— § 151md ods. 3 Цивільного кодексу Словаччини

Отже, обов’язок покладено на кредитора, але вас цікавить відсутність обтяжень у реєстрі нерухомості, а не санкція щодо нього. Тому закон надає можливість подати заяву також вам як заставодавцю.

Проблема полягає в тому, що документ, який необхідно додати до заяви, має видати заставний кредитор. Якщо кредитор не існує, видати його нікому. На цьому етапі справа зазвичай зупиняється, і більшість власників відкладає її вирішення до появи покупця.

Якщо право застави було встановлене рішенням суду або адміністративного органу, а згодом скасоване, вилучення здійснюється на підставі рішення органу, який постановив його скасувати. Придатність іншого офіційного документа або судового рішення потрібно оцінювати з огляду на конкретну підставу припинення права та правила кадастру.

Що можна зробити, якщо кредитор припинив існування

Порядок дій залежить від того, як саме кредитор припинив існування, а з’ясувати це в торговому реєстрі можна за одне післяобіддя:

1. Припинив існування з правонаступником (приєднання, злиття, поділ). Підтвердження видає правонаступник, а також необхідно додати документи, що підтверджують правонаступництво. Це найпростіший і найпоширеніший сценарій, особливо щодо банків; він пов’язаний із питанням злиття компаній і перереєстрації нерухомості.
2. Припинив існування без правонаступника. Додаткова ліквідація відповідно до § 75k Торговельного кодексу Словаччини можлива в разі виявлення фактичного неліквідованого майна та виконання інших умов, зокрема внесення авансу. Сама потреба в підтвердженні вже погашеного боргу не є таким майном. За його відсутності потрібно оцінити наявні документи та належний судовий шлях. Режим додаткової ліквідації розглядаємо в матеріалі компанію, яка володіє нерухомістю, виключили з торгового реєстру; зверніть увагу на чотирирічний строк, перебіг якого там триває.
3. Документ про погашення у вас є, але він виданий не кредитором. Виписка з рахунку, підтвердження про врегулювання від керуючого конкурсною масою, рішення суду. Чи буде прийнятним конкретний документ, залежить від його оцінки, і дешевше перевірити його заздалегідь, ніж дізнатися відповідь у формі зупинення провадження.
4. Нічого з переліченого немає. Залишається судовий шлях, тобто позов про визнання відсутності права застави, якщо виконано процесуальні умови. Спочатку потрібно визначити належних учасників і процесуальний порядок; юридичну особу, яка припинила існування, не можна без додаткових підстав зазначити як відповідача.

Чому не варто зволікати

Відкладення вилучення запису може ускладнити як продаж, так і фінансування:

• Продаж зупиниться. Ані покупець, ані його банк не погодяться на нерухомість, обтяжену правами третьої особи. Строк підписання буде зірвано, а разом із ним часто й погоджену ціну.
• Ви не отримаєте нового фінансування. Новий банк прагне мати першу черговість, але доки залишається старе право застави, він її не матиме.
• Під час due diligence це буде недоліком, який призведе до утримання частини ціни або зменшення купівельної ціни — зазвичай на суму, що перевищує вартість завчасного вирішення проблеми.
• Час працює проти вас. З кожним роком дедалі складніше розшукати документи, свідків і правонаступників, а якщо потрібна додаткова ліквідація, спливає строк, після закінчення якого заяву вже неможливо подати.

Як ми це робимо

Ми починаємо зі з’ясування того, що сталося з кредитором і який із наведених вище чотирьох сценаріїв стосується вас. Це швидка й недорога робота, результат якої визначить усі подальші дії. Частиною юридичної перевірки нерухомості є також перевірка обтяжень, які залишилися в реєстрі нерухомості без правової підстави. Якщо необхідно відновити товариство, що припинило існування, наступним кроком є процедура ліквідації та припинення товариства, а якщо справу потрібно завершити шляхом подання позову, ми візьмемо на себе представництво в судовому спорі.

Якщо ви плануєте продати або рефінансувати нерухомість, вирішуйте це питання зараз, а не за тиждень до підписання, коли єдиним можливим результатом буде відкладення.