Право власності — так, запис у кадастрі — ні. У день набрання злиттям чинності, тобто в день внесення перетворення до торгового реєстру, усе майно товариства, що припиняється, переходить до товариства-правонаступника за законом. Однак кадастр не дізнається про це автоматично й нічого не перереєструє: зміну потрібно окремо заявити шляхом подання заяви про внесення запису. Доки цього не зроблено, у витягу з реєстру нерухомості буде зазначено компанію, яка вже не існує.
Обережно зі старішими джерелами
Злиття більше не регулюються Торговельним кодексом Словаччини. Його § 69 сьогодні містить лише посилання на спеціальний нормативно-правовий акт — Закон № 309/2023 Z. z. про перетворення торговельних товариств і кооперативів. Статті та зразки, які у зв’язку зі злиттям досі посилаються на § 69 і наступні параграфи Торговельного кодексу Словаччини, є застарілими.
Відповідно до нового закону злиття — це процедура, під час якої товариство припиняється без ліквідації, перестає існувати, а сукупність його майна та зобов’язань (obchodné imanie) переходить до іншого, уже наявного товариства, яке стає правонаступником (§ 2 ч. 4).
Право власності переходить за законом
Під час злиття нерухомість не відчужується. Щодо неї не укладають договір купівлі-продажу й не подають заяву про внесення права: вона переходить разом з усім майном:
У день набрання перетворенням чинності в разі злиття та транскордонного злиття майно товариства, що припиняється, або товариств, що припиняються, переходить до товариства-правонаступника.
Цей день чітко визначений, оскільки перетворення набирає чинності з моменту внесення запису до торгового реєстру (§ 4 ч. 1). Отже, товариство-правонаступник є власником нерухомості із цього дня незалежно від того, що зазначено в кадастрі.
Однак кадастр не внесе зміну автоматично
Права на нерухомість, які виникли, змінилися або припинилися за законом, вносяться до кадастру шляхом запису на підставі публічних та інших документів (§ 34 ч. 1 Закону про кадастр). Окружне управління вносить запис без заяви або за заявою власника чи іншої уповноваженої особи (§ 35 ч. 1), причому до заяви додається документ, що підтверджує право на нерухомість (§ 35 ч. 2).
Кадастр не отримує інформацію про злиття з торгового реєстру. Якщо ви не подасте заяву про внесення запису, у витягу з реєстру нерухомості залишиться зазначеною компанія, що припинила існування, хоча з юридичного погляду власником є інша особа. Саме на цьому етапі компанії найчастіше втрачають місяці.
Чим ви реально ризикуєте
- Продаж зупиниться. Покупець і його банк не приймуть витяг із реєстру нерухомості, у якому власником зазначено товариство, що вже не існує.
- Фінансування затримається. Договір застави підписує правонаступник, але в кадастрі зазначено інший суб’єкт.
- Податок на нерухомість. Декларацію подає власник, а невідповідність між реєстровими даними та фактичним станом набагато складніше усувати згодом, ніж одразу.
- У разі транскордонного злиття додатково потрібно визначити, право якої держави регулює набрання ним чинності (§ 4 ч. 2), і надати документи в офіційному перекладі.
Коли злиття не допускається
Перетворення не допускається, зокрема, якщо будь-яке з товариств, що беруть участь у перетворенні, або товариств-правонаступників перебуває в ліквідації, якщо щодо нього діють наслідки оголошення банкрутства чи реструктуризації або якщо суд розглядає справу про його припинення (§ 3 ч. 5). Щодо банкрутства та реструктуризації закон допускає винятки. З 17 серпня 2026 року перетворення не допускається також тоді, якщо внаслідок нього вартість зобов’язань товариства-правонаступника перевищувала б вартість його майна; зобов’язання, пов’язані із зобов’язанням субординації, при цьому не враховуються (§ 3 ч. 5 літ. e)). Це доцільно перевірити до того, як розпочнеться підготовка проєкту перетворення.
Ми готуємо злиття, зокрема проєкт перетворення, забезпечуємо захист кредиторів і внесення пов’язаних записів — дивіться злиття та поглинання і зміни в торговому реєстрі. Якщо злиття вже відбулося, але в кадастрі його не відображено, ми можемо виправити ситуацію: у межах юридичної перевірки нерухомості з’ясуємо, яке саме майно зареєстровано за компанією, та подамо заяви про внесення записів. Якщо злиття лише планується, внесення запису до кадастру має бути передбачене в графіку від самого початку, а не залишене серед незавершених завдань після закриття трансакції.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 16 серпня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
